61. 재개발 다물권 소유형태에 따른 분양자격(토지+동일 세대원이 아닐 것)

재개발구역에서 신축 아파트 분양을 받기 위해서는 토지등소유자(토지소유자, 건축물 소유자, 지상권자)이면서 조합원 자격이 있어야 분양자격이 주어진다. 토지등소유자이면서 조합원 자격도 되는데 분양신청 자격을 주지 않는다는 것은 말이 안 된다고 주장하는 사람들이 있다. 그런데 말이 된다. 토지등소유자이면서 조합원 자격도 되는데 분양신청 자격이 없는 경우가 있다. 지상권자와 존치건축물(교회 등) 소유자들이다. 지상권자는 나대지 위 지상을 사용수익할 목적의 단순한 권리에 불과하기 때문에 아파트가 지어지면 없어지는 권리이기 때문이다. 그리고 존치건축물 소유자는 재개발구역 안에 그대로 존치할 건축물이기 때문에 분양자격을 주지 않는 것은 당연하다. 그러나 그동안 분양자격이 없기 때문에 조합원 자격도 없다고 주장하는 조합과 분양자격은 없지만 조합원 자격은 있다는 존치건축물 소유자 간에 분쟁이 있어 왔다. 이에 2019년 법제처에서 유권해석을 내려 정리한 바 있다.

 

존치건축물은 정비사업 종료 후에도 그대로 존치되므로 분양자격은 없다. 하지만 분양자격이 없어도 조합원이기 때문에 조합설립동의서 징구시 동의율에 넣어야 하는 등 사업진행시 주요 의사결정에 참여하는 것은 가능하다. -법제처 유권해석(2019.2.14.)

존치건축물은 정비사업 종료 후에도 그대로 존치되므로 분양자격은 없다. 하지만 분양자격이 없어도 조합원이기 때문에 조합설립동의서 징구시 동의율에 넣어야 하는 등 사업진행시 주요 의사결정에 참여하는 것은 가능하다. 먼저 토지등소유자이어야 조합원 자격이 있고, 조합원 자격이 있어야 분양자격이 주어진다. 하지만 조합원 자격이 있다고 모두 분양자격이 주어지는 것은 아니다. 지상권자나 존치건축물 소유자는 토지등소유자이면서 조합원 자격도 있지만 분양자격은 없다. 조합원 자격과 분양자격은 다르다. 조합원 자격이 있는 조합원 중에서 일정 요건이 충족되는 조합원에게만 분양자격이 주어진다. 그럼 지상권자나 존치건축물 소유자는 신축 아파트 분양자격도 없는데 굳이 조합원 자격을 준다는 법제처의 유권해석은 무슨 의미가 있을까? 의미가 있다.

지상권자나 존치건축물 소유자는 토지등소유자이면서 조합원 자격도 있지만 분양자격이 없어도 재개발구역의 이해당사자들이다. 즉 조합원 자격 자체가 없으면 이해당사자임에도 불구하고 재개발사업 추진 과정에 아무런 의견제시도 할 수 없고 사업추진 과정도 알 수가 없다. 따라서 조합 총회나 의사결정 과정에 참여할 수조차 없다. 그래서 분양자격은 없지만 조합원 자격을 주어 조합 총회에 참석하여 의견제시도 하고 조합에 가서 정보공개청구도 할 수 있게 한 것이다. 그리고 재개발사업 조합 설립시 토지등소유자 동의율 산정시에도 지상권자나 존치건축물 소유자는 분양자격은 없어도 동의율 산정에는 포함시켜야 한다는 의미다.

 

재개발구역 토지의 분양자격 산정시 소유형태는 관계가 없다?

 

철수는 어느 재개발구역에 A와 B의 2필지 토지를 소유하고 있는데 A토지는 철수와 영희가 1/2씩 공유하고 있고, B토지는 철수가 단독으로 소유하고 있다. 철수의 분양자격은?

 

재개발구역 토지 소유형태
토지 A	철수와 영희 1/2씩 공동소유 (대표 : 관계없음)
토지 B	철수 소유​

 

철수의 소유권이 일부 겹치지만 소유형태(A토지 공유, B토지 단독소유)가 다르다. 이 경우 철수에게 A토지와 B토지를 각각 조합원으로 보아 분양자격을 2개(A토지=철수+영희 1개, B토지=철수 1개)로 주어야 할까? 아니면 철수 1명이 다주택 또는 여러 토지를 소유하는 경우로 보아 A토지와 B토지를 합쳐 분양자격을 1개(철수+영희)만 주어야 할까?

결론 : A토지와 B토지에 대해 각각 분양자격이 주어진다. 즉 2개의 분양자격이 주어져야 한다.

물론, A와 B토지는 과소토지소유자에 해당하지 않아야 하고 관련 지자체 조례의 분양대상 기준을 충족하여야 한다. 즉 철수와 영희가 유주택자라면 A토지는 180㎡이상, 부산은 120㎡이상이 되어야 하고, B토지는 서울 90㎡이상, 부산 60㎡이상이 되어야 한다. 그럼에도 불구하고 일부 조합에서는 소유형태가 다르다 하더라도 소유권이 겹쳐 분양자격을 1개만 주거나 1개만 주려고 하는 조합이 있다. 이에 일부 조합원이 직접 국토교통부에 질의하여 답변을 받은 내용이다.

 

가. 질문요지

A의 주택1과 주택2의 소유권 형태가 다른 경우, A의 소유권 일부를 매수시 <도시정비법> 제39조(조합원 자격) 제1항 제3호 적용 여부 -주택 1 : A+B 소유 -주택 2 : A 소유

나. 국토교통부 회신 내용

<도시 및 주거환경정비법> 제39조 제1항에 따르면, 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 등 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다. 따라서, 소유형태가 다른 경우에는 상기 규정에 따른 1명의 토지등소유자로 보기는 어려울 것으로 판단됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항에 대해서는 조합설립인가권자인 시장군수구청장에게 문의하시기 바랍니다.

 

문제는 국토교통부에서 이 사례의 경우, 분양자격을 2개로 주라는 말은 없고, “1명의 토지등소유자로 보기는 어렵다”고 애매모호하게 답변을 하여 혼란을 가중시켰다. 따라서 조합원을 각각으로 보아 2개의 분양자격을 줄지 말지는 해당 구청장이나 조합의 의지에 달렸다고 볼 여지가 있다.

 

이와 관련한 법제처의 유권해석(19-0391, 2019.11.10.)을 보자. 법제처에서 국토교통부에 직접 질의하여 회신을 받아 유권해석을 한 것이다.
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이뿐만이 아니다. 이와 관련한 법제처의 법령해석(18-0365, 2018.12.7.)을 통한 지침에도 불구하고 일부 재개발조합에서 소유형태가 다르면 각각 조합원으로 보아 분양자격을 주어야 한다는 법제처와 국토부의 회신에도 불구하고 이를 그대로 받아들이지 않는 경우가 있다.

 

 

이같은 법제처 법령해석(18-0365), 즉 “소유형태가 다르면 각각을 조합원으로 본다”는 지침이 있음에도 불구하고 일부 재개발조합에서 “소유형태가 다르지만 소유자가 겹치기 때문에 분양자격을 1개로 봐야 한다”는 주장을 하기도 한다.(캡처출처 : blog.naver.com/bgpark999) 따라서 조합의 결정이 무엇보다 중요하다고 봐야 한다.

 

재개발구역에서 소유형태에 따른 조합원 자격(하우징헤럴드, 2018.12.11. 기사)

 

갑·을 공동소유 A토지→대표자 갑,  B토지→ 갑 단독소유, 토지등소유자·조합원 수 산정시 모두 2명으로 해야

 

재개발구역에서 동일 세대원이 아닌 갑과 을이 A토지를 공동으로 소유하고 있고 갑은 B토지를 단독으로 소유하고 있는 경우, 갑이 A토지의 대표자라면 토지등소유자 수와 조합원 수는 각각 2명으로 산정해야 한다는 법제처 유권해석이 나왔다(법제처 18-0701, 2018. 12. 7.)

민원인은 토지등소유자 수와 조합원 수에 대해 국토교통부에 질의했고, 국토교통부에서는 토지등소유자 수와 조합원 수 모두 갑이 대표자인 경우 1명, 을이 대표자인 경우 2명이라고 답변하자 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청했었다.

 

▲토지등소유자 수 산정 관련

 

먼저 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다. 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제1호에서는 “1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이 공유할 때”(가목), “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우”(다목) 및 “둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우”(라목)에는 각각 “토지등소유자를 1인”으로 산정하도록 규정하고 있다. 그러나 이 사안에서와 같이 둘 이상의 토지를 소유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우 토지등소유자의 산정방법에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않다.

이러한 규정 체계에 비추어 볼 때 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 각각 토지등소유자를 산정하는 것이 타당하다. 아울러 도시정비법 제36조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제33조 제1항 제1호에서는 토지등소유자의 수를 산정하는 방식에 대해 규정하고 있을 뿐 그 수가 대표자에 따라 변동될 수 있음에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않는다는 점과 토지나 건축물 공유자 간의 합의에 따라 대표자가 달라질 경우 토지등소유자 산정 기준이 달라질 수 있다면 재개발사업의 안정적 추진에 장애가 발생할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.

 

▲조합원 수 산정 관련

 

도시정비법 제39조 제1항 각호 외의 부분 본문에서는 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 하면서 같은 항 제1호에서는 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때”를 규정하고 있다.

이 사안의 경우 A토지를 갑과 을이 공동으로 소유하고 있으므로 문언상 A토지에 대해서는 “대표하는 1명”이 갑인지 을인지 여부와 관계없이 갑과 을을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 것이 타당하다.

한편 B토지의 경우 갑은 B토지의 소유자로서 정비사업의 조합원이 되고, 이 경우 A토지의 대표조합원으로서의 갑과 B토지에 대한 조합원으로서의 갑은 표면적으로는 동일한 자이나 A토지에 대해서 그 본질은 “갑과 을의 대표”이므로 B토지에 대한 소유자로서의 갑과 동일성이 인정되지 않는다는 점에서 이 사안의 경우 조합원의 자격을 갖는 사람은 2명으로 보아야 한다.

아울러 도시정비법령에서는 대표조합원의 변경 절차에 관하여 별도의 규정이 없으므로 대표자가 누구인지에 따라 조합원의 수가 변경된다고 보는 경우에는 단순히 공유자들 간의 합의에 따라서 조합원의 수가 변동될 수 있어 안정적인 도시정비사업의 추진이 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.

 

결론적으로 국토부나 법제처 유권해석으로는 같은 재개발구역 내 토지이면서 동일 세대원이 아닌 다물권은 소유형태별로 각각 분양자격을 부여하라고 하지만 조합별로 다르다. 법제처 유권해석은 판결의 효력이 없기 때문에 적용하는 조합도 있고 그렇지 않은 조합도 있다. 재개발 시행사가 조합이라는 사실을 잊어서는 안된다.