87. 지역주택조합, 남의 땅 사서 아파트 짓기

지역주택조합이란 일정한 자격 조건을 갖춘 해당 지역의 주민이 조합을 구성해 공동으로 땅을 매입하고 집을 짓는 제도다. 최근 들어 구축은 물론 재개발 재건축도 역대급 불장이다 보니 지역주택조합으로 눈길을 돌리는 경우도 많아졌다. 그러나 개인적으로는 지역주택조합에 대한 상담은 가급적 하지 않는다. 크게 관심사를 두지 않기 때문이다. 하지만 재개발 재건축 투자시에는 준비를 많이 하는데 지역주택조합 투자는 상대적으로 쉽게 생각하는 경향이 있는 것 같다.

먼저 이런 질문을 던져본다.

 

① 땅 소유자들이 모여 아파트를 짓는 게 쉬울까?

② 잘 모르는 사람들이 모여 남의 땅을 사서 아파트를 짓는 게 쉬울까?

 

 

①은 재개발 재건축사업이고, ②는 지역주택조합이라고 할 수 있다. 일반적으로 자기 땅을 가진 사람들이 모여 아파트를 짓는 것보다, 자기 땅 없이 남의 땅을 사서 아파트를 짓는 것이  더 어렵지 않겠는가! 물론 절차 측면에서 보면 재개발 재건축보다 간단하고 규모도 작은 편이기 때문에 상대적으로 빨리 진행된다. 

 

그렇다면 내가 투자자라면 다음 중 어디에 투자하겠는가?

 

 

① 자기 땅을 가진 소유자들이 모여 아파트를 짓는데 투자한다

② 잘 모르는 사람들이 모여 남의 땅을 사서 아파트를 짓는데 투자한다

 

 

역시 ①은 재개발 재건축사업에 투자하는 것이고, ②는 지역주택조합에 투자하는 것으로 볼 수 있다. 결과적으로 일정 자격요건은 있지만 모르는 사람들이 모여 남의 땅을 사서 아파트를 짓는다는 것은 생각만큼 쉽지는 않다. 그렇다고 지역주택조합이 안되는 사업이라는 것은 아니다. 잘 진행되는 사업장도 있다. 부산의 경우, 시청역 인근 연산동 연산지역주택조합(sk뷰센트럴), 당감동 서면지역주택조합(서면동원비스타), 문현동 오션힐지역주택조합(오션힐파라곤), 문현동 대연마루지역주택조합(양우내안에) 등은 성공한 사례다.

 

지역주택조합의 역사는 짧지 않다. 1977년으로 거슬러 올라간다. <주택건설촉진법>에 의해 무주택자의 내 집 마련을 위해 만들어진 제도로 무주택자 20명 이상이 토지를 확보하고 조합을 설립하면 사업주체로 인정받아 사업을 할 수 있게 한 것이다. 청약통장 없이 내 집 마련을 할 수 있어 한 때 인기를 끌다 2008년 금융위기 이후 전반적인 경기침체로 하락세를 보였으나 갈수록 규제가 완화되어 진입이 쉬워져 다시 관심을 받고 있다.

 

시·군 내에 6개월 이상 거주자에서 시·도 단위 광역생활권으로 거주자를 넓혀주어 거주자 요건이 대폭 완화되었고, 무주택자만 가능했던 자격요건도 주거전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대주의 진입도 허용되었다. 또한 조합설립인가 신청일 이후 조합원의 거주지 변경에 대한 제한도 조합원 자격에 영향을 주지 않게 되었다.

 

<지역주택조합 summary>

 

구분	내용
조합설립인가	조합원 50%이상을 모집하고 토지지분 80%이상 확보할 경우
조합원자격	① 조합설립인가 신청일부터 해당주택 입주일까지 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주로 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주한 자 ② 세대주 포함 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주 ③ 세대주 포함 세대원 전원 중 1명에 한정하여 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대의 세대주
장점	① 일반분양보다 10~20% 저렴하다. ② 청약통장이 필요 없다. ③ 잔여세대나 일반분양보다 우선하여 좋은 동·호수 배정을 받을 수 있다.
단점	① 사업이 지연되어 추가부담금이 발생할 수 있다. ② 조합원의 자격요건이 까다롭고 입주때가지 계속 자격을 유지해야 한다. 가. 지역 : 인접 시·도 단위 광역생활권 나. 기간 : 6개월 이상 거주자 다. 무주택 또는 85㎡ 이하 : 1주택 보유자 ③ 조합원 간 갈등으로 사업이 지연될 수 있다.
정비사업과의 차이점	<도시 및 주거환경 정비법>에 따라 추진하는 재건축과 재개발은 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에 거주하고 있는 주택소유자들의 주거환경을 개선하기 위한 것이 주목적인 반면, 지역주택조합은 <주택법>에 따른 무주택 서민들의 내 집 마련이 목적이다.
사업절차	토지 확보 →추진위원회 →조합규약작성 →조합창립총회 →조합설립 인가→추가 조합원 모집 →등록사업자와 협약 체결 →사업계획 승인 →등록사업자와 공사계약 →착공신고 →사용검사 및 입주 →청산 및 해산
지역	<주택 공급에 관한 규칙> 제2조 11호에 의한 지역구분 ① 서울특별시, 인천광역시, 경기도 ② 대전광역시, 충청남도, 세종특별자치시 ③ 충청북도 ④ 광주광역시, 전라남도 ⑤ 전라북도 ⑥ 대구광역시, 경상북도 ⑦ 부산광역시, 울산광역시, 경상남도 ⑧ 강원도 ⑨ 제주특별자치시
조합구분	주택조합은 지역주택조합, 직장주택조합 및 재건축조합으로 나누어진다. 동일, 인접한 시·군에 거주하는 무주택자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이 지역주택조합이고, 동일한 직장에 근무하는 무주택 근로자로 구성되는 직장주택조합, 그리고 노후화된 주택을 철거하고 새로 주택을 짓기 위해 기존 주택 소유자가 설립한 것이 재건축조합이다.

 

이 중 몇 가지를 좀 자세히 살펴보자.

먼저 지역주택조합의 장단점이다. 장점으로는 청약통장이 필요 없고, 일반분양가보다 10~20% 분양가가 낮으며 , 잔여세대 일반분양분보다 동·호수 배정에서 유리하다. 게다가 대규모로 진행되는 재개발·재건축보다 사업 속도가 빠르다.

 

지역주택조합의 장단점
장점	단점
저렴한분양가에 시세차익 기대	자격요건이 까다롭다
사업절차간소화로 빠른 사업진행 가능	사업지연시 추가분담금 증가
시공사 횡포에서 비교적 자유롭다	조합원 지위를 계속 유지
청약통장이 필요없다	중재기구가 없어 조합원 스스로 모든 문제를 해결
추첨이 아닌 선착순 동호수 지정 가능	출구전략이 쉽지 않다

 

 

반면 단점으로는 지역, 거주기간과 같은 가입요건을 갖추어야 하며, 토지 매입 지연이나 조합원 간 의견충돌로 사업이 지연될 수 있다. 게다가 조합원 지위를 계속 유지해야 할 뿐만 아니라 사업주체인 조합의 구성원으로서 규약에 따라 책임과 의무를 부담하게 된다. 따라서 사업이 지연될 경우 추가분담금이 발생하게 된다.

 

부산광역시의 경우, 조합원 자격요건은 경남과 울산까지 확대되었고, 당초 무주택자만 조합원이 될 수 있었지만 85㎡이하 1주택자까지 범위가 확대되어 무주택자의 내집마련을 위한다는 초기의 법 취지가 무색해진 상태다.

 

 

부산광역시 지역주택조합 조합원 자격 요건

1.해당 지역 (부산광역시 , 울산광역시 , 경상남도 )에 6개월 이상 거주한 세대주 (조합설립인가 신청 전 6개월 거주 )

2. 무주택자이거나 전용면적 85㎡이하 주택을 1 채 소유하고 있는 세대주

3. 주민등록상의 세대주일 것

 

그리고 지역주택조합의 조합원 지위는 관계법령에 적합할 경우 양도할 수는 있으나 조합원은 원칙적으로 임의탈퇴가 불가능하다. 다만, 사업계획승인 이후 토지소유권이 100% 확보될 경우 입주자로 선정된 지위가 양도, 증여 또는 판결 등으로 변경될 경우 조합원 충원은 가능하다.

 

그리고 지역주택조합은 대행사의 선분양으로 진행되기 때문에 유의할 필요가 있다. 사업인가 후 착공 단계에서 일반분양을 하지만 토지매입과 조합원 모집이 동시에 이루어지므로 일반분양에 비해 시간이 많이 소요된다. 따라서 조합원 모집 과정에서의 허위·과장과 토지확보 문제 및 신뢰할만한 시공사인지, 입지가 경쟁력이 있는지 등을 체크한 후 가입해야 한다. 토지매입, 인허가, 업무 비리 등 추진에 어려움이 있을 경우 탈퇴를 하지 못해 비용부담이 늘어나거나 투자금을 날릴 수도 있다.

 

이러한 지역주택조합의 피해를 줄이기 위해 올해 12월 11일부터 <주택법> 개정안이 시행되지만 그 효과는 크게 기대하지 않는 분위기다. 개정안을 보면, 조합원은 가입비를 납부한 시점부터 30일 이내에 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 가입비를 전액 돌려 받을 수 있지만, 상당부분 사업이 진행된 곳에서 나오는 구제할 방법이 없기 때문이다. 그러다 사업이 무산될 경우 조합원들은 납입금 전액을 돌려 받지 못한다. 또한 무분별한 지역주택조합 사업을 막기 위해 조합원 모집 요건도 강화했다. 조합원 모집시 해당 주택 건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원을 확보하고 15% 이상 토지의 소유권을 확보하도록 했지만 근본적인 해결책은 되지 못한다.

 

앞서 언급했듯이 사업절차는 재개발 재건축보다는 간단하다. 그동안 조합설립이 나면 토지사용승낙서 80% 이상을 받았기 때문에 투자에 나서는 사람들이 많았다. 재개발 재건축의 조합설립과 동일시하는 것이다. 그러나 재개발 재건축의 조합설립과 지역주택조합에서의 조합설립은 하늘과 땅 차이다. 재개발 재건축은  토지등소유자의 75% 이상 동의+토지 50% 이상 확보가 되어야 조합설립인가가 가능하기 때문에 조합설립인가는 전체 사업 중 동의요건 충족이 가장 어려운 단계다. 그러나 지역주택조합은 토지확보가 아닌 토지사용승낙서 80% 이상이면 조합설립인가를 받을 수 있다.  한 마디로 토지사용승낙서는 휴지조각에 불과하다.  소유권 확보가 아닌 단순 동의로 철회가 가능하기 때문이다. 다행히 2020년 12월 11일부터 적용되는 개정 내용에서는 "토지사용승낙서 80% 이상+ 토지소유권 15% 이상 확보"로 강화되어 시행될 예정이다.

 

지역주택조합 사업절차
1. 조합설립추진위원회 구성	최소 20명 이상
2. 조합규약 작성 및 조합원모집	전체 공급가구수의 50% 이상
3.조합총회 및 조합설립신청, 인가	토지사용승낙서 80% 이상(종전)--->토지사용승낙서 80% 이상+ 토지소유권 15%이상 확보(개정, 2020.12.11부터 적용), 사실 토지사용승낙서는 휴지조각에 불과하다. 소유권 확보가 아닌 단순 동의이며. 승낙 후 철회도 가능하기 때문이다. 따라서 조합설립도 큰 의미를 두기 어렵다. 재개발 재건축의 조합설립과는 차원이 다르다.
4.사업계획 신청 및 승인	토지 95% 이상 매입
5.철거 및 착공, 일반분양	20세대 이상이면 일반청약
6. 준공검사 및 입주	-
7. 조합청산 및 해산	추가분담금 정산

 

 

결과적으로 지역주택조합은 토지사용승낙서가 아닌 실제 토지매입율이 높을수록 안전하다고 볼 수 있다. 적어도 95% 이상이면서 지구단위계획 승인이 완료된 곳에 투자하는 것이 바람직하다. 95%가 넘으면 나머지 5%는 강제수용이 가능하기 때문이다.

 

위양지

 

그리고 지역주택조합과 재개발 재건축사업의 절차가 유사하다보니 같은 사업으로 혼동하는 경우가 있다. 물론 절차는 유사하지만 관련 법령이 다르다. 지역주택조합은 <주택법>, 재개발 재건축사업은 <도시 및 주거환경정비법>에 의해 시행되는 사업이다. 세법상 조합원 입주권이란, <도시 및 주거환경정비법>과 <소규모재건축사업>에 의한 관리처분인가로 새 아파트에 입주할 수 있는 입주자로 선정된 지위를 말한다. 따라서 세법상 각종 특례가 적용되는 입주권에 <도시 및 주거환경정비법>상 시행되는 사업의 조합원 입주권은 특례가 적용되지만, <주택법>에 따라 시행되는 지역주택조합의 조합원 입주권은 해당사항이 없다. 따라서 지역주택조합의 사업시행인가로 새 아파트에 입주할 수 있는 권리는 세법상 말하는 입주권이 아니다.

 

그동안 지역주택조합 조합원들의 피해 사례는 종종 있어 왔다. 얼마 전 <국민권익위원회>가 발표한 자료에 따르면, 2005년∼2015년 사이에 시작된 지역주택조합 사업 총 155건 중 입주까지 완료한 단지는 2019년까지 총 34개로, 성공률이 22%에 불과한 것으로 나타났다. 대부분 토지확보를 못하면서 사업이 무산되는 경우가 많았다.  그리고 5년 동안 조합원 모집을 하고 있는 사업장도 있다. 조합원 모집이 제대로 되지 않으면 배가 산으로 가기 마련이다.

2020년 11월, 서울시에서 처음으로 지역주택조합 전반에 대한 실태조사에 나섰다.

그러나 단순 실태조사로 조합원들의 피해를 막을 수 있을지는 의문이다.

 

www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202011050383&t=KO

깜깜이 지주택 조합원 피해 막는다서울시 지역주택조합 첫 실태조사