<판결> 조합원 분양신청 때와 관리처분 때 분담금이 달라지더라도 관리처분은 유효하다

수원지법, 관리처분계획 무효확인 등 소송

안양 A재건축 조합, 추정비례율 77% 산출해 분양접수
추가공사비로 실제 관리처분상 비례율 약 68%로 하락

일부 조합원 “조합서 잘못된 정보 통지
관리처분계획 하자 명백해 무효” 주장

법원 “분양 완료해야 분담금 확정 가능
관리처분계획 분담금 달라도 위법 아냐”

조합이 조합원 분양신청 당시 통지한 분담금 추산액이 실제 관리처분계획에서 달라졌더라도 유효하다는 법원의 판결이 나왔다. 일부 조합원들이 분양 신청 때와 비교해 분담금 규모가 증가한 관리처분계획이 무효라고 주장했지만, 법원은 분양신청이 완료돼야 분담금이 확정될 수 있다는 이유로 조합의 손을 들어준 것이다.

수원지방법원 제1행정부(재판장 곽형섭)는 지난달 5일 안양 A재건축의 일부 조합원이 조합을 상대로 낸 ‘관리처분계획 무효확인 등’ 소송에서 원고의 청구를 기각하는 판결을 내렸다.

판결문에 따르면 A재건축조합은 지난 2021년 5월 사업시행인가를 받아 같은 해 9월부터 조합원 분양신청을 진행했다. 당시 조합의 분양공고에는 총사업비로 약 2,700억원이 소요될 것으로 추산해 추정비례율 77.01%를 적용한 개력적인 분담예정금을 개별 조합원에게 통지했다. 이에 원고는 분양신청 기간 내에 모두 분양을 마쳤다.

조합은 지난 2022년 7월 분양신청 결과 등을 기초로 총사업비 2,397억원에 추정비례율 68.89%를 적용한 관리처분계획안을 수립해 총회에서 승인을 받았다. 이에 안양시는 같은 해 10월 해당 관리처분계획을 인가했다. 이후 조합은 2023년 3월 관리처분계획 변경을 추진한다. 금리인상으로 인해 사업비가 증가하는 등의 사유로 총사업비가 약 3,500억원으로 증가하고, 비례율은 60.11%까지 떨어진 것이다. 해당 관리처분계획 변경안은 조합원들의 반발로 총회에서 부결됐다.

나아가 일부 조합원들은 관리처분계획 무효를 주장했다. 분양신청 공고 당시와 비교하면 사업비와 분담예정금이 큰 폭으로 증가한 것은 조합의 고의나 과실이 있었다는 것이다. 즉 분양신청의 중요 고려요소에 오류가 있었던 만큼 사실상 분양신청 기회를 실질적으로 박탈했다는 주장이다.

또 원고들은 관리처분계획안이 금융비용이나 건설비용 증가로 설명할 수 없을 정도로 큰 폭으로 상승했다는 점을 들어 관리처분계획의 하자가 중대 명백해 무효라며 소송을 제기한 것이다. 하지만 재판부는 분양절차가 위법하게 진행됐다고 인정할 증거가 없어 관리처분계획이 유효하다고 판단했다. 조합이 고의 또는 과실로 총사업비나 분담금예정금을 누락하거나, 잘못된 사항을 안내했다고 볼 수 없다는 이유에서다.

재판부는 “사업시행자가 분양신청을 받는 경우 개략적인 분담금의 추산액 등을 토지등소유자들에게 통지토록 규정한 취지는 조합원에게 재개발 참여 여부를 선택할 수 있는 정보를 제공하기 위한 것”이라며 “조합원별 분담금은 분양신청이 완료된 후 관리처분계획에 의해 분양대상자, 현금청산자, 분양평형 등이 결정돼야 비로소 구체적으로 확정될 수 있다”고 설명했다.

이어 재판부는 “분담금 추산액은 분양신청 통지 시까지의 사업진행 현황 등을 기준으로 개략적인 비용을 추산할 수 있을 정도로 기재되면 족하다”며 “분양신청 당시 공고·통지된 총사업비와 분담예정금이 관리처분계획 및 관리처분계획안과 다르다는 사정만으로 분양신청이나 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다”고 판결했다.-<위클리한국주택경제신문>, 2025.1.7.

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현장에서 상담을 하다보면 여전히 많은 분들이, 심지어 조합원인데도, '분양신청시 비례율과 분담금이 나중에 왜 바뀌느냐!'고 의아해 한다. 여러 번 언급했지만 분양신청시 비례율과 분담금은 어디까지나 추정치라는 사실을 잊지 말아야 한다. 그럼 왜 조합원에게 확정되지도 않은 추정치 비례율과 분담금을 통보해 주고 이를 바탕으로 분양신청을 하라고 하는 것일까? 비례율이 최종 확정되는 시기는 공사가 끝나야 알 수 있기 때문에 그때까지 기다릴 수 없어 분양신청할 때 대충 참고용으로 조합원에게 통지해 주는 것이다. 그럼 왜 비례율은 공사가 끝나야 확정될까? 비례율을 결정하는 75% 이상이 공사비에 의해 좌지우지 되기 때문이다. 비례율은 곧 분담금과 연결된다. 비례율이 예측치보다 높아지면 분담금은 줄어들고, 반대로 비례율이 낮아지면 분담금은 증가하게 되는 것이다. 시공사 선정시 계약은 일종의 가계약 상태에 불과하고 본계약은 공사시점이 다가오는 관리처분이나 착공 무렵에 가서 하는 것이다. 이때 증가하는 공사비가 추가공사비다. 그래서 요즘 여기저기서 당초 계약에 추가로 공사비를 달라고 갈등이 일어나는 것이다. 사실 시공사 입장에서도 추가공사비를 요구할 수밖에 없는 불가피성이 어느 정도는 있다. 예를 들어 A, B 두 조합에서 같은 날 같은 금액으로 시공계약을 했다 치자. A조합은 3년 후 예정대로 공사가 시작되었으나 B조합은 조합원들간 갈등으로 5년 후에 공사를 시작했다고 하면, 당연히 추가공사비는 B조합이 더 많아지게 되는 것이다. 조합마다 일정이 다르고 착공시기가 다르기 때문에 추가공사비 규모도 달라지게 되어 비례율과 분담금도 달라지는 것이다. 그래서 시공사가 정해지면 빨리 공사에 들어가는 것이 조합원에게는 가장 유리하다.