부산 해운대 중동5구역, '빛의 속도'로 진행되다 사업성 놓고 비대위와 갈등

부산의 강남이라 불리는 해운대의 마지막 남은 대단지 재개발 중동5구역, '아크로해운대'라는 하이앤드 브랜드로 최고 37층 8개동 1,125세대 규모로 지어질 예정이다. 조합원은 876명인데 지분쪼개기가 더해져 당초보다 조합원수가 급증한 구역이다. 따라서 조합원수 대비 일반분양물량이 그다지 많지 않아 사업성이 양호할 것으로는 보이지 않는다. 사실 그동안 중동5구역은 사전타당성 동의서 징구부터 사업시행인가 신청까지 그야말로 빛의 속도로  진행되어 다른 구역들의 부러움을 한몸에 받았다. 부산에서 가장 빠른 사업속도를 보여준 사업장이었다. 

중동5구역 진행사항
일자	진행사항
2020.02.03.	사전타당성심의를 위한 동의서 징구
2020.10.19.	사전타당성심의 통과
2021.02.28.	정비구역지정 신청
2022.05.25.	정비구역지정 고시
2022.08.02.	추진위원회 구성
2023.03.13.	조합설립인가
2023.07.22.	시공사선정(DL E&C--ACRO해운대)
2024.01.26.	교통영향평가
2024.03.29.	건축심의
2024.10.02.	사업시행계획인가 신청(해운대구청)
2024.12.16.	조합원 종전자산평가 시작

당초 조합에서는 내친김에 2025년 상반기에 사업시행계획인가 고시까지 기대하고 있었던 상황에서 최근 사업성을 두고 조합원간 의견 대립이 격화되고 있어 사업차질이 불가피해 보인다. 얼마 전 비대위에서 해운대구청에 민원을 제기하여 ‘추정비례율’, 즉 사업성에 대한 주민 의견 대립 해소를 위해 한국부동산원 조사 의뢰를 촉구한 것으로 알려졌다.

지난해 6월 해운대 오산마을의 현 재개발 추진방식에 반대하는 주민들이 해운대구청 앞에서 집회를 열고 구청에 정비사업 추정비례율 전수조사를 요구하고 있다. 해운대 오산마을 재개발 비상대책위원회 제공(파이낸셜뉴스)

먼저 이와 관련하여 지난 달 파이낸셜뉴스(2025.2.18.)의 기사를 참고해 보자.

‘재개발 갈등’ 오산마을 주민들, 해운대구청에 ‘부동산원’ 감정의뢰 촉구

‘재개발 갈등’ 오산마을 주민들, 해운대구청에 ‘부동산원’ 감정의뢰 촉구

 

지난 11일 해운대 오산마을의 현 재개발 추진방식에 반대하는 주민들이 구청에 제기한 민원 내용. 사진=변옥환 기자, 자료=해운대 오산마을 재개발 비상대책위원회 제공

뉴스 기사와 비대위의 자료를 통해 비대위의 주장을 요약하면,  조합측이 제시한 공사비 인상의 근거가 불투명하기 때문에 추정비례율(조합 110%, 비대위 80%)을 믿을 수 없으므로, 공신력 있는 한국부동산원이 검증할 수 있도록 해운대구청이 나서 달라는 것이다. 비대위의 주장을 정비사업 측면에서 세 가지 관점으로 살펴볼 수 있을 것 같다.

1. 추정비례율 산정근거를 대라

추정비례율은 글자 그대로 추정이다. 그럼 확정되지 않은 추정비례율을 사용하는 이유가 뭘까? 비례율은 공사가 끝나야 최종적으로 확정되기 때문이다. 비례율에 영향을 주는 요인은 여러가지가 있지만 공사비가 70% 이상을 차지하기 때문에 공사가 끝나야 확정비례율을 알 수 있다. 따라서 조합에서 조합설립 총회, 시공사선정, 사업시행인가신청, 분양신청시 계속해서 추정비례율을 제시하는 이유는 공사가 끝나지 않았기 때문에 추정치를 제시할 수밖에 없는 것이다.

따라서 비대위 주장처럼 공사비, 추가공사비, 물가상승률에 대한 인상분 등을 자세히 파악해야 어느 정도 객관적인 추정비례율을 파악할 수 있는데 조합측이 이에 대한 세부 근거없이 추정비례율 110%라고 하는 것은 일단 분담금을 줄여 조합원들의 반발을 잠재우려는 의도 아닌가 하는 의심을 하는 것 같다. 물론 자세히 알 수는 없지만 단순하게 생각해봐도 비례율 110%는 무리가 있을 것으로 보인다. 당초 공사비가 평당 640만원이었으나 추가로 인상된 공사비는 764만원이다. 개인적으로 평당 764만원도 받아들이기 어려운 금액이다. 추가 인상은 불을 보듯 뻔하다. 평당 1000만원 전후 수준이 될 것으로 보고 있다. 공사비가 추가로 인상되면 조합에서 제시한 비례율 110%는 쉽지 않을 것으로 보여 비대위 주장이 설득력이 있어 보인다. 따라서 비대위가 조합 자료를 신뢰할 수 없다면 방법은 신뢰할 수 있는 조합장으로 교체하는 것 뿐이다.

2. 한국부동산원이 검증하라 

비대위는 추정비례율 등 조합의 자료를 신뢰할 수 없으니 공신력 있는 외부기관인 한국부동산원이 나서서 검증해야 한다는 것이다. 원론적으로 재개발은 공공개발적 성격이 강하지만 대부분 조합방식을 택하고 있다. 중동5구역도 조합이 시행하는 조합방식을 택하고 있다. 재개발은 법과 조례로 일정 부분 공공이 개입하여 기부채납 등을 요구하지만 지원해 주는 것은 아무것도 없는 순수 조합원 자체 사업이다. 한마디로 죽이 되던 밥이 되던, 지지고 볶던 말든, 재개발을 하던 말던, 시공사를 바꾸던 말든, 조합장을 교체하던 말든....모든 것은 조합원들이 스스로 결정하고 외부의 개입은 원천 차단된 방식이다.

그럼 왜 조합방식을 택할까? 우선 국가나 지자체가 편하다. 신경쓸 일이 없다. 유일하게 신경을 쓰는 것은 기부채납을 얼마나 뜯어가느냐 하는 것 뿐이다. 기부채납은 조합원 입장에서는 그저 무상으로 국가나 지자체에 주는 땅이다. 따라서 기부채납은 적으면 적을수록 사업성이 좋아진다. 즉 공공이 개입하여 뜯어가는 건 있어도 지원해주는 것은 하나도 없는 사업이 정비사업이다. 아무튼 비대위가 주장하는 한국부동산원 검증은 불가능할 것이다. 외부의 한국부동산원이 개입할 이유도 없고 근거도 없다.  전국 재개발 재건축 사업장이 2,000여 곳인데 대부분 비대위가 있다. 사업장마다 비대위에서 한국부동산원에 이런 저런 내용을 검증해 달라고 한다면....한국부동산원은 업무마비 사태가 올 것이다.

3. 해운대구청이 나서라

비대위는 계속 관할 해운대구청이 나서라고 요구하고 있는데 솔직히 구청에서 나서서 뭘 할 수 있을까 싶다. 앞서 말했듯이 한국부동산원이나 해운대구청은 개입하지 않는 것이 조합방식이다. 모든 건 조합 스스로 결정할 사항이다. 비대위 주장에 따르면, '해운대구청에서는 반대하는 조합원 50% 동의서 받아와라'는 식의 답변을 했다는데 이 역시 바람직한 답변이 아니다.

구청이 개입할 일도 아니고 개입해서도 안된다. 따라서 비대위는 자꾸 구청으로 달려갈 것이 아니라 모든 건 조합원 동의를 받아 총회의결을 통해 해결하는 것이 유일한 방법이다. 그게 조합방식이다. 조합장을 바꾸는 것도, 시공사를 바꾸는 것도 총회 의결로 결정할 사항이지 구청이 개입할 일이 아니라고 생각한다. 만약 해운대구청이 나서면 다른 사업장들은 가만히 있겠는가? 부산 200여 곳 재개발 재건축 사업장들이 나서서 관할 구청으로 달려가 이런 저런 요구를 한다면 구청 정비사업 업무 역시 마비되지 않겠는가? 재개발 재건축은 외부기관이나 제3자 개입이 없는 오롯이 조합원들 스스로가 결정하고 책임지는 사업임을 잊지 말아야 한다. 

해운대 중동5구역 비대위 주장, 사실일까?(2023.10.7.)

해운대 중동5구역 비대위 주장, 사실일까?