150. 재개발 재건축 준공인가 후 토지를 양수하면 조합원 자격 없다(법제처)
착공한지 3년이 지나 준공인가를 받은 후 이전고시가 있기 전에 그 재건축사업의 토지를 양도한 경우에 토지를 양수한 자는 해당 사업의 조합원 자격이 없다는 법제처 유권해석이 나왔다. 물론 유권해석은 판결과 같은 구속력이 없어 조합에서 받아들일지는 미지수다. 그러나 향후 본안 소송으로 이어져 유사한 결론이 나올수도 있어 의미있는 해석이다.
이번 유권해석은 <도시정비법> 시행령 제37조제3항제3호 "착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우"와 관련한 내용이다. 이를 위해서는 먼저 <도시정비법>제39조제2항제7호를 봐야 한다. 제7호는 "그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우"로 규정하고 있다. 제39조의 핵심은 투기과열지구에서 '재건축--조합설립인가 후, 재개발--관리처분인가 후' 조합원 물건을 매수하면 조합원 자격이 승계되지 않는다는 것이다. 투기를 사전에 차단하기 위해서다. 그러나 제39조제2항제1호~제7호는 투기과열지구라 하더라도 조합원 승계가 가능한 예외적인 경우를 인정하고 있다. 즉 재건축--조합설립인가 후, 재개발--관리처분인가 후 조합원지위 승계금지 규정의 예외를 인정하는 경우이다.
<도시정비법> 제39조제2항 |
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.<개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.> 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 |
그렇다면 상기 <도시정비법> 제39조제2항제7호에서 말하는 "대통령령으로 정하는 경우"를 봐야 하는데 이에 대한 내용은 또 시행령 제37조제3항에 제1호~제6호에 별도로 규정되어 있다.
<도시정비법> 시행령 제37조제3항제1호~제6호 |
| ③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.<개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13.> 1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우 2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우 3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자 5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우 |
정리하면,
법 제39조제2항에서 투기과열지구에서는 원칙적으로 ' 재건축--조합설립인가 후, 재개발--관리처분인가 후' 조합원지위 승계를 금지하고 있다. 그러나 시행령 제37조제3항제3호에서는 이에 대한 예외로 착공일로부터 '3년 이상 준공되지 않은 재개발ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속해 소유하고 있는 경우'에는 그 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 규정하고 있다.
따라서 법조문대로라면 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않았다면 조합원 지위 승계에 아무런 문제가 없어야 한다. 그러나 법제처는 이에 대해 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 상태가 해당 토지의 양도일까지 유지돼야 하는지에 대한 명확한 규정이 없기 때문에 단순히 착공일로부터 3년이 지났다는 것만으로 판단할 수 없다는 것이다.
즉 해당 토지를 양수한 자가 조합원 자격이 있는지는 해당 규정의 문언, 조합설립인가 후 조합원자격 취득제한 제도를 규정한 취지 및 그 예외 사유 중 하나로 ‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 경우’를 규정한 취지 등을 종합적으로 고려해 해석해야 한다는 것이다. 즉 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 경우를 단순히 3년 이상 경과되기만 하면 되는 것이 아니라 양도 시점에 이미 준공인가가 있었다면 더 이상 사업이 지연되고 있다고 보기는 어렵기 때문에, 착공일로부터 3년이 지났다는 사실만으로 조합원지위 승계가 가능하다고 볼 수 없다는 것이다.
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이와 관련한 더 자세한 내용은 기사(아유경제, 2025.4.9.)를 참고하면 된다. 법제처는 “도시정비법 시행령 제37조제3항제1호ㆍ제2호는 구 도시정비법 시행령 제30조제3항제1호ㆍ제2호에서 각각 ‘조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 에서 각각 ‘조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’, ‘사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’로 규정하고 있던 것을 개정한 것인데, 사업지연기간과 소유기간을 각각 2년에서 3년으로 확대하고 ‘사업시행인가 신청 전 양도’ 및 ‘착공 전 양도’라는 문언을 각각 추가하면서도, 개정 당시의 부칙에서는 기간 요건을 강화한 부분에 대해서만 경과규정을 두고 ‘사업시행인가 신청 전 양도’ 및 ‘착공 전에 양도’라는 문언을 각각 추가해 규정한 부분에 대해서는 별도의 경과규정을 두지 않았다는 점에 비춰볼 때,
‘사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우’ 및 ‘착공 전에 양도’를 규정한 것은 종전의 규정의 의미를 더욱 명확하게 하기 위한 확인적 차원의 개정으로 보는 것이 타당하다”면서 “도시정비법 시행령 제37조제3항제3호의 경우 양도의 시점을 준공 전으로 명시해 규정하고 있지는 않으나, 착공일로부터 3년 이상 준공이 지연된 경우에만 사업시행인가(제1호)나 착공(제2호)이 지연된 경우와 다르게 준공인가를 받은 후에 양도 받은 양수인에게까지 조합원 지위를 인정하기 위해 특별히 양도 시점을 명시하지 않은 것으로 보기는 어려운바, 앞에서 살펴본 바와 같이 같은 항 제3호의 경우도 준공인가 전에 양도하는 경우를 의미하는 것으로 봐야 하므로 그러한 의견은 타당하지 않다”고 지적했다.
최근 법제처는 민원인이 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제39조제1항 본문에서는 같은 법 제25조에 따른 도시정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제39조제2항 본문에서는 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 도시정비법 제39조제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있으며,
같은 조 제2항 단서에서는 양도인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 않다고 규정하고 있고, 같은 항 제7호에서는 양수인이 조합원이 될 수 있는 예외적인 경우의 하나로 ‘그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우’를 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제37조제3항제3호에서는 대통령령으로 정하는 경우의 하나로 ‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’를 규정하고 있는바, 착공일로부터 3년이 경과해 준공인가를 받은 후 이전고시가 있기 전에 그 재건축사업의 토지를 양도한 경우에 해당 양도인으로부터 토지를 양수한 자는 해당 재건축사업의 조합원 자격이 있는지 문의한 것에 대해 회답했다.
해석 이유로 법제처는 “원칙적으로 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재건축사업의 건축물 또는 토지를 조합설립인가 후에 양수한 자에 대해 조합원 자격을 취득할 수 없도록 하면서, 예외적으로 양도인이 ‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’에는 그 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 하고 있다”며 “‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은’ 상태가 해당 토지의 양도일까지 유지돼야 하는지에 대해서는 명확히 규정하고 있지 않은바, 이 사안의 경우 해당 토지를 양수한 자가 조합원 자격이 있는지는 해당 규정의 문언, 조합설립인가 후 조합원자격취득제한제도를 규정한 취지 및 그 예외 사유 중 하나로 ‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 경우’를 규정한 취지 등을 종합적으로 고려해 해석할 필요가 있다”고 말문을 열었다.
이어 “먼저 도시정비법 시행령 제37조제3항제3호에서는 예외적으로 조합원 자격을 취득할 수 있는 요건으로 준공 관련 요건과 소유기간 요건을 모두 갖추도록 하면서, 각각 착공일로부터 3년 이상 ‘준공되지 않은’ 재건축사업의 토지와 해당 토지를 양도인이 3년 이상 계속해 ‘소유하고 있는 경우’를 규정해 모두 현재 시점을 기준으로 표현하고 있는데, 이는 양도인이 해당 토지의 양도일 현재 조합원 지위를 양도하기 위해 갖춰야 하는 요건을 규정한 것으로 봐야 한다”면서 “해당 규정 중 ‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재건축사업의 토지’는 ‘착공일로부터 3년 이상’ 준공인가가 없었을 뿐만 아니라 ‘양도일 현재’에도 준공인가가 없는 경우를 동시에 규정하고 있다”고 짚었다.
그리고 법제처는 “투기과열지구에서 재건축사업이 시행되는 경우 투기가 성행할 우려가 있으므로 투기 수요를 차단하기 위해 사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후에 해당 사업의 토지를 양수한 자는 조합원 자격을 취득할 수 없도록 했고, 다만 투기 수요 차단이라는 입법 목적을 달성하면서도 재산권 침해를 최소화해 공익과 사익의 조화를 도모하기 위해 근무 또는 생업 사정 등 불가피한 사유로 양도가 이뤄지는 경우에는 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 그 예외를 규정하고 있으며, 사업이 장기간 지연되는 경우에 관한 예외 사유의 하나로 ‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’를 규정하고 있다”며 “이러한 규정의 취지에 비춰보면, 조합원 자격 취득 제한의 예외로 인정되는 경우는 양도일 당시에도 준공인가를 받지 못해 사업 지연이 계속되고 있는 경우로서 해당 토지에 대한 양도ㆍ양수가 투기 수요에 따른 것으로 보기 어려운 경우로 한정된다고 봐야 하고, 양도 시점에 이미 준공인가가 있었다면 더 이상 사업이 지연되고 있다고 보기는 어려울 것인데, 그럼에도 불구하고 이러한 경우를 ‘착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발ㆍ재건축사업의 토지’에 해당된다고 보는 것은 투기 수요 차단을 목적으로 하는 입법 취지에 부합하지 않다”고 덧붙였다.
한편, 도시정비법 시행령 제37조제3항제1호ㆍ제2호에서는 양수인이 예외적으로 조합원의 자격을 인정받을 수 있는 경우를 각각 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우와 착공 전에 양도하는 경우로 한정해 규정했는데, 같은 항 제3호에서만 이와 달리 양도의 시점에 대해 준공 전으로 한정하는 문구를 두지 않고 있는 관련 규정의 체계에 비춰볼 때, 같은 항 제3호에 해당하기 위해서 반드시 준공인가를 받기 전에 양도를 해야 하는 것은 아니라는 의견이 있다.
그러나 법제처는 “도시정비법 시행령 제37조제3항제1호ㆍ제2호는 구 도시정비법 시행령 제30조제3항제1호ㆍ제2호에서 각각 ‘조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’, ‘사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’로 규정하고 있던 것을 개정한 것인데, 사업지연기간과 소유기간을 각각 2년에서 3년으로 확대하고 ‘사업시행인가 신청 전 양도’ 및 ‘착공 전 양도’라는 문언을 각각 추가하면서도, 개정 당시의 부칙에서는 기간 요건을 강화한 부분에 대해서만 경과규정을 두고 ‘사업시행인가 신청 전 양도’ 및 ‘착공 전에 양도’라는 문언을 각각 추가해 규정한 부분에 대해서는 별도의 경과규정을 두지 않았다는 점에 비춰볼 때, ‘사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우’ 및 ‘착공 전에 양도’를 규정한 것은 종전의 규정의 의미를 더욱 명확하게 하기 위한 확인적 차원의 개정으로 보는 것이 타당하다”면서,
“도시정비법 시행령 제37조제3항제3호의 경우 양도의 시점을 준공 전으로 명시해 규정하고 있지는 않으나, 착공일로부터 3년 이상 준공이 지연된 경우에만 사업시행인가(제1호)나 착공(제2호)이 지연된 경우와 다르게 준공인가를 받은 후에 양도 받은 양수인에게까지 조합원 지위를 인정하기 위해 특별히 양도 시점을 명시하지 않은 것으로 보기는 어려운바, 앞에서 살펴본 바와 같이 같은 항 제3호의 경우도 준공인가 전에 양도하는 경우를 의미하는 것으로 봐야 하므로 그러한 의견은 타당하지 않다”고 지적했다. 따라서 법제처는 “착공일로부터 3년이 경과해 준공인가를 받은 후 이전고시가 있기 전에 그 재건축사업의 토지를 양도한 경우에 해당 양도인으로부터 토지를 양수한 자는 해당 재건축사업의 조합원 자격이 없다”고 못 박았다.