143. 재건축 안전진단, '재건축진단'으로 변경

'재건축진단'은 재개발에는적용되지 않고 재건축에만 있는 절차다. 재건축 중에서도 예외로 단독주택 재건축의 경우에는 해당되지 않는다.  

구분	재개발	재건축
재건축진단	x	o(단, 단독주택 재건축 제외)

‘재건축진단’은 2024년 12월 3일 법이 개정되면서 새롭게 등장한 용어인데, 그동안은 ‘재건축안전진단’으로 불려왔다. 명칭이 변경된 것은 '안전진단이라는 명칭 때문에 무너질 것 같지 않으면 그대로 둬야 할 것 같고, 겉으로 보기에 멀쩡하면 왜 재건축을 하냐'는 느낌을 주어 혼란을 초래해왔기 때문이다. 개정된 법은 유예기간을 거쳐 2025년 6월 4일부터 시행된다. ‘재건축안전진단'의 명칭이 30년 만에 '재건축진단'으로 변경된 것인데, 그 핵심은 진단 시기가 늦추어졌다는 것이다.

종전에는 정비사업을 위한 입안제안, 정비구역지정 전에 안전진단을 실시했다. 즉 안전진단을 통과하지 못하면 재건축을 시작하는 것이 불가능했다. 하지만 이번 개정으로 일단 사업에 착수하고 진단은 사업시행인가 전까지 천천히 받을 수 있게 된 것이다. 한 마디로 사업기간을 단축하자는 취지다.

그도 그럴것이 그동안 재건축 출발의 최대 걸림돌이 안전진단이었다. 이를 뒤로 미루어주어 일단 재건축을 시작하고 사업을 진행하면서 천천히 진단을 받으라는 것이다. 그러나 진단 절차 자체가 없어진 것이 아니라 사업시행인가 전까지 늦추어준 것에 불과하다는 것이 조금은 아쉽다. 이번 개정으로 일단 지은지 30년만 넘으면 재건축에 착수할 수 있어 사업속도는 빨라질 것으로 보인다.

이번 법 개정으로 향후 4년간 75만 가구가 이에 해당될 것으로 보이고, 또 지역별로 용적률도 올려주어 재건축 활성화에 기여할 것으로 예상된다. 특히 서울과 수도권 1기 신도시 및 부산 해운대 그린시티와 같은 대규모 아파트 단지가 혜택을 받을 것으로 보이고 사업기간도 종전보다 3~4년 정도 줄어들 것으로 보인다. 문제는 만에 하나 재건축을 시작해서 조합설립인가까지 받았는데 진단을 통과하지 못하는 경우가 생기기라도 하면 어떻게 할 것이냐는 우려는 있다.

그리고 진단을 통과하기 위해서는 항목별 가중치를 점수화하여 일정 점수를 충족해야 한다. 항목별 가중치는 그간 수차례 개정되어, 2023년 1월부터는 구조안전성, 주거환경 및 설비노후도는 각 30%, 비용편익은 10%를 적용하고 있다.

재건축진단 평가항목별 가중치(2023.1~)
항목	가중치(%)
비용편익	10
설비노후도	30
주거환경	30
구조안전성	30

그동안 국토교통부는 부동산시장 환경과 정권에 따라 가중치를 조정해왔는데, 네 가지 항목 중 주로 주거환경과 구조안전성에 대한 가중치 조정이 대부분이었다. 구조안전성 가중치를 낮추고 주거환경 가중치를 높이면 재건축이 쉬워지지만 반대로 주거안전성가중치를 높이고 주거환경가중치를 낮추면 재건축이 어려워지기 때문에 필요에 따라 이에 대한 가중치를 조정하는 방식으로 규제와 완화를 반복해왔다.

실제로 '년도별 가중치 변화(2009~2023년)'를 보면, 비용편익과 설비노후도는 가중치가 미미하게 바뀌었지만 주거환경과 구조안전성에 대한 가중치는 변화의 폭이 크다. 따라서 정부는 앞서 언급했던 것처럼 재건축에 대한 규제가 필요하면 구조안전성비중을 높이고 완화시킬 필요가 있을 때는 이의 비중을 낮추는 방식으로 가중치를 조정해왔다.

이러한 항목별 가중치를 합산하여 점수에 따라 재건축, 조건부 재건축, 유지보수로 판정한다. 45점 미만이면 재건축, 45~55점 미만이면 조건부 재건축, 55점을 초과하면 유지보수에 해당하여 재건축이 불가능하게 된다.

재건축진단 판정기준(2023.1.~)
재건축	45점 미만
조건부재건축	45~55점 미만
유지보수(재건축불가)	55점 초과

2025년 12월 3일부터 적용될 재건축진단 관련 <도시및주거환경정비법> 개정 내용이다.

제12조(재건축사업을 위한 재건축진단) ① 시장ㆍ군수등은 제5조제1항제10호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때부터 제50조에 따른 사업시행계획인가(이하 “사업시행계획인가”라 한다) 전까지 재건축진단을 실시하여야 한다. <개정 2024. 12. 3.> ② 시장ㆍ군수등은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재건축진단을 실시하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 재건축진단에 드는 비용을 해당 재건축진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다. <개정 2024. 12. 3.> 1. 제13조의2에 따라 정비계획의 입안을 요청하려는 자가 입안을 요청하기 전에 해당 정비예정구역 또는 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 2. 제14조에 따라 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 3. 제5조제2항에 따라 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 4. 제2조제3호나목에 해당하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 5. 제15조에 따라 정비계획을 입안하여 주민에게 공람한 지역 또는 제16조에 따라 정비구역으로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 6. 제31조에 따라 시장ㆍ군수등의 승인을 받은 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다) 또는 사업시행자가 재건축진단의 실시를 요청하는 경우 ③ 제1항에 따른 재건축사업의 재건축진단은 주택단지(연접한 단지를 포함한다)의 건축물을 대상으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물인 경우에는 재건축진단 대상에서 제외할 수 있다. <개정 2024. 12. 3.> ④ 시장ㆍ군수등은 대통령령으로 정하는 재건축진단기관에 의뢰하여 주거환경 적합성, 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등에 관한 재건축진단을 실시하여야 한다. <개정 2024. 12. 3.> ⑤ 제4항에 따라 재건축진단을 의뢰받은 재건축진단기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준(건축물의 내진성능 확보를 위한 비용을 포함한다)에 따라 재건축진단을 실시하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 재건축진단 결과보고서를 작성하여 시장ㆍ군수등 및 제2항에 따라 재건축진단의 실시를 요청한 자에게 제출하여야 한다. <개정 2024. 12. 3.> ⑥ 시장ㆍ군수등은 재건축진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 사업시행계획인가 여부(제75조에 따른 시기 조정을 포함한다)를 결정하여야 한다. <개정 2024. 12. 3.> ⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 재건축진단의 대상ㆍ기준ㆍ실시기관ㆍ지정절차ㆍ수수료 및 결과에 대한 조치 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2024. 12. 3.> [제목개정 2024. 12. 3.] [시행일: 2025. 6. 4.] 제12조

142. 재건축안전진단, '재건축진단'으로 용어 변경(2024.12.3.)

142. 재건축안전진단, '재건축진단'으로 용어 변경(2024.12.3.)