145. <판결>현금청산자 재분양은 총회 일반의결정족수로 가능하다(부산고법)

그동안 재개발 현장에서는 현금청산대상자에게 추가로 재분양신청 기회를 줄 수 있는지? 재분양신청 기회를 준다면 어떤 절차를 거쳐야 하는지? 그리고 조합원 동의를 얼마나 받아야 하는지?...가 논쟁거리였다. 재개발은 재건축과 달리 공공개발 성격이 강해 조합원 강제가입제도(재건축은 민간개발 성격이 강해 임의가입제도)를 택하고 있다.

즉 토지등소유자 75% 동의를 받으면 나머지 조합원은 강제로 조합에 가입되게 하는 것이다.  따라서 조합원에 가입하기 싫어도 조합원이 되는 것이다. 그럼 강제로 가입된 조합원에서 탈퇴는 가능한가? 강제가입이긴 해도 탈퇴는 가능하다. 탈퇴가 가능한게 아니라 조합원이 어떤 행위를 하지 않으면 강제로 조합에서 조합원 자격을 박탈시킨다고 하는게 맞겠다. 조합원이 분양신청을 하지 않을 경우, 분양신청을 했지만 건설사와 분양계약을 체결하지 않은 경우, 분양신청을 했지만 철회한 경우 조합에서는 조합원 자격을 박탈시킨다. 조합원 자격되면 더 이상 조합원 자격이 없고 현금청산대상자가 된다. 대법원 판례에서는 조합원이 분양신청을 하지 않은 경우 분양신청종료일 다음날 조합원 지위를 상실한다고 했다.

사실 여기까지는 별 문제가 없다. 그런데 현금청산자가 된 조합원이 마음이 바뀌어 추후 분양신청을 다시 하겠다고 하는 경우가 문제다. <도시정비법> 제72조(분양공고 및 분양신청) 4, 5에서 재분양에 관한 내용을 규정하고 있다.

④사업시행자는 제2항에 따른 분양신청 기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.

⑤사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다.

정리하면, 4,5에 따라 재분양신청은 가능하다. 즉 사업시행계획인가 변경으로 세대수 및 주택규모가 달라지는 경우, 조합 정관에서 따로 정하는 경우 그리고 총회의 의결을 거친 경우에 재분양이 가능하다. 이와 관련한 대법원 판례도 있다. "​사업시행계획의 변경이 없음에도 총회 의결 등을 거쳐 현금청산자에게 다시 분양신청을 받는 것이 위법한지"에 대해 대법원은 위법이 아니고 적법하다고 판결한 바 있다. ​

사업시행계획의 변경이 없음에도 총회 의결 등을 거쳐 현금청산자에게 다시 분양신청을 받는 것이 위법한지 (대법원 2014. 8. 20. 선고 2012도 572)

토지등소유자 중 분양신청을 포기한 현금청산 대상자가 많아지면 사업시행자가 지출해야 할 손실보상금의 규모가 커지고, 이주 과정에서 발생하는 갈등으로 사업이 지연되어 금융비용이 증가하는 등으로 정비사업의 진행에 어려움을 겪게 된다. 반면 현금청산 대상자에 대하여 무제한적으로 재분양 신청을 허용하는 것은 분양신청 기간을 법정하여 정비사업이 지연되는 것을 방지하고 그 기간이 종료되면 조합원 등 다수의 이해관계를 관리처분계획에 의하여 일률적으로 확정하려는 도시정비법 제72조 제2항, 제3항의 취지에 반한다. 그러한 이유로 도시정비법 제72조제4항, 제5항이 신설되기 전에도 현금청산 대상자에게 총회 의결 등을 거쳐 다시 분양신청의 기회를 주어 조합원 지위를 부여하는 것이 적법한지에 관한 논의가 있었다. 정비사업의 사업시행자인 조합은 일정한 요건을 갖추어 조합원의 자격에 관한 정관 규정을 변경할 수 있고, 분양신청 절차를 거친 후에도 잔여분이 있는 경우 이를 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 따라서 사업시행자는 정관의 규정에 의하거나 총회 의결을 거친다면 잔여분에 대하여 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 현금청산 대상자에게 다시 분양신청 기회를 부여하여 조합원으로 받아들이는 것도 허용된다고 보는 것이 타당하다.

 

부산고법 판결 관련 신문기사(위클리한국주택경제신문, 2025.2.10.)이다. ​ [해설 | 부산고법 관리처분인가 취소 소송] “일반 의결정족수 결의로 현금청산자 재분양 가능”… 법원 첫 판결 나왔다 < 기획·탐사·해설 < 이슈탐사 < 기사본문 - 위클리한국주택경제신문

[해설 | 부산고법 관리처분인가 취소 소송] “일반 의결정족수 결의로 현금청산자 재분양 가능”

<도시정비법>이나 <판례>에서도 조합 총회의 의결을 거치면 현금청산자에게도 재분양이 가능하다고 보고 있다. 그런데 얼마 전, 부산 어느 재개발구역에서 현금청산대상자 재분양시 조합 총회 의결 정족수를 얼마로 할 것인가를 두고 소송전이 벌어졌다. 이와 관련하여 대법원 최종 판결은 아니지만 최근 부산고법에서, 특별의결정족수가 필요하다는 1심 판결을 뒤집는 결과가 나왔다. 판결 요지는 "현금청산 대상자 재분양시 총회 의결정족수는 과반수 참석에 과반수 동의의 일반의결정족수만 충족하면 된다"고 판결했다. 

82. 재개발 현금청산자, 분양자격 다시 줄 수 있을까?