82. 재개발 현금청산자, 분양자격 다시 줄 수 있을까?

조합에서 사업시행인가 후 토지등소유자에게 개략적인 분담금을 포함하여 분양신청을 통지하였지만 일부 토지등소유자들은 개략적인 분담금에 비추어 수익성이 적다고 생각하거나 개인적인 사유 등으로 분양신청종료일까지 분양신청을 하지 않았다. 그런데 분양신청종료 후 마음을 바꾸어 다시 분양신청을 하려고 할 경우, 분양신청을 할 수 있는 방법이 있을까? 남구 감만1구역을 사례로 알아보자.

 

전국 최대(9,092세대)의 재개발사업장인 감만1구역의 경우 토지등소유자는 2,800명 정도였으나 이중 분양신청을 하지 않은 현금청산자는 약 500명에 이르는 것으로 파악되고 있다. 현금청산자가 약 18%인데 이는 다른 구역의 평균 10%보다 높은 것은 사실이다.

 

분양신청을 하지 않은 조합원의 법적 지위

“분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 <정비법> 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실한다고 봄이 상당하다. 그리고 이때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 분양신청종료일 다음날 지위를 상실한다고 보아야 한다." (대법원 판례 2009다81203-2010.8.19. 2010다73215-2010.12.23.)

 

따라서 분양신청을 하지 않은 경우 조합에서는 당연히 현금청산자는 조합원 자격을 상실했기 때문에 분양신청을 받아 줄 수 없다고 할 것이고 그게 원칙이다. 따라서 원칙적으로는 ‘분양신청을 하지 않은 조합원의 법적 지위’에 의거 구제가 불가능하다고 봐야 한다. 그러나 보류지나 기업형임대사업자의 물량을 확보하거나 조합 총회를 통해 구제할 여지는 있을 수도 있다.

 

1. 보류지 제공으로 구제

 

대법원 판례에서 보았듯이 분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청종료일 다음날 조합원 지위를 상실하기 때문에 조합원으로서의 권리의무를 행사할 수 없다. 그러나 조합원이 아님을 전제로 조합 총회를 통해 보류지를 제공할 수 있는 여지는 있어 보인다. 그러나 감만1구역의 현재 보류지 물량은 22세대에 불과하기 때문에 보류지로는 현금청산자들을 구제하기에는 턱없이 부족하다.

 

부산시 조례에 의한 보류지 한도

제42조(보류지 등)법 제79조제4항에 따른 보류지의 처분 등은 다음 각 호의 기준에 따른다. 1. 분양대상의 누락, 착오 등의 사유로 인한 관리처분계획의 변경과 소송 등의 사유로 향후 추가분양이 예상되는 경우에는 법 제74조와 제79조에 따른 토지등소유자에게 분양하는 공동주택건립세대수의 100분의 1 이내의 공동주택과 상가 등 부대복리시설 총면적의 100분의 1 이내의 상가 등 부대복리시설을 각각 보류지로 정할 수 있다. 2. 사업시행자는 제1호에 따른 100분의 1의 범위를 초과하여 보류지로 정하고자 하는 때에는 구청장에게 그 사유 및 증빙서류를 제출하고 인가를 받아야 한다. 3. 보류지를 분양받을 대상자 중 법·영 또는 이 조례에 따른 토지등소유자의 자격기준에 합당한 자를 제외하고는 사업시행자는 총회의 의결을 거쳐 분양받을 대상자를 결정한다. 4. 보류지 분양가격의 산정방법에 관하여는 법 제74조제2항제1호 규정을 준용한다. 5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 따라 보류지를 처분한 후 잔여분이 있는 경우에는 제45조에 따라 처분한다.

 

그렇다면 어느 재개발구역의 토지등소유자가 2,800명, 총건립세대수 9,092, 분양신청자 2,200명일 경우 정비법상 아파트 보류지는 몇 개까지 가능할까?

① 90개         ② 28개       ③ 22개

정답은 ③번 22개이다. 많은 분들이 1번으로 알고 있는 경우가 많다. 보류지는 전체 건립아파트 수의 1%가 아니며, 토지등소유자의 1%도 아니다. 토지등소유자 중 실제 분양신청한 조합원 수의 1%이다.

 

2. 한국토지신탁이 보유한 뉴스테이 물량 확보로구제

 

감만1구역은 부산에서 유일하게 뉴스테이로 남아 있는 사업장이다. 따라서 일반분양이 없다. 분양신청한 조합원 물량을 제외하고는 기업형임대사업자인 한국토지신탁이 전량 인수하여 8년간 임대를 하게 된다. 따라서 현금청산자들을 구제할 수 있는 간단한 방법은 한국토지신탁의 임대 물량을 추가로 확보하면 기존 조합원에게 피해가 가지 않으면서 현금청산자들을 구제할 수 있어 보인다.

 

3. 조합 총회를 통한 의결로 구제

 

기존 분양신청한 조합원들에게 피해가 가지 않는 범위에서 조합 총회를 통해 의결할 경우 현금청산자들을 구제할 방법도 있어 보인다. 재개발에서 시행사는 다름 아닌 조합이기 때문에 조합원들이 결의하면 가능해 보인다. 어느 구역이든 현금청산자가 지나치게 많을 경우 사업지연과 사업비 증가는 불을 보듯 뻔하다. 따라서 감만1구역은 일반분양이 없기 때문에 현금청산자들이 원할 경우 추가로 구제하는 것이 이주도 빨라지고 사업속도도 빨라지게 된다.

 

실제로 서울에서 현금청산자들에게 추가로 분양자격을 준 재개발 사업장들이 있다.

'현금청산자 돌아오라'…새 아파트 주겠다는 조합들(2019.9.8.한국경제)

북아현3·연희1·이문3 등서 분양자격 주기로사업 리스크 줄이기…하차한 청산자 재합류

재개발조합들이 잇따라 현금청산자 끌어안기에 나서고 있다. 조합원 분양신청을 포기하고 사업에서 중도 하차했던 이들에게 새 아파트 배정 기회를 다시 주기로 한 것이다. 청산자들을 조합원으로 받아들이면 분쟁을 줄여 사업 속도를 높일 수 있는 데다 비용 지출도 줄일 수 있는 까닭이다.

 

◆청산자 끌어안는 조합들

 

8일 정비업계에 따르면 서울 서대문구 북아현3구역재개발조합은 오는 28일 임시총회를 열어 현금청산자 구제안을 의결할 예정이다. 청산자의 조합원 자격 회복을 명문화하는 조합 정관 변경 안건을 상정한다. 조합원 1852명 가운데 3분의 2(1235명) 이상이 동의하면 청산자들의 재개발사업 재합류 근거가 마련된다.

 

이 구역은 청산자가 전체 토지 등 소유자의 28%가량이다. 2012년 조합원 분양신청 당시 2589명 가운데 737명이 분양신청을 포기해 청산자로 분류됐다. 다른 재개발구역들의 청산자 비율이 10% 중반대인 것과 비교하면 월등히 높다.이들을 끌어안기 위한 공감대는 이미 형성돼 있다. 지난 5월 열린 총회에서 청산자들에게 재분양신청 기회를 주도록 하는 안건이 통과됐다. 참석 조합원 1157명 가운데 1056명(91.4%)이 동의했다. 북아현3구역 조합 관계자는 “현금청산자 비율이 높아 서대문구청에서도 조합의 수용을 바라고 있었다”며 “조합원들 입장에선 향후 사업 위험을 줄일 수 있고 청산자들은 과거 의사결정을 물릴 수 있어 이해 관계가 맞아떨어졌다”고 설명했다.

 

관리처분계획인가를 받아 이주를 앞둔 연희1구역도 청산자들을 조합원으로 받아들였다. 가재울뉴타운 인근인 이 구역은 애초 토지 등 소유자 523명 가운데 224명이 조합원분양을 신청하지 않았다. 그러나 조합원 87%(199명)가 동의해 청산자들에게 분양신청 기회를 다시 줬다. 결국 청산자의 70%(156명)가 새 아파트를 분양받기로 하면서 재개발사업에 막차로 합류했다.최중오 연희1구역 조합장은 “짧은 기간 동안 재분양신청을 받았지만 예상보다 많은 청산자들이 조합원이 되는 걸 선택했다”며 “과소필지를 소유한 경우 등 법으로 구제 불가능한 이들을 제외하면 대부분의 청산자가 분양을 신청했다”고 설명했다.

철거를 준비중인 이문3구역은 일찌감치 청산자들에게 분양신청의 기회를 열어줬다. 지난해 말 총회에서 이 같은 내용을 의결하고 오는 11월~내년 상반기 중 조합원 재분양을 할 예정이다.

 

◆“분쟁 소지 줄여 속도 높이자”

 

현금청산은 재개발사업을 원하지 않는 이들이 새 아파트 대신 돈을 받고 사업에서 빠지는 절차다. 자신이 소유한 부동산의 감정가격 등을 기준으로 돈을 받는다. 재개발을 반대했더라도 일단 조합이 설립되면 강제로 조합원이 되기 때문에 조합원 분양 기간에 분양신청을 하지 않는 방식으로 사업에서 빠진다.

 

조합이 청산자를 다시 사업에 포함시키는 데는 복잡한 속내가 얽혀 있다. 이들이 앞으로 분쟁의 씨앗이 될 수 있어서다. 한 재개발구역 조합장은 “청산자들이 많은 구역은 지출해야 할 보상비가 많아 사업을 진행하는 데 적잖은 부담”이라면서 “이주 과정에서 협조도 원만하지 않기 때문에 이자비용 지출이 늘기도 한다”고 말했다. 다른 조합 관계자는 “부동산시장이 안 좋을 때 청산을 택했던 이들 입장에선 최근 집값이 크게 올랐기 때문에 조합에 협조할 이유가 더욱 줄어든다”며 “청산자들을 끌어안는 건 앞으로 발생할지 모를 갈등 요인을 제거하는 의미도 있다”고 설명했다.사업 속도를 높이려는 목적도 있다. 최근 청산자들에게 분양 기회를 열어준 조합들은 대부분 십수년째 사업이 멈춰있다가 2~3년새 탄력을 받은 곳들이다. 연희1구역은 사업 추진 17년 만인 올봄 관리처분계획인가를 받았다. 이 가운데 사업시행계획인가부터 관리처분까지만 9년이 걸렸다. 북아현3구역은 2011년 사업시행계획인가를 받았지만 시한 만료로 실효된 상태다. 집행부를 교체한 조합은 사업 밑그림인 재정비촉진계획부터 다시 짜는 중이다. 이르면 내년 6월께 사업시행계획인가를 다시 받을 수 있을 것으로 보고 있다. 북아현동 A공인 관계자는 “조합원 30%가량이 손바뀜됐을 정도로 투자자가 많은 편”이라며 “청산자들에게 분양자격을 주는 안건의 동의율이 높았던 건 사업 정상화에 대한 이들의 기대가 반영된 것”이라고 전했다.