152. 재개발구역 무허가건축물은 1+1 대상이 아니다(서울행정법원)

깜짝 놀랄만한 판결이 나왔다.

서울행정법원이 "관리처분 총회결의무효 소송"에서 무허가건물 소유자를 1+1 분양 대상에서 제외한 조합의 결정은 적법하다는 판결이 나왔다. 서울 한남3구역에서 발생한 일이다. 결론부터 말하면, 이번 판결로 재개발 현장에서 어느 정도의 혼란이 예상된다. 그동안 대부분 조합에서는 무허가건축물 소유자도 재산세 과세대장이나 무허가건축물관리대장 등을 통해 1+1 대상이 되면 1+1을 공급해 왔기 때문이다. 그러나 본 판결은 무허가건축물의 경우 공부서류가 없어 주거전용면적을 객관적으로 판단할 수 없다는 것이다. 구청에서 관리하는 무허가건축물 관리대장 역시 인정하지 않았다.

<판결 요지>

재개발구역 무허가건축물 소유자가 주거전용면적이 1+1 대상이라 판단해 1+1 신청하였으나 조합에서 면적을 확인자료가 없어 1주택만 분양신청을 받아주자 해당 무허가건축물 소유자가 1+1을 달라면서 소송을 제기했다. 이에 대해 법원은 “1+1 분양 여부는 건축물대장 등 객관적 판단 가능한 공부로만 판단해야 한다"면서 조합측의 손을 들어줬다.

먼저 이를 잘 정리한 관련 기사(글,그림-위클리한국주택경제신문, 2024.6.24.)를 보자. 

재개발구역 내 무허가건물의 소유자가 이른바 ‘1+1 분양’을 신청하자 조합이 거부한 것에 대해 법원이 적법하다는 판결을 내렸다. 무허가건물은 ‘주거전용면적’을 증명할 건축물대장 등 공부가 없는데다, 사실상 주거용 면적도 포함할 수 없다는 이유에서다.

서울행정법원 제2부(재판장 고은설)는 지난 4월 18일 한남3재정비촉진구역 내 무허가건물 소유자인 A씨가 조합을 상대로 낸 ‘관리처분계획 총회결의 무효확인’ 소송에서 조합 승소 판결을 내렸다. 판결문에 따르면 A씨는 한남3구역 내에 위치한 연면적 185㎡의 무허가건축물을 소유했다. 조합은 지난 2019년 3월 사업시행계획을 받아 2021년 4월부터 6월까지 조합원 분양신청을 받았다. 당시 A씨는 자신이 소유한 무허가건물의 주거전용면적이 신규 2주택 이상이라고 판단해 1+1 분양을 신청했다.

하지만 조합은 2022년 7월 무허가건축물 소유자로 주거전용면적을 확인할 수 없다는 이유로 A씨를 2주택 공급대상자에서 제외하고, 1주택(84㎡)만을 분양하는 관리처분계획을 수립했다. 이어 2023년 용산구청으로부터 관리처분계획인가를 받았다. 반면 A씨는 조합도 무허가건물 소유자임에도 분양대상자의 지위를 인정하고 있는 만큼 분양신청 기준을 충족했다면 관리처분계획에도 동일하게 적용돼야 한다고 주장했다. 무허가건물의 측량감정촉탁 결과 주거용으로 사용되고 있는 부분의 면적 합계가 분양 희망 2주택의 면적 합계를 초과했기 때문에 ‘1+1 분양’ 대상자에 해당한다며 소송을 제기한 것이다.

이에 대해 법원은 조합의 관리처분계획인가가 적법하다는 결론을 내렸다. A씨가 무허가건물을 소유해 분양대상자에 해당하지만, 1+1 분양 대상자 여부의 기준이 되는 ‘주거전용면적’을 객관적으로 증명할 수 없다는 이유에서다. 재판부는 우선 A씨의 무허가건물이 도시정비법상 분양대상인 종전 주택에 해당한다는 점과 약 120㎡ 면적이 주거용으로 사용됐다는 점은 인정했다. 하지만 무허가건물 중 사실상 주거용으로 사용됐는지 여부와 관계없이 1+1 분양의 기준인 ‘종전 주택의 주거전용면적의 범위’의 판단을 연면적 전체를 대상으로 삼을 수 없다고 판결했다.

재판부는 “다수의 이해관계인들이 존재하는 정비사업에 있어서는 외부에 공시되는 객관적이고 명확한 기준에 의해 권리관계를 일률적으로 처리할 필요가 있다”며 “건축물대장과 등기부등본 등 공부에 의해 확인된 부분에 한해 종전 주택의 주거전용면적의 범위에 포함된다”고 설명했다. 이어 “무허가건물은 건축물대장과 등기부등본 등 공부가 존재하지 않아 주거전용면적을 확인할 수 없고, 무허가건물확인원이 존재하더라도 달리 볼 수 없다”고 해석했다.

나아가 무허가건물의 소유자가 분양대상자로 인정되더라도 무허가건물이나 사실상 주거용 면적을 ‘주거전용면적’에 포함할 수 없다고 판단했다. 재판부는 “서울시 도시정비 조례에 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 분양대상자로 포함시킨 이유는 정비사업으로 삶의 터전을 상실할 우려가 있는 무허가건축물 소유자의 주거권을 보장하기 위한 취지”라며 “특정무허가건축물의 소유자가 분양대상자로 인정되더라도 토지등소유자에게 예외적으로 2주택을 공급하는 기준이 되는 ‘주거전용면적’을 산정함에 있어서도 무허가건축물 내지 사실상 주거용으로 사용되는 부분의 면적을 포함해야 한다는 결론이 도출되지 않는다”고 지적했다.

이에 따라 재판부는 “조합이 무허가건축물의 소유자에게 건축물 내지 사실상 주거용으로 사용되고 있는 부분의 면적까지 ‘주거전용면적’에 포함된다고 판단해 2주택을 부여할 사정이나 필요가 있었다고 인정할 증거가 없다”며 A씨의 청구를 기각한다고 판결했다. 이번 판결에 대해 법무법인 조운의 이민경 변호사는 “이번 판결은 법령이 아닌 정관에 의해 극히 예외적으로만 조합원 지위가 인정되는 무허가건축물의 특성을 반영한 결과”라며 “특정무허가건축물에 대한 보호는 1주택 공급으로 충분하고 2주택 공급까지는 허용될 수 없음을 확인했다는 점에 의미가 있다”고 설명했다.

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서두에 언급했듯이 '객관적인 공부 서류가 없어 무허가건축물은 1+1 대상이 안된다'는 이번 판결은 그동안의 현장 관행을 뒤집는 판결이어서 다소 논란이 될 것으로는 보인다. 무허가건축물 분양 관련해서는 원론적 측면과 현실적 측면 두 가지 측면에서 살펴볼 필요가 있다. 먼저 원론적 측면에서 보면, 무허가건축물은 1+1은 커녕 1분양도 주지 않는 것이 마땅하다. 즉 분양자격 자체를 주지 않고 현금청산 대상이 되어야 한다는 의미다. 이유는 무허가건축물은 관할 관청의 허가를 받지 않은 불법건축물이기 때문에 당장 철거해야 마땅한데, 분양자격을 주는 것 자체가 말이 되지 않는다. 만약 불법건축물인 무허가건축물에 대해 분양자격을 준다면 정부가 나서서 불법건축물을 조장하는 측면이 있고, 또 허가를 받고 건축한 조합원들과의 형평성에도 맞지 않기 때문이다.

다음은 현실적 측면이다. 현실적인 재개발사업의 취지 측면에서 보면, 무허가건축물 소유자에게도 분양자격을 주는 것이 맞다고 생각한다. 재개발사업은 국민들의 주거환경을 경제규모에 맞게 정비해야 한다는 취지에서 시작됐다. 선진국을 목전에 둔 세계 10위의 경제규모를 가진 대한민국답게 낙후되고 노후화된 주거환경을 업그레이드 할 필요에서 출발했다. 우리나라는 전쟁을 겪으면서 많은 무허가건축물이 도심지에 자리잡고 있다. 무허가건축물이 많아질 수밖에 없었던 역사적 환경이 있었던 것이다. 따라서 무허가건축물을 무조건 색안경을 끼고 볼 필요는 없다. 게다가 무허가건축물 거주자들은 대부분 주거환경이 열악한 편이다. 따라서 재개발사업이 시작되어 무허가건축물 소유자에게 분양자격을 주지 않고 현금청산시켜 쫓아내는 것은 법을 떠나 올바른 사업방향이 아니다. 나아가 무허가건축물 소유자들을 쫓아내면 갈 곳도 거주할 곳도 없다. 따라서 무허가건축물 소유자들을 쫓아낸다면 이들이 사업에 동의할 리도 없고 사업진행에도 차질이 생길 수밖에 없다.

그래서 그동안 이런 현실을 반영하여 무허가건축물에 대해서도 일정 요건이 충족되면 분양자격을 주어왔다. 이번 판결 역시 1분양자격은 주되 1+1은 주지 않아도 된다는 판결이라 지극히 당연해 보인다. 무허가건축물에 대해서는 1주택만 공급하는 것이 이치에 맞다고 본다. 따라서 향후 대부분 조합에서는 무허가건축물을 1+1 분양 대상에서 제외할 것으로 보인다. 무허가건축물에 대해 1+1을 분양하는 것은 '물에 빠진 사람 건져줬더니 보따리 내놓으라'는 속담을 떠올리게 한다. 무허가건축물은 1분양 만으로도 감지덕지 해야 한다. 무허가건축물이 1+1 대상이 되는 것은 사업 취지, 조합원간 형평성 차원에서도 상식적이지 않기 때문이다. 

결론은 "무허가건축물은 1분양 대상은 되지만 1+1 분양 대상은 아니다."

무허가건축물 분양자격 관련 자세한 내용은 다음 글을 참조하면 된다.

88. 재개발구역 무허가건축물 분양자격(3023.3.11.)

88. 재개발구역 무허가건축물 분양자격

129. 재개발 무허가건축물 분양자격 조건(2023.10.15.)

129. 재개발 무허가건축물 분양자격 조건