162. 투기과열지구 5년내 재당첨 및 재분양 금지

2017년 투기과열지구로 지정된 A구역의 재개발 조합원 김철수는 조합의 관리처분계획인가에 따라 분양대상자로 확정된 이후, 김철수는 다른 투기과열지구인 B재개발구역에서 2020년 주택을 취득하였고, B구역 조합은 2021년 조합원 분양신청을 받았다. 김철수는 B구역에서 적법한 분양대상자가 될 수 있을까?

결론 : 김철수는 B구역 분양대상자가 될 수 없다

1. 쟁점=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조제6항은 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 선정되었다면, 그로부터 5년 이내에는 다른 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 규정하고 있다. 김철수는 이에 따라 B구역에서의 분양신청이 제한되고, 현금청산대상자가 되는지 여부가 문제된다.

2. 투기과열지구 내 분양신청 제한 규정의 신설 및 내용=2017.10.24. 법률 제14943호로 개정된 <도시정비법>은 “투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호 가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다”는 내용의 제72조제6항을 신설하였고(이하 이 사건 개정 규정), 이는 2018.2.9.부터 시행되었다.

이 사건 개정 규정은 그 시행 이후 투기과열지구 내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 ‘토지등소유자와 그 세대에 속하는 자’는 5년 내에 ‘추가로’ 투기과열지구 내 정비사업의 조합원분양 신청을 금지하여, 결국 이 사건 개정 규정 시행 이후에는 투기과열지구 내 정비사업에서 5년의 기간 내에 한 번만 일반분양 또는 조합원분양을 받도록 제한하는 내용이다.

다만 이 사건 개정 규정에 따라 투기과열지구 내 토지등소유자는 분양신청이 제한되고 강제로 현금청산대상자가 되어 재산권 침해 우려가 있다. 이에 부칙 제4조(법률 제14943호, 2017.10.24. 이하 이 사건 부칙)는 이 사건 개정 규정이 시행되기 전에 투기과열지구 내 토지등소유자가 된 경우에는 종전 규정에 따라 분양신청이 가능하도록 경과규정을 두었다.

그러면서도 이 사건 부칙 각호는 경과규정에 대한 예외로 ①토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원분양분 분양대상자로 선정된 경우(제1호) ②토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반분양분 분양대상자로 선정된 경우(제2호)에는 개정 규정 시행 전 투기과열지구 내 토지등소유자라도 개정 규정에 따라 분양신청을 제한하도록 정하였다.

3. 판단=이 사건 개정 규정에 따라 분양신청이 제한되는 자는 이 사건 개정 규정이 시행된 이후 투기과열지구 내 정비사업에서 관리처분계획에 따라 ‘조합원분양분 또는 일반분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속하는 자’이며, 분양신청 제한의 기산점이 되는 ‘최초 관리처분계획 인가일’은 분양대상자가 된 선행 관리처분계획의 인가일을 의미한다.

김철수는 A구역의 ‘최초 관리처분계획 인가일’인 2018.5.에 A구역 사업의 조합원 분양대상자로 선정되었고, 이는 이 사건 개정규정이 시행된 이후이다. 따라서 그로부터 5년 이내에 분양신청 절차를 개시한 B구역 사업에 관하여는 분양신청을 할 수 없다.

한편 이 사건 부칙 본문에 따라 이 사건 개정 규정의 시행 전에 투기과열지구에서 토지등소유자가 된 자는 개정 규정의 적용을 받지 않고, 종래 규정에 따라 분양신청을 할 수 있다. 따라서 김철수가 이 사건 개정 규정이 시행되기 전에 B구역 주택을 취득하였다면 원칙적으로 B구역에서도 조합원 분양신청을 할 수 있다(다만 이러한 경우에도 이 사건 부칙 각호에 해당하는 경우에는 분양신청 제한을 받게 되나 여기서는 논외로 한다). 그러나 김철수는 2020년에 B구역 주택을 취득하였으므로 이 사건 개정 규정에 따라 B구역에서는 분양신청을 할 수 없다. 설령 분양신청을 했다 하더라도 분양대상자로 확정되지 못한다.

4. 결어=김철수는 이 사건 개정 규정 시행 이후에 투기과열지구인 A구역에서 조합원 분양대상자로 선정되었고, 그로부터 5년이 경과하지 않았으므로 다른 투기과열지구인 B구역에서는 분양신청을 할 수 없다. 따라서 김철수는 현금청산대상자가 되어야 한다.-<위클리한국주택경제신문, 2025.5.30. 유재관 법무사의 최신 판례 따라잡기> 일부 각색함.

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