110. 투기과열지구 조합원지위 양도 제한 및 예외

 

조합원지위 양도제한 규정은 <도시및주거환경정비법>상 재개발 및 재건축사업과 <빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법>상 소규모재건축사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업으로 구분하여 살펴봐야 한다.

 

1. <도시및주거환경정비법>상 재개발사업과 재건축사업 관련 조합원지위 양도제한

 

조합원지위 양도 제한은 입주권 관련 투기방지를 위해 2017년 "8.2부동산 대책"으로 등장했는데, 이는 투기과열지구에만 해당되고 조정지역은 해당되지 않는다.

 

<도시정비법> 제39조(조합원의 자격 등) 제⓶항

「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.

 

여기서 조합원이 될 수 없다는 말은 현금청산 된다는 말이다. 단, 이 규정은 2017년10월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용된다. 즉 2017년 10월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 사업장은 조합원지위 양도를 자유롭게 할 수 있다는 말이다. 그런데 여기서 조합원지위 양도금지에 대한 시행일자 관련한 규정이 없다고 문의하는 경우가 종종 있는데, 이에 대한 내용은 <도시정비법> 부칙 제1조(시행일)를 보면 된다. 

 

그런데 조합원지위 양도 제한 관련하여 국토부와 서울시는 그 시기를 더 앞당기겠다는 개선안을 협의 중이다. 만약 개선안대로 진행되면 재건축은 조합설립인가 후에서 안전진단 통과일~조합설립인가 전 별도로 종한 날, 재개발은 관리처분인가 후에서 정비구역지정일~사업시행인가일 중 별도로 정한 날로 앞당겨지게 된다. 투기과열지구에서 조합원지위 양도는 점점 더 어려워지게 되는 것이다.

 

2. <빈집및소규모주택정비에 관한 특례법>상, 소규모재건축사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업 관련 조합원지위 양도제한 (자율주택정비사업은 해당 없음)

 

투기과열지구 조합원지위 양도제한 관련하여 소규모정비사업 중 소규모재건축사업은 재건축사업과 마찬가지로 조합설립인가 후 조합원지위 양도가 제한되어 왔다. 따라서 가로주택정비사업과 소규모재개발사업은 해당이 없었다. 따라서 조합원지위 양도제한이 적용되지 않아 투자자들의 틈새시장이었다. 그러나 2022년 2월 3일 관련 법 개정으로 가로주택정비사업과 소규모재개발사업도 2022년 8월 4일 이후부터는 조합원지위 양도제한을 받게 된다. 

 

 

이를 간단하게 정리한 것이다.

그럼에도 불구하고 투기과열지구에서도 조합원지위 양도가 가능한 경우도 있다. 

 

<도시및주거환경정비법> 제39조 제②항 단서조항 1~7(조합원지위 양도가 가능한 경우)

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. [개정 2017.10.24, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률), 2021.4.13] [[시행일 2021.7.14]] 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

 

여기서 4의 경우, "1세대 1주택자로서 양도하는 주택의 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정한 기간 이상인 경우"라 함은 10년 보유, 5년 거주를 말한다. 따라서 투기과열지구에서 1세대 1주택자는 10년 보유하고 5년 이상 거주한 경우에는 언제든지 조합원지위 양도가 가능하다. 그러나 조합원지위 양도제한을 받지 않기 위해서 10년 보유하고 5년 이상 거주한다는 것이 현실적이지 않을 뿐만 아니라 지나치게 사유재산을 침해하여 주택 매매를 어렵게 한다는 의견이 많았다.

이에  국토부 규제혁신심의회에서 1세대 1주택자의 "10년 보유 5년 거주" 요건을 완화하여 "5년 보유 3년 거주"로 완화시켜 향후 투기과열지구내 조합원지위 양도가 쉬워지게 되었다. 오는 8월 경 시행예정이며, 시행일 이후 신규 사업장부터 적용될 전망이다.

 

 

마지막으로 투기과열지구 조합원지위 양도제한 관련하여 한 가지 더 주의해야 할 것이 있다. 

만약 투기과열지구 지정 전에 매매계약을 체결했는데 잔금 전에 투기과열지구로 지정된 경우에는 조합원지위 양도제한을 받지 않는다. 그러나 재건축사업이 진행중인 사업장에서 조합설립인가 전 매매계약을 체결했는데 잔금 전에 조합설립인가가 난 경우에는 조합원지위 양도제한에 해당한다는 점이다. 

 

https://blog.daum.net/kjs1906/2583

투기과열지구 조합원지위 양도금지 앞당긴다더니, 결국 흐지부지될듯