대법원이 재개발 지분쪼개기로 인해 조합설립을 취소한 최초의 사례...
서울 성북구 장위3구역 재개발 사업장이 지분쪼개기로 인해 조합설립이 취소되어 원점으로 돌아갔다. 대법원에서 '지분쪼개기' 에 대해 위법 판결을 내리면서 조합설립인가가 취소됐고 조합장도 스스로 물러났다. 따라서 장위3구역은 2023년 9월 11일 대법원의 조합설립인가처분 취소 이후 추진위원회 단계로 다시 돌아갔다.
정비사업 구역에서 입주권을 얻기 위해 지분을 나누는 방법은 관행처럼 여겨져왔다. 대법원이 지분쪼개기에 제동을 건 첫 사례가 나오면서 전국의 다른 정비사업장에도 사업이 좌초되는 것 아니냐는 공포감이 덮치고 있다. 그러나 놀라지 마시라. 결론부터 말하면, 우리가 아는 지분쪼개기 즉 권리산정기준일 이전에 한 지분쪼개기는 문제가 없다.
대법원 특별2부(2022두51901. 2023.9.11. 주택재개발정비사업조합설립인가처분 취소 소송, 판결문 아래 참조)은 장위3구역 조합설립인가를 취소했다. 시행사인 대명종합건설이 조합설립 요건을 맞추기 위해 지인 등 명의로 지분을 나눈 행위가 탈법이라고 판단했다. '지분쪼개기'로 토지등소유자가 된 이들이 조합설립 과정에 참여하면 전체 소유자의 의사가 왜곡될 수 있기 때문이다.
정비업계에서 일부 우려의 시선도 있지만 개인적으로 이건 지분쪼개기가 아니라 지분쪼개기를 빙자한 조합설립동의율을 맞추기 위한 어설픈 꼼수라고 생각한다. 누가 봐도 말이 안되고 너무 허접한 수준이다. 따라서 기준일 이전의 지분쪼개기는 불법이 아니고 여전히 효력이 있다. 본 대법원 판결에서 말하는 지분쪼개기와 일반적인 지분쪼개기는 구별해야 한다.
법원은 지분분할을 막는 게 '개인 재산권 침해'라고 보았다. 이에 따라 '권리산정기준일' 이후로만 지분쪼개기를 막고 있었다. 장위3구역의 경우에도 1심에선 0.1㎡ 미만 토지를 보유한 190명의 소유권도 인정해야한다는 판결이 나왔다. 현행법에 따르면 지분쪼개기 자체가 위법이 아니기 때문이다. 장위3구역 판결 향방이 바뀐건 2심 때다. 명의신탁 자료가 제출되면서다. 2심 재판부와 대법원은 명의신탁 자체가 무효라는 점에 주목했다. 실질적 소유자가 아닌 명의만 빌려준 소유자가 동의서를 제출해 조합이 설립됐기 때문에 조합설립인가를 취소한 것이다.
도시정비법에 따르면 권리산정기준일 이후 지분을 쪼개 이전보다 세대수가 늘어난 경우, 원칙적으로 세대수가 늘어나기 이전 현황에 따라 입주권을 부여한다. 권리산정기준일 이전 지분쪼개기가 일어난 경우, 지분쪼개기 여부와 관계없이 하나의 입주권이 인정된다. 그동안 시행사나 사업 관련자들이 임직원이나 지인들에게 지분을 쪼개는 관행은 흔하게 일어났던 일이다. 따라서 앞으로는 명의만 빌려주는 사례는 줄어들 것이다. 당연한 결과다. 실질적 소유자가 아닌 명의자를 내세워 조합원 행세를 하게 하는 것은 불법이고 기존 조합원의 의사를 왜곡하게 만드는 결과를 초래하기 때문에 마땅히 근절되어야 한다.
결과적으로 장위3구역은 조합설립취소가 되어 다시 추진위원회 상태로 돌아가 실망매물이 등장할 수 있다. 따라서 투자자들은 장위3구역으로 가볼 필요가 있다. 오히려 매수타이밍이 될 수 있다. 조합설립이 취소되었지만 곧 재추진 될 것이다. ********
아무튼 재판부는 "도시정비법령의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가처분의 법적 성격 등을 종합하면 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들이 조합설립에 동의하도록 하는 것은 조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다"며 "늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외돼야 한다"고 판시했다.
대법원의 탈법 판단 기준 |
△토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율과 면적 △과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액 △과소지분을 취득한 경위와 목적과 이전 시기 △과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 여부 △과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향 △과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도와 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향 △과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 |
B종합건설 등은 2008년 7월 경부터 2018년 11월 경까지 서울 성북구 내 주택재개발 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 그중 194명의 지분이 토지는 152분의 0.076 내지 6300분의 10(면적 모두 1㎡ 이하), 건축물은 32.29분의 0.1 내지 98.51분의 4에 불과했다. 2019년 5월 성북구청장이월 토지 또는 건축물 소유자 512명 중 391명의 동의(동의율 76.37%)가 있었다고 보아 조합설립을 인가하자, 사업시행예정구역 내 거주하는 주민 A 씨 등은 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻지 못했다고 주장하면서 조합설립인가처분의 취소를 구하는 소송을 냈다.
2022두51901 판결 주요 내용------------------
1. 주식회사 OO종합건설 등이 2008. 7. 2.경부터 주택재개발조합설립인가처분일 무렵인 2018. 11. 6.경까지 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤음. 그런데 그중 194명의 지분이 토지는 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하임), 건축물은 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하였음. 이에 원고들이 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻지 못하였다고 주장하면서 조합설립인가처분 취소를 구하였음
2. 대법원은 위와 같이 인위적으로 늘어난 토지등소유자 194명과 그중 조합설립 동의서를 제출한 185명은 조합설립에 관한 동의율 요건을 산정 시 전체 토지등소유자 수 및 동의자 수에서 각 제외되어야 한다는 이유로, 토지등소유자 512명 중 동의자 391명의 동의를 받았다고 보아 조합설립을 인가한 처분을 취소한 원심판단을 수긍하여 상고를 기각함
[판시사항]
1. 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하기 위한 목적 등으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 탈법행위에 해당하는지 여부(적극) 및 그와 같은 행위를 탈법행위로 판단하기 위한 기준
2. 동의정족수 산정 시 위와 같이 늘어난 토지등소유자들이 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 하는지 여부(적극)
[판결요지]
구 「도시 및 주거환경정비법」(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것) 및 동 시행령의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가처분의 법적 성격 등을 종합하면, 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발사업 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다.
따라서 위와 같이 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 할 것인데, 이처럼 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는, 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기, 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 여부, 과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향, 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향, 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정을 종합하여 개별 사안에 따라 구체적으로 판단하여야 한다.
주택재개발정비사업조합설립인가 처분취소(2022두51901, 대법원 2023.9.11) |
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유와 기록에 따르면, 다음과 같은 사정을 알 수 있다.
가. 피고보조참가인의 전신인 ○○○○○ 주택재개발정비사업조합설립추진위원회는 2004. 9. 10. 피고로부터 ○○○○○ 주택재개발정비사업을 추진하기 위한 추진위원회 구성 승인을 받은 다음, 2018. 11. 23. 주민총회 및 창립총회를 개최하고 2019. 1. 29. 피고에게 조합설립인가를 신청하였다.
나. 피고는 2019. 5. 9. 위 조합설립인가 신청에 대하여 ○○○○○ 사업시행예정구역 내의 토지 또는 건축물 소유자 512명 중 391명의 동의(동의율 76.37%)가 있었다고 보아 피고보조참가인의 설립을 인가하는 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
다. 원고들은 이 사건 사업시행예정구역 내에 거주하는 주민들이다.
2. 관련 규정
구「도시 및 주거환경정비법」(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제35조 제2항은 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아 정관 등을 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다.
구 도시정비법 제2조 제9호 (가)목은 ‘토지등소유자’란 재개발사업의 경우 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다고 규정하고, 같은 법 제36조 제4항의 위임에 따른「도시 및 주거환경정비법」시행령(이하 ‘도시정비법 시행령’이라 한다) 제33조 제1항 제1호는 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관하여 재개발사업의 경우 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하고[(가)목], 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정하도록[(다)목] 규정하고 있다.
이처럼 도시정비법령에서는 토지면적을 기준으로 한 동의요건과 별도로 토지 또는 건축물의 소유자를 기준으로 한 동의요건을 갖출 것을 요구하면서, 조합설립과 관련한 토지등소유자의 전체 의사가 왜곡되지 않도록 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관하여 구체적으로 규정하고 있다.
한편, 재개발조합설립인가신청에 대한 행정청의 조합설립인가처분은 단순히 사인의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 가지는 것이 아니라 법령상 일정한 요건을 갖추는 경우 행정주체로서 공법인의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성질을 가진다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009두4845 판결 등 참조).
3. 판단
가. 앞서 본 도시정비법령의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가처분의 법적 성격 등을 종합하면, 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발사업 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다.
따라서 위와 같이 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 할 것인데, 이처럼 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는, 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기, 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 여부, 과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향, 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향, 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정을 종합하여 개별 사안에 따라 구체적으로 판단하여야 한다.
나. 원심은 적법하게 채택한 증거를 종합하여, 주식회사 대명종합건설(이하 ‘대명종합건설’이라고 한다) 등이 2008. 7. 2.경부터 이 사건 처분일 무렵인 2018. 11. 6.경까지 이 사건 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마친 사실, 그중 일부는 다시 임직원이나 지인 또는 상속인 등에게 매매, 증여 또는 상속을 원인으로 지분소유권이전등기가 마쳐진 사실, 위와 같이 지분소유권이전등기를 마친 토지등소유자 209명 중 194명의 지분이 토지의 경우 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하이다), 건축물의 경우 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하고, 거래가액도 1만 원 내지 60만 원에 불과한 사실, 그중 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표소유자로 선임되어 조합설립에 관한 동의서를 제출한 사실 등을 인정하였다.
4. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하되, 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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