'재개발재건축에진심인사람들' 밴드 공지대로 2023년 12월 16일 토요일 14시~19시까지 해운대 반여동재개발예정지 벙개임장을 마치고 센텀식당3선에서 간단한 뒷풀이가 있었습니다.
올 겨울 들어 가장 추웠고 바람도 많이 불어 참석자는 적었지만 반여동과 철거가 완료된 재송2재건축 현장을 다녀봤습니다.
반여동재개발예정지는 2023년 11월 29일 32년만에 주거환경개선지구에서 해제(약 11만평)되어 재개발로 전환하려는 해운대의 변방이자 마지막 남은 미개발지역이다. 먼저 반여동재개발예정지와 접하고 있는 재송2구역재건축(시영79) 현장을 찾았는데 이미 철거가 완료된 상태다. 분양가는 5억2천만원(84타입) 정도이며, 프리미엄은 59타입 2~3천만원, 84타입은 8천만원 수준이다.
반여동은 1979년 동래구에서 분리되어 해운대로 편입되었다. 초기 반여2,3동은 부산시의 정책이주지역이었다.
1972년 서구 구덕 꽃마을에 위치한 구덕야영장과 수원지 조성으로 수몰된 이주민들이 처음 정착했고, 1974년 영주동 고지대 철거민, 1975년 초량동 고지대 철거민들이 이주한 정착촌이다..
당시 철거민들이 반여동에 정착하면서 지붕을 빵강, 파랑, 노랑 등의 페인트칠을 해서 '무지개마을'로 불렸던 곳이다.
금번 주환에서 해제되기까지 그 과정이 순탄치는 않았다. 약 2년 동안 주환해제 동의서 징구에 대한 주민들의 호응과 재개발에 대한 의지가 있어 가능했다. 그 무엇보다 "우리도 해운대구다. 우리도 햇볕 좀 보고 살자"는 말이 재개발에 대한 절박함을 보여주는 것 같다. 현장을 가보면 이 말이 무슨 의미인지 알 수 있다.
재개발로 전환하기 위해 가장 중요한 것은 노후도와 주민들의 호응이다. 부동산플래닛에 따르면, 노후도는 온통 붉은색 투성이여서 문제가 없어 보인다. 게다가 주민들의 재개발에 대한 열의도 높아 2024년 상반기에는 사타접수가 가능하지 않을까 싶다.
이주정착촌이었던 관계로 반여2,3동을 관통하는 대로를 제외하고 한 블록만 들어가면 다가구, 다세대주택들이 햇빛 들어갈 틈이 없을 정도로 다닥다닥 붙어 있다. 재개발이 시급하다.
노후도나 주민들의 열의는 높지만 한편으로 우려스런 부분이 있다. 재개발사업은 자선사업이 아닌 비즈니스다. 노후도만 보고 사업을 할 수 있는 것이 아니라 사업성이 있어야 가능한 사업이다. 개인적으로 사업성 측면에서 체크해야 할 부분이 있어 보인다.
첫째, 토지등소유자가 많다.
면적이 역대급이지만 아직 토지등소유자 수가 명확하지는 않은데 상대적으로 많을 것으로 예상된다. 행정자료에 의하면, 현재 인구수는 20,000명(반여2동 12,000명, 반여3동 8,000명) 수준이다. 토지등소유자 수가 많다는 것은 사업지연 우려와 사업성 자체에 부정적 요인이 될 수 있다.
둘째, 상가가 많다.
일반적으로 상가가 많다는 것 역시 재개발사업의 장애요소로 작용하는 경우가 많다. 사업을 빨리 진행하기 위해서는 대로변 상가를 제척하는 것도 고려해볼 필요가 있다. 그리고 전통시장 처리문제도 고민해야 할 요소다. 물론 종교시설 등과 같은 존치건축물은 거의 없었지만 미개발지역이라 다른 구역보다 상대적으로 기부채납도 많아질 것으로 보인다. 다행히 학교는 구역 밖에 이미 존재하고 있어 장점이다.
셋째, 구역면적이 너무 크다.
탐문 결과 구역을 몇개로 나누어 사업을 진행할 예정이라고 한다. 구역 경계를 정하는 일이 간단하지는 않아 보인다. 주민들의 호응도가 높아 주환해제는 동시에 했는데 막상 재개발을 하기 위해서 구역을 나눌 경우 그 호응도가 유지될지 미지수다.
넷째, 지분쪼개기 가능성이 있다.
현재 주환에서 해제되고 사타접수에서 통과까지는 상당한 시일이 필요한데 그동안 다가구를 다세대로 쪼개는 지분쪼개기를 막을 방법을 찾아야 한다. 안 그래도 토지등소유자 수가 많은데 지분쪼개기가 성행할 경우 사업자체에 물음표가 생길 수 있다.
자그마치 32년 동안 주환지구로 묶여 있다 보니 그동안 거래도 활발하지 못했고 가격도 거의 변동이 없었다. 이번에 주환에서 해제되어 앞으로는 투자자들의 발걸음이 잦아질 것이다. 혹자는 장기호재로 해운대터널 반여IC 개통, 센텀2지구도시첨단산업단지 배후지 효과를 주장하고는 있지만 그 효과를 가늠하기는 어려운 실정이다. 아무튼 하루 빨리 구역획정이 필요하고 주민들의 주환 해제의 열정을 담아 일단 사타접수까지는 신속하게 진행할 필요가 있다.
극초기 단계인 현재 매물은 갭투자로 2천~5천만원 수준이다. 단타를 선호하는 사람보다는 중장기적인 호흡으로 접근할 필요가 있어 보인다. 극초기를 선호하더라도 섹터가 나누어지고 토지등소유자 수가 정해진 후 매수하는 것도 고려할 필요가 있다.