부산의 주거명당, 랜드마크가 될 감만재개발

 

부산지역 아파트시장의 판도를  바꿀 '기업형임대주택(NewStay)' 뉴스테이연계형 감만재개발-부산의 마지막 대규모 재개발

감만재개발을 이야기하기에 앞서 먼저 우리나라 임대주택 시장을 좀 따져보자. 관련 통계에 의하면, 2014년 기준 우리나라에는 총 1,942만 호의 주택(아래 표 참조)이 있다. 이 중 전월세 임대 물량은 900만 호가 넘는다. 이 임대 물량 중 한국토지주택공사(LH)등이 제공하는 공공임대가 약117만 호다. 이를 제외하면 무려 780만 호의 민간임대 물량이 존재한다. 더 주목해야 할 것은 이 780만 민간임대 물량 중 무려 99%를 개인이 공급하고 있다는 사실이다. 세계 1등을 좋아하는 나라답게 세계적으로도 전무후무한 비중이다. 부산도 전국 전국 평균과 비슷하므로 그대로 적용해도 무난하다. 우리나라 총주택수 1,942만호(2014년 기준) 자가점유 54%(1,048만 호) 임대 46%(894만 호) 공공 13%(116만 호) 민간 87%(778만 호) 개인 99%(700만 호) 기업 1%(78만 호) NewStay : 개인 70%, 기업 30% 다른 나라에서는 당연히 공공임대 비중이 높고, 자가점유율도 높으며, 아니면 민간임대시장에서 개인이 아닌 민간기업의 비중이 높다. 반면 우리나라는 자가점유율이 낮고, 전체 임대 중 공공임대의 비중도 턱없이 낮고, 민간임대 시장은 완전히 개인에게만 의존하고 있는 실정이다. 우리나라 임대시장에서는 한 마디로 개인의 영향력이 절대적이다. 하지만 민간부문에서 그동안 개인에 의존하던 임대시장이 기업으로 급격히 넘어가고 있다. 바로 뉴스테이라 불리는 기업형장기임대주택이다. 이것이 가능한 이유는 2015년 말 시행된 '민간임대주택에 관한 특별법'이 등장하고서 부터다. 리츠나 펀드를 조성하여 한꺼번에 일반인들이 상상할 수 없는 2,000~3,000호 규모로 구매한다. 재개발, 재건축 조합 역시 수천 억원에서 조 단위로 구성된 리츠(이래 그림 참조)나 펀드 등에 주택들을 판다. 다름 아닌 '집합투자기구'라는 것 때문에 가능하다. 집합투자기구의 유형은 여러 가지가 있지만 많이 사용되는 방식은 '부동산 펀드와 리츠' 두 가지다. 2015년 12월 인천 청천1구역 재개발사업에서 발생하는  일반분양 물량 3,500호를 한국토지신탁에이라는 민간 기업이 리츠를 설립해서 일괄 매입했다. 금액으로는 1조 원에 육박한다. 우리나라 주택 역사상 가장 큰 단일 거래였다. 그러나 이 기록은 조만간 깨질 것이 확실해 보인다. 우리나라 단군 이래 가장 큰 규모인 약 9,777세대(미니 신도시급)에 달하는 부산 감만1구역재개발 사업이 차질없이 진행되고 있기 때문이다. 감만1재개발은 규모 면에서 최고일 뿐만 아니라 한국토지신탁이 조합원분양분 약 2,700세대를 제외한 8년 장기임대물량 약 6,000호 이상을 전량 매수(2017년 3월)하기로 MOU를 체결하여 감만재개발 사업이 탄력을 받고 있다. 시공사로는 대우건설과 동부건설 컨소시엄이 약 1조 4천 억에 달하는 감만1재개발 공사를 수주(2017년 3월)했다. 대우건설 역사상 가장 큰 단일 사업장 수주 실적(대우 1조 원, 동부 4천 억 규모)이다. 조만간 사업시행인가를 앞두고 있는 감만재개발은 그동안 컨테이너 부두 야적장과 달동네라는 낙후된 오명에서 벗어나  2023년 입주가 완료되면 부산을 대표하는 45층 랜드마크가 될 것이다. 전 세대 바다조망은 덤이다. 이제 부산에서는 대규모 재개발을 할 곳이 거의 없다. 마지막 재개발 투자처라 할 수 있다. 또한  북항재개발(2030년 완료 예정)의 최대 수혜지일 뿐만 아니라 부산진역에서 우암, 감만, 용당을 거쳐 부경대를 연결하는 우암경전철, 트램도 가시화(2017.11.13자 부산일보 1면)되고 있다. 감만재개발은 사업규모에 비해 상대적으로 조합원 수가 적고 보상가도 낮은 편이다. 뉴스테이로 인해 용적율이 높아 비례율도 높을 것으로 예상되므로 소액(5,000만원~1억원)으로 투자하기에 좋은 곳이다. 일반분양 없이 8년 장기임대주택이다보니 항간에 아파트 가격이 별로 오르지 않을 거라는 우려를 하는 투자자들도 있지만 완공 즉시 완판이다. 미분양이라는 말이 없다. 일반적으로 수 천 세대의 대단지 아파트는 중급 단지에 비해 가격상승폭이 크지 않은게 일반적이다. 수요도 많지만 공급물량도 많아 수급이 안정화 되어 가격상승의 여력이 낮기 때문이다. 그러나 감만재개발의 경우, 뉴스테이 물량이 많아 오히려 가격상승 여력이 있다. 뉴스테이는 완공되면 한국토지신탁에서 일괄 매입하여 8년간 임대를 주도록 법으로 정해져 있다. 8년이 지나야 매매가 가능하다는 말이다.따라서 언제든지 매매할 수 있는 물량은 조합원 보유분 약 2,700여 세대 뿐이다. 매매할 수 있는 물량은 턱없이 부족하다. 가격상승에 프리미엄을 기대할 수 있는 이유다. 감만재개발을 현재의 시각으로 보면 투자할만한 곳이 못된다. 낙후되어 있고 지하철도 없다. 그렇기 때문에 발전가능성이 있고 대규모재개발이 가능하다. 5년, 10년 후의 그림을 그려보면 투자할 만한 가치가 있는 곳이다. 현재 부산에서 가장 큰 용호동 메트로시티를 능가하는 아파트 규모다. 도시기반이 어느 정도 형성된 곳에서는 대규모재개발은 사실상 불가능하다. 보상비가 높아 사업성이 떨어지기 때문이다. 감만재개발은 부산의 마지막 대규모 재개발이 될 것이다. 감만재개발을 주목해야 하는 이유다.

감만재개발 전문부동산 -굿모닝공인중개사사무소 소장 김부현- 수익성 높은 투자 물건(무허가건물, 도로, 대지지분 없는 빌라 등) 다량 보유. 소액투자 가능, 투자상담 010-9371-1906