광안3구역·민락2지구, 현장답사 스케치(정비구역지정 전)

넘버원부동산아카데미 재개발 재건축 심화과정의 일환으로 진행된 "김부현 강사와 함께하는 재개발 현장답사"가 2020년 10월 17일 토요일, 수영구 소재 가칭 광안3구역과 민락2지구에서 진행되었습니다.

임장 일정은 지하철 2호선 광안역2번 출구에서 [광안3구역 임장-현장 부동산 사무실-민락2지구 임장-저녁식사] 순으로 진행되었다. 가칭 광안3구역은 도로 등 기반시설들이 다른 재개발구역에 비해 양호한 편이었고 건축물 상태도 외형상으로는 멀쩡해 보였지만 년식은 오래된 것들이 많았다. 거주자들이 건축물 관리를 비교적 잘 해 온 것으로 판단된다.

 

 

준역세권에 초품아, 광안대교 조망까지 겸비한 광안3구역은 구역 내에 존치건축물이 없고 조합원들의 사업진행에 대한 호응도가 높아 사업속도는 매우 빨라질 것으로 예상된다. 그러나 연립과 다세대주택의 비중이 상대적으로 높아 조합원수가 증가하여 일반분양 물량은 많지 않을 것으로 판단된다. 현재 추정 프리미엄은 3억 5천에서 4억 정도인데 물량 자체가 품귀현상을 보이고 있다. 

 

 

광안3구역 향후 진행사항

 

예상일정	진행사항
2020.07.15.	(가칭)광안4구역 → (가칭)광안3구역으로 명칭변경
2020.08.20.	수영구청에 사전타당성검토 신청접수(주민동의율 78.83%)
2020.09.25.	수영중학교 뒷블럭 추가편입(46세대 증가)
2020.11.	사전타당성검토 통과예정
2020.12.	재개발구역지정절차 이행예정
2021.04.	재개발조합설립을 위한 추진위원회 설립예정
2021.09.	재개발조합 설립예정
2021.10.	아파트분양을 위한 인,허가 진행
2027.12.	준공 및 조합해산 예정

 

 

광안3구역 재개발 예정사업
명 칭	가칭)광안3구역주택재개발
위 치	부산광역시 수영구 광안동 539-1번지 일원
면 적	대지:55,550㎡(16,803.88평) 건축면적:8,9014.19㎡(2,693.52평)	1,2종 일반주거지역/중점경관관리구역 연면적:145,360.76㎡(43,971.63평)
	용적률:219.59%	건폐율:19.20%
건축규모	9개동	지하3층, 지상37층
총세대수	1090세대(조합원 761명 정도, 미확정)
단 계	정비구역지정 전(前)	추진위단계

 

광안3구역 SWOT 분석

 

S(강점) ▷부산시내 A급지 높은 일반분양가 기대가능 ▷빠른 재개발사업속도 기대 ▷종교시설,어린이시설 없슴 ▷숲세권(숲세권),조망권(광안대교뷰) 기대 ▷학세권(호암초,수영중,동아중 인접) ▷광안도서관(분관)설립(20년12월준공예정) ▷1군건설사들의 러브콜	W(약점) ▷조합원수(716명)대비 일반분양이 적다 ▷중점경관관리구역으로 용적률에 영향을 미침 ▷지하철역(광안역)에서 도보로 10분정도 걸림
O(기회) ▷광안쌍용예가,광안자이,광안2재개발(SK),에일린의 뜰등 인근 아파트의 높은 매매가격 ▷3500세대의 대단지아파트 군락형성 효과기대	T(위협) ▷인허가규제, 일반분양가규제, 임대의무주택비율(15%)상승, 취득세 등 세금인상.

 

광안3구역 현장답사 후 광안2구역 앞에 있는 sk명가부동산 사무실에 들러 광안2, 3구역에 대한 브리핑을 듣고 Tea-Time을 가졌다.

 

 

 

광안자이, 광안자이는 광안2구역과 3구역의 가치를 올리고 있다.

 

 

광안2구역-철거 중

 

 

부동산사무실을 나와 수영대로를 건너 광안리해수욕장 회센터 인근에 있는 민락2주거환경개선지구로 향했다.

 

 

주거환경개선사업은 정기기반시설이 극히 열악하고, 노후건축물이 과도하게 밀집되어 있는 지역에서 시행되는 재개발사업이지만 주택재개발사업과는 다르다.

 

구 분	주거환경개선사업	주택재개발사업
대 상	저소득자 집단거주	노후불량,건축물밀집지역
시행자	시장,군수,주택공사	조합,시장,군수,주택공사

 

 

광안대교 정면 입지를 자랑하는 민락2구역은 현재 주거환경개선지구 해제를 위한 동의서를 받고 있는 중으로 탐문되고 있고, 구역해제 이후 재개발구역지정을 위한 추진위원회를 결성하는 방향으로 사업을 진행할지 아니면 구역지정 없이 민간업체에서 수용하여 사업을 진행할지 결정된 것은 없다. 주거환경개선지구를 해제하고, 재개발구역 지정을 위한 사전타당성조사 동의서를 받고 있는 것으로 파악된다.

 

 

민락2구역이 재개발사업으로 전환된다면 지하철2호선 광안역, 평지, 교통, 조망등 다 갖추어진 곳으로 광안리에서 '입지'하면 빠지지 않는다. 게다가 광안리해수욕장이 도보로 1분 거리에 있고 주변상권 및 인프라도 잘 갖추어져 있다. 주변아파트 시세는 84기준 오션테라스가 10억을 넘어섰고, 광안쌍용예가는 10억 호가를 달리고 있는 상황에서 민락2구역의 미래가치는 쉽게 예상할 수 있다. 특히 서울 등 외지인들의 선진입투자 발걸음이 많아지고 있어 매물품귀 현상을 보이고 있다.

 

 

석양이 저무는 광안리해수욕장과 광안대교를 보며 현장답사 일정을 모두 마무리했다.

참석해 주신 분들, 살갑게 맞아주시고 상세히 설명해 주신 sk명가부동산 조호준 대표님과 김은영 소장님, 그리고 진행을 도맡아 주신 이웅권 소장님 모두,  감사합니다. 부디 오늘의 수고로움이 더해져 앞으로의 투자에 소중한 밑거름이 되었으면 합니다.

멋진 미래를 응원합니다.

 

"당신이 그렇게 걷고 또 걸으면, 누군가 길이라고 부르겠지"

-판화가 이철수