31. 조정대상지역 세제 관련 체크리스트

2020년 11월 20일자로 부산 해운대 등 5곳에 대해 조정지역 시행에 들어갔다. 사실 정책의 실효성 측면에서는 때늦은 감이 없지 않다. 부산의 조정지역 재지정은 시기의 문제일 뿐 몇 달 전부터 어느 정도 예견됐던 사안이었다. 정책의 실효성보다는 떠밀리다시피 내놓은 뒤늦은 대책임은 분명하다. 작년 조정지역 해제 후 급등했던 학습효과 등으로 인해 시장이 받는 충격파가 처음보다는 크지 않을 것이다. 따라서 조정지역 시행 전인 2020년 11월 19일까지 계약한 건은 조정지역 지정 후 잔금을 치루더라도 조정지역 적용을 받지는 않는다. 단,  '계약체결+계약금 또는 계약금 일부가 오간 증빙' 이 되어야 한다. 

 

일단 조정지역으로 묶이면 부동산 거래 시 각종 대출 규제와 제약이 뒤따르는 만큼 일시적으로는 투자심리가 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 그러나 역대 정부의 부동산 대책의 약발은 3개월을 넘지 못했다.

 

<조정지역 체크리스트>

 

청약 재당첨 제한	아파트 청약에서 민영주택 재당첨이 제한되고, 세대주가 아닌 사람과 2주택자에게는 청약1순위 자격금지(청약가점제 적용이 전용면적 85㎡ 이하의 경우, 75%로 확대)
분양권 전매	2020년 10월부터 부산(김해, 창원 등 제외)은 분양권에 대해 소유권이전등기시까지 전매가 금지되었기에 조정지역으로 지정되었다고 달라지는건 없다
1세대 1주택 비과세	1세대 1주택자도 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 2년 이상 보유+거주 요건 충족
양도소득세 중과	현행 : 2주택-기본세율+10%, 3주택 이상-기본세율+20%
	개정 : 2주택-기본세율+20%, 3주택 이상-기본세율+30%(2021.6.1.양도분부터)
주택담보대출비율(LTV)	9억 원 이하 : 50%, 9억 원 초과 : 30% (2020.7.1.이후 취득시 6개월 내 기존주택 처분)
총부채상환비율(DTI)	50%
자금조달계획서 신고	거래금액에 관계없이 주택취득시 자금조달계획서 제출(2020.10.27.취득분부터)
증여취득세율	3억 원 이상 : 12%(단, 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여시 3.5%)

 

조정지역으로 지정되면 양도소득세 중과가 적용되기 때문에 당장은 해당 지역의 가격 조정이 이루어지겠지만 이어질지는 미지수다. 풍선효과로 그동안 오르지 못했던 아파트 가격을 끌어올릴 수도 있고 모두 침체를 보일 수도 있다. 그러나 조정지역이라도 무주택자는 대출 영향이 크지 않아 내집 마련 실수요가 꺾이지는 않을 것이다.

 

<일반지역 일시적 1세대 2주택 비과세 요건>

 

1	종전주택 취득일로부터 1년이 지나고 신규주택을 취득할 것
2	종전주택은 2년 이상 보유할 것
3	신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 양도할 것

 

따라서 일반지역의 경우, 일명 '1,2,3법칙'을 적용하므로 비교적 단순하다.

 

상기 규정 적용 공통사항
종전주택	신규주택	신규주택 취득 후 종전주택 처분 기한
일반지역	일반지역	3년 이내
일반지역	조정지역
조정지역	일반지역
조정지역	조정지역	취득시점에 따라 달라짐(아래 참조)

 

1.2.3법칙의 공통사항에서 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역에 있을 경우에만 취득시점에 따라 달라지고, 나머지의 경우에는 종전주택 취득일로부터 3년 이내에 신규주택을 처분하면 된다.

 

<조정지역 일시적 1세대 2주택 비과세 요건>

 

1	종전주택 취득일로부터 1년이 지나고 신규주택을 취득할 것
2	종전주택은 2년 이상 보유+거주(2017.8.3.이후 취득)할 것
3	신규주택 취득시기에 따라 종전주택 1~3년 이내 처분
	2018.9.13.이전 취득	종전주택 3년 이내 처분
	2018.9.14.~2019.12.16. 취득	종전주택 2년 이내 처분
	2019.12.17.이후 취득	종전주택 1년 이내 처분+신규주택 1년 이내 전입

 

이와 관련한 사례를 보자.

 

(사례 1) 비과세를 받으려면 A주택을 몇 년 안에 팔아야 하나?
2018.3.	조정지역 A 아파트 취득(실거주)
2019.10.	조정지역 B 아파트 취득
B 아파트 취득시점이 9.13대책 이후이므로 A 아파트는 2년 이내에 팔면 된다

 

 

(사례 2) 비과세가 가능할까? 가능하다면 A 아파트는 몇 년 내에 팔아야 할까?
2017.1.	조정지역 A 아파트 취득(보유)
2020.1.	조정지역 B 아파트 취득
8.2.대책 이후 보유한 주택은 2년 거주해야 비과세가 되지만 A 아파트는 그 전에 취득했기 때문에 거주 요건은 필요 없고 보유만 하면 비과세가 가능하다. 그러나 B 아파트는 12.13대책 이후 취득했으므로 1년 이내 처분+1년 이내 전입해야 비과세 된다.

 

 

 

<조정지역 보유와 거주에 대한 비과세 요건>

 

조정지역 여부		비과세 요건
취득시	양도시	2년 보유 (필수)	2년 거주 (연속x)	다주택 중과
조정지역 o	조정지역 o	o	o	o
조정지역 지정전 계약한 무주택자	조정지역 o	o	x	o
조정지역 지정전 계약한 무주택자	조정지역 x	o	x	x
조정지역 o	조정지역 x	o	o	x
조정지역 x	조정지역 x	o	x	x
조정지역 x	조정지역 o	o	x	o

 

 

<조정지역 양도소득세 관련>

 

연번	구분	내용
1	다주택 중과 적용시 입주권도 주택수 포함	세법상 조합원입주권은 <정비법>상 관리처분인가로 취득한 '입주자로 선정된 지위'를 말하므로 입주권 그 자체는 주택이 아니다. 그러나 다주택자 중과 판단시 입주권은 주택 수에 포함된다.
2	다주택 중과시 분양권도 주택 수에 포함	2021.1.1.이후 양도분부터 적용
3	다주택자가 조정지역 입주권을 양도할 경우	양도소득세 중과 규정은 조정지역에 위치한 주택을 양도할 때 적용된다. 입주권 그 자체는 주택이 아닌 권리이므로 조정지역의 입주권을 양도하더라도 양도소득세가 중과되지는 않는다.
4	조정지역 지정 전 계약을 체결한 경우 조정지역 중과 적용 배제	조정지역 지정 전 계약체결+계약금을 받은 경우 중과 적용이 되지 않는다. 그러나 계약만 체결하고 계약금이 오간 증빙이 없을 경우에는 중과된다.

 

<재건축 진행 중인 사업장이 조정지역으로 지정된 경우>

 

연번	구분	세부내용
1	이주비 대출	재건축구역 1주택 보유자가 분양신청시 1+1을 신청한 경우, 관리처분인가 후 다주택자로 분류되어 이주비 대출을 받지 못할 수 있다.
2	분양자격	<정비법> 제76조 : "투기과열지구나 조정지역에서 최초 사업시행인가를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 소유한 주택수만큼 공급하는 규정을 적용하지 않는다."
		-사업시행인가 신청 전에 조정지역으로 지정된 경우 : 주택수만큼 공급하지 않는다. 즉 3주택을 소유하고 있을 경우에도 3개의 분양자격을 주는 것이 아니라 1개만 가능하다.
		-사업시행인가 신청 후에 조정지역으로 지정된 경우 : 주택수만큼 공급한다. 즉 3주택을 보유하고 있을 경우에 3개의 분양자격을 준다.
3	조합원 지위 양도	<정비법> 제39조에서 말하는 조합원 지위 양도 금지 규정, 즉 재건축의 경우, 조합설립인가 후 조합원 지위 양도 금지 규정은 투기과열지구에만 적용되므로 조정지역은 해당 사항이 없다.