30. 저가주택(공시가격 1억 이하)에 대한 취득세와 양도소득세

7.10대책은 부동산 취득, 보유, 양도 전반에 걸친 세금인상으로 일명 세금폭탄으로 불린다. 취득세도 대폭 상향되었는데 특히 다주택자에 대한 취득세는 주택 수와 규제지역 여부에 따라 차등 중과된다. 조정지역인 경우 2주택부터, 비조정지역은 3주택부터 중과된다. 법인의 경우에는 주택 수와 관계없이 12%가 적용된다.

 

취득세율(%)
개인	주택수	조정지역	비조정지역
	1	1~3
	2	8	1~3
	3	12	8
	4	12
법인		12

 

 

그러나 7.10대책 취득세 중과의 풍선효과가 가장 두드러지게 나타난 곳은 공시가격 1억 이하의 저가주택이다. 저가주택(별첨 8항)은 주택 수에 포함되지 않아 취득세 중과를 피할 수 있기 때문이다.

 

 

주택 수 합산 및 중과 제외 주택
별첨	구분	제외 사유
1	가정어린이집	육아시설 공급장려
2	노인복지주택	복지시설 운영에 필요
3	재개발사업의 부지확보를 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택	주택공급사업에 필요
4	주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택	주택공급 사업 과정에서 발생
5	저당권실행으로 취득한 주택	정상적 금융업 활동으로 취득
6	국가등록문화재주택	개발이 제한되어 투기대상으로 보기 어렵다
7	농어촌주택	투기대상으로 보기 어렵다
8	공시가격 1억 이하 주택(정비구역 등 제외)	투기대상으로 보기 어렵다
9	공공주택사업자의 공공임대주택 外	공공임대주택 공급 지원

 

 

 

1. 저가주택에 대한 취득세

 

따라서 저가주택을 취득할 때 취득세 중과가 되지 않고, 다른 주택의 취득세 중과여부를 판단할 때도 주택 수에 포함되지 않는 장점이 있다. 예를 들어 조정지역에 1주택을 보유한 상태에서 조정지역 저가주택 1채를 추가로 매수하면 2주택자가 되어 조정지역 취득세 중과세율인 8%가 적용되는 것이 원칙이다. 그러나 앞서 살펴본 것처럼 저가주택은 취득세 중과가 되지 않기 때문에 기본세율로 납부하면 된다.

 

그리고 부산에 2주택을 보유한 상태에서 추가로 저가주택 1채를 매입할 경우 취득세는 비조정지역 3주택자에 해당하여 8%를 납부하는 것이 원칙이다. 그러나 마찬가지로 저가주택은 주택수에 포함되지 않기 때문에 기본세율만 납부한다. 또 다른 예로 부산(비조정지역)에 저가주택 1채를 보유한 상태에서 서울(조정지역)에 5억짜리 주택을 추가로 매수할 경우에도 취득세는 기본세율이 적용된다. 따라서 저가주택 취득세 산출은 크게 어려움이 없다.

 

2. 저가주택에 대한 양도소득세

 

그러나 저가주택에 재한 양도소득세는 조금 유의할 필요가 있다. 물론 1세대 2주택인 경우 저가주택은 양도소득세 ‘중과배제’에 해당한다. 중과배제란 중과세율을 적용하지 않는다는 말이다. 따라서 저가주택을 양도할 때 양도소득세가 중과되지 않는다.

그런데 유의해야 할 것은 중과배제라고 해서 다른 주택의 양도소득세 중과를 판단할 때 주택수에서 제외된다는 의미는 아니라는 점이다. 다시 말하면, 저가주택을 양도할 때 양도소득세 중과는 되지 않지만 다른 주택의 양도소득세 중과를 판단할 때는 주택 수에 포함된다는 것이다.

 

예를 들어 조정지역에 저가주택 1채를 포함하여 2주택을 보유한 경우, 조정지역 내 다주택자이므로 중과가 되어야 하지만 저가주택을 먼저 팔면 양도소득세 중과는 되지 않는다. 먼저 양도하는 저가주택이 중과배제 적용을 받기 때문에 양도차익에 따른 기본세율(6~42%)만 납부한다. 반대로 저가주택이 아닌 다른 주택을 먼저 양도할 경우에는 조정지역 2주택자로 보아 중과된다.

 

그러나 공시가격 1억원 이하의 저가주택이라도 재개발, 재건축과 같은 정비구역 내의 저가주택은 투기목적으로 보아 세제 혜택이 적용되지 않는다는 점은 기억해야 한다. 지금까지의 내용을 정리하면 다음 표와 같다.

 

저가주택의 취득세와 양도소득세
구분	취득세	양도소득세
저가주택 취득시 중과	x	-
다른 주택 취득시 저가주택 주택수 포함	x	-
정비구역 내 저가주택	o	-
저가주택 양도시 중과	-	x
다른 주택 양도시 저가주택 주택수 포함	-	o
정비구역 내 저가주택	-	o

 

최근 부산에도 저가주택 단지들의 가격이 폭등했다.

7.10대책의 세금폭탄 중 취득세 중과 배제에 따른 풍선효과로 보여진다.

저가주택은 취득시 취득세 중과에서 자유롭고 다른 주택 취득시에도 주택수에 포함되지 않기 때문이다.