101. 동일인 소유의 토지와 지상 건축물 중 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 토지등소유자 산정 방법은?

주택재개발사업에서 정비구역 내 토지와 지상 건축물이 동일인의 소유에 속하나 토지에 관하여 지상권이 설정돼 있는 경우 재개발조합 설립 인가를 위한 요건으로서 토지등소유자 수의 산정방법(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012두23242 판결)

 

사실관계

A주택재개발정비사업의 조합설립추진위원회는 조합의 설립을 추진하기 위해 정비구역 내 토지등소유자 중 4분의 3이상으로부터 동의를 받아 Y구청장에게 A조합의 설립인가를 신청했고, Y는 A조합의 설립을 인가했다. 그런데 위 정비구역 내 토지 중 12필지는 각 해당 토지와 그 지상 건축물의 소유자가 동일하지만, 다른 사람의 지상권이 설정돼 있었다. 정비구역 내 토지등소유자인 X는, 위 토지의 지상권자를 각각 토지등소유자로 산정해야 하고, A조합이 토지등소유자의 동의 요건을 충족하지 못하였으므로 Y의 처분은 위법하다고 주장하며 이 사건 소 를 제기했다. X의 주장은 받아들여질 수 있을까?

　

해설

주택재개발사업에서 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하는데 {도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제16조 제1항 본문}, 이 때 토지등소유자란 정비구역 안에 소재한 토지·건축물의 소유자 또는 지상권자를 말한다(도시정비법 제2조 제9호).

 

 

한편 대법원은 종래 정비구역 내 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다고 판시해 왔지만(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결 등), 토지와 지상 건축물이 동일인의 소유에 속하나 그 토지에 타인의 지상권이 설정돼 있는 경우에 토지등소유자의 수를 어떻게 산정해야 하는지에 대해서는 명시적인 판단이 없어 많은 논란이 있어 왔다.

 

이에 대해 대법원은,  

① 도시정비법령상 지상권자의 법적 지위가 토지 공유자와 동일하다고 할 수는 없는 점

② 도시정비법 제2조 제9호 (가)목 및 같은 법 시행령 제28조 제1항 제1호 (나)목의 규정 취지는 지상권이 설정된 토지의 경우 지상권자에게 동의 여부에 관한 대표자 선정에 참여할 권한을 부여함으로써 자신의 이해관계를 보호할 수 있도록 하기 위한 것이므로, 더 나아가 토지등소 유자 수의 산정에서까지 지상권자를 토지 공유자와 동일하게 볼 필요는 없는 점

③ 구 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 (다)목은 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 그 토지 또는 건축물 전부에 대하여 토지등소유자를 1인으로 산정한다고만 규정하고 있고, 토지에 관하여 지상권이 설정된 경우 이와 달리 취급하는 등의 예외규정을 두고 있지 아니한 점

 

등을 고려할 때, 동일인 소유인 토지와 지상 건축물 중 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있는 경우에는 지상권자를 고려함이 없이 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정하는 것이 타당하다고 판단했다. 본 판결은 동일인 소유의 토지와 지상 건축물 중 토지에 타인의 지상권이 설정되어 있는 경우 토지등소유자의 산정기준에 대한 그 동안의 논란을 종식시켰다는데 큰 의미가 있는다.