102. 2.5부터 "공공재개발 재건축구역" 부동산 매입하면 현금청산

정부의 2·4 공급대책은 서울에만 32만호, 전국으론 86만6천호를 공급하는 메가 공급 계획이다. 이 때문에 전국에서 부동산 개발 붐이 일어나 주택시장을 더욱 과열시킬 우려가 있다. 최근 서울 빌라촌에서 개발사업에 대한 기대감으로 가격이 급등하기도 했다. 이에 정부는 강력한 투기수요 차단 방안을 마련했다.

 

 

서울의 빌라촌 모습.

 

우선 대책을 내놓은 이날 이후 공공 시행 재개발·재건축이나 도심공공주택복합사업 구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 경우 주택이나 상가의 우선공급권을 부여하지 않기로 했다. 이날 이후에 개발사업을 염두에 두고 땅이나 집을 사도 나중에 개발 사업에서 나오는 신규 주택을 받지 못해 결국 현금청산밖에 할 수 없다는 뜻이다.

 

부동산의 분할이나 분리소유 등 권리 변동을 한 사례도 우선공급권을 받을 수 없다. 단독주택, 나대지 등을 다세대 등으로 지어 지분을 분할하는 경우 이날 이후 건축허가분부터는 우선공급권이 부여되지 않는다.

 

우선공급권은 1세대 1주택 공급 원칙으로 운영된다. 공유지분인 경우 대표자 1인에게 공급하는 등 기존 재개발 공급원칙을 준용한다. 우선공급권에 대해서는 전매제한 기간이 소유권이전등기 때까지 설정된다.

 

우선공급 대상자나 세대원은 우선공급 계약일로부터 5년 이내 투기과열지구에서 주택을 우선공급받거나 정비사업 조합원 분양 신청을 할 수 없다. 상가 소유자에게는 기존 상가의 연면적 범위 내에서 원하는 만큼의 상가를 공급하는 것을 원칙으로 하되, 예외적인 경우엔 주택으로 공급하는 것을 허용한다.

 

사업 예정구역은 즉시 토지거래허가구역으로 지정해 실거주나 실경영 목적 외에는 부동산 매입을 제한한다.

 

토지거래허가구역 제도 개선도 추진된다. 현행 법령상 허가대상 면적은 주거 180㎡, 상업 200㎡, 공업 660㎡ 등 기준면적의 10%까지만 하향 조정이 가능하다. 이 때문에 주거지역은 18㎡ 이하인 소형 오피스텔 등은 토지거래허가제 적용을 피하는 등 문제가 있었다.

 

이에 정부는 제도 실효성을 높이기 위해 기준을 더욱 낮추는 방안을 검토한다. 이와 함께 정부는 주택시장 모니터링을 통해 거래 가격이나 거래량이 예전보다 10~20% 상승하는 곳은 사업지에서 배제한다. 공공재개발 등 정부가 이미 발표한 사업에 참여를 희망하는 지역도 가격이 급등하는 등 불안한 조짐을 보이면 사업 선정 대상에서 제외한다. -자료 : <연합뉴스>, 2021.2.4.

 

 

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최근 상기 내용에 대한 문의가 많은데  도시정비법으로 시행되는 재개발 재건축은 해당사항이 없고, 공공직접시행 정비사업(신설)에만 해당된다. [공공주도 3080, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안], 즉 2.4대책에 대해 개인적으로는 공공재개발 재건축을 부정적으로 보고 있다. 게다가 거래 가격이나 거래량이 예전보다 10~20% 상승하는 곳은 사업지에서 배제한다는 것이다. 또한 설령 공공재개발 등 정부가 이미 발표한 사업에 참여를 희망하는 지역도 가격이 급등하는 등 불안한 조짐을 보이면 사업선정 대상에서 제외하겠다는데 이럴 경우 과연 공공재개발 재건축이 가능한 사업장이 있을지 의문이다.

 

사업기간을 평균 13년에서 5년으로 대폭 줄인다고는 하지만 땅값 오른다고 제외하고, 거래량이 많아도 제외한다는데 누가 공공재개발을 하려 하겠는가. 토지등소유자들이 쌍수를 들고 공공재개발을 환영할 일도 없을텐데 정부는 김칫국부터 마시는 것이 아닌지. 통계적으로는 엄청난 공급대책을 내놨지만 현실성이 없어 보이는 이유다. 공공재개발을 위한 토지등소유자 동의율을 75%에서 67%로 낮추었다고 해도 공공이 참여하기는 쉽지 않아 보인다. 

 

그러나 2.4대책 기준으로는 현재 부산에서 시행되고 있거나 시행될 재개발 재건축구역이 향후 공공재개발 재건축으로 공공이 시행하게 되면 2.5일부터 거래한 경우 상기 내용의 적용을 받아 현금청산이 된다. 즉 소급적용한다는 것이다. 재산권침해 등 위헌적 요소도 있어 예외규정이 만들어질지 주목된다.

 

현금청산 된다느니, 분양자격을 안준다느니 하다 보니 정부대책에 화들짝 놀란 개미들은 모두 이불을 뒤집어 쓰고 있다. 그러나 부산도 주요 재개발 재건축구역을 중심으로 여전히 거래가 활발한 편이다. 대책보다 더 무서운 것은 심리다. 그간의 수많은 부동산 대책은 거창한 것이 없다. 그저 미쳐 날뛰는 시장에 일시적으로 찬물을 끼얹는 것이 1차적인 목적이지 집값을 잡는 것이 아니다. 개미들은 대책에 이불 뒤집어 쓰고 부자들은 대책이 발표되면 이불을 박차고 나온다. 이러한 현상은 수십년간 반복되고 있다따라서 오히려 지금이 매입 적기일 수 있다. 개미들의 반대로 가는 부자들을 눈여겨볼 필요가 있다. 대중의 반대편으로 가라는 투자의 기본은 여전히 작동되고 있다.

 

 

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