HUG 전세보증보험 믿지 마라

한동안 전세사기, 깡통전세가 온나라를 휩쓸었다. 이제는 지나갔나 싶었는데 계속 피해자들이 생기고 주위에서 문의도 많이 온다. 그래서 허점이 많은 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험에 대해 정리해 본다. 전세 들어갈 임차인이나 이미 전세들어 살고 있는 임차인도 다시 계약서를 꺼내 살펴볼 필요가 있고, 또 수시로 등기부등본을 발급받아 변동사항이 있는지를 확인해야 한다.

전세보증보험, 즉 ‘임대인보증보험’이란, 임대사업자가 보증금에 대해 HUG보증보험에 의무적으로 가입해야 하는 보험을 말한다. 보증료는 보증금에 따라 차이가 있다. 예를 들어 '보증금 1억, 가입기간 2년'인 경우 40만원 정도인데 임대인 75%, 임차인 25%를 각각 부담한다. 이때 가입신청을 하는 주체는 임차인이 아니라 임대인이라는 사실을 잊지 마라.  통상 세입자들은 임대인이 보증보험을 가입하면 전세보증금은 안전하다고 생각하는 경우가 있는데 그렇지가 않다. HUG라는 이름과는 달리 요즘 하는 짓을 보면, 포옹하고 싶은 허그가 아니라 멀리하고 싶은 허그다.

한 사례를 보자. 

2021년 11월 사회초년생 K는 신축투룸 오피스텔에 보증금 8천만원으로 전세계약을 체결했다. 임대사업자인 집주인이 동네에서는 큰 손이라는 부동산의 말을 믿고, 적어도 보증금은 떼이지 않겠다는 생각으로 계약을 했다.

계약 당시만 해도 전세사기, 깡통전세라는 말이 없었다. 그런데 입주하고 1년 6개월이 지난 2023년 5월, 언론에서 관련 뉴스로 도배를 하자 K는 혹시나 하는 마음에 집주인에게 연락을 했지만 통화가 잘되지 않았다. 이에 불안해진 K는 집주인에게 갱신의사가 없음을 알리고, 여기 저기 수소문해서 집주인에게 내용증명까지 보냈다. 계약만기일이 임박하자 ‘새 임차인을 구하지 못하면 보증금을 돌려줄 수가 없다’는 말을 끝으로 집주인은 연락을 끊었다. 마음이 급해진 K는 먼저 임차권등기명령을 신청하고 HUG에 보증보험 이행청구를 했다. 며칠 뒤 HUG에서 ‘임대인의 보증보험 서류가 위조로 확인되어 이행청구를 거절합니다’라는 답변이 왔다. 힘들게 추가비용까지 들여 임차권등기까지 했지만 역부족이었다. K는 그렇게 전세사기의 피해자가 되었다.

사례에서 보듯, 보증보험을 가입해도 제도의 허술함 때문에 피해자가 계속 나오고 있다. 따라서 보증보험을 가입했다는 것만으로는 100% 보증금을 지킬 수 없는 경우가 종종 발생하고 있다. 게다가 막상 필요한 시점에 임차인이 대위변제를 요청하면 신청 당시 임대인이 가짜서류를 제출했거나 허위 정보를 기재한 것 등 갖가지 이유를 들어 HUG에서 대위변제를 거부하는 사례가 있다. 다시 말하면 가입절차는 쉽게 해주면서 대위변제를 해야 할 경우가 생기면 이런저런 꼬투리를 잡아 거부하는 경우가 종종 발생한다.

2023년 9월 초, 부산에서도 이와 유사한 사례가 있었다.

부산 수영구에 위치한 한 오피스텔에서 대규모 전세사기 피해 사건이 터진 것이다. HUG의 보증보험을 철석같이 믿고 전세계약을 맺었던 세입자들이 갑자기 HUG로부터 보증보험 해지 통보를 받아 전세금 180억의 피해가 발생한 것이다. 세입자들은 보증보험이라는 안전장치를 믿고 거래가 이루어진 것이라고 생각했기에 더 큰 충격을 받았다. 실제로 한 세입자는 "보증보험에 가입되어 있으니 안전하다 생각하고 전세계약을 진행했다"고 밝혔다. HUG에서는 임대인이 허위서류를 제출하여 보증을 해지했다고 밝혔다.

보증보험의 본질은 세입자의 보증금에 대한 안전을 위해 존재해야 한다. 이렇게 피해자가 생기는데도 HUG는 자신들은 책임이 없고 임대인과 임차인간 사적인 문제로 떠넘기고 있다. ‘악법도 법이다’라는 말이 있다. 현행 HUG보증제도가 개선되지 않는 한 피해자는 계속 생길 것이다. 따라서 HUG보증보험은 당신의 보증금을 100% 지킬 수 없으니 너무 믿지는 마라. 간혹 ‘이런 말도 안되는 사기를 당하는 사람들이 있냐!’고 반문하는 사람도 있지만 생각보다 피해자가 많다. 그런데 피해자의 대부분은 사회초년생들이다. 사기치는 놈들이 부동산을 잘 모르거나 거래를 해보지 않은 청년들을 타겟으로 하기 때문이다.

임차인도 전세보증보험에 가입하라

그렇다고 ‘HUG는 나쁜 놈이다’, '임대인은 사기꾼이다' 라며 하소연만 하고 있을 수는 없다. 보증제도의 한계와 허점을 인정하고 그 대안을 강구하는 것이 바람직하다. 잘못된 룰을 바꿀 수 없다면 룰의 허점을 보완하는 것이 현실적인 방법이다. 앞의 사례에서 만약 K가 현행 HUG보증보험의 문제점을 알고 계약기간이 절반 이상 남았을 2022년에라도 ‘임차인보증보험’을 가입했더라면 K는 피해자가 되지 않았을 것이다.

그런데 임차인보증보험이 있다는 사실조차 모르는 임차인도 있다. 임대인보증보험은 임대인이 가입하는 탓에 임차인은 아무것도 모른다. 마찬가지로 임차인보증보험 가입 역시 임대인이 모른다. 따라서 임대인을 너무 믿지 말고 임차인도 별도로 보증보험에 가입하는 이중의 안전장치가 필요하다. 

문제는 이것으로 끝나는 것이 아니다. 만약 HUG로부터 임대보증금에 대한 보증서가 발급된 후, 임차인이 재계약을 하면서 기존금액보다 증액했을 경우에는 증액된 금액에 대해서 별도의 추가보증서를 받아야 한다는 점도 유의해야 한다.

바야흐르 생존부동산 시대에 살고 있다. 부동산은 선택의 문제가 아니라 생존의 문제다. 부동산에 대한 기본적인 공부가 필요한 이유다. 부동산에 관심이 없기 때문에, 부동산 투자를 안하기 때문에 모른척 할 수 있는 시대가 아니다. 

<세대주 오영선>이라는 소설을 보면, 90년생 주인공 오영선은 집은 거주 공간에 불과한데 먹을 것 안 먹고 악을 써가면서까지 집을 가지려는 부모님을 이해하지 못했다. 그러다 하루아침에 세대주가 된 오영선은 생각이 달라진다. 아파트 분양, 청약통장, 부동산 대출, 전세, 월세 등의 단어들이 낯설기만 했던 오영선에게 집을 산다는 것은 전쟁이었다. 지금도 주위에서, 곳곳에서 피해자가 생기는 판국인데 부동산과 담을 쌓고 있는 용기는 어디서 나오는 것일까? 계속 부동산과 담을 쌓고 있다가는 머지않아 폴 베를렌Paul Verlaine의 “하늘은 지붕 위로”의 싯구절이 마음을 콕콕 찌를 것이다.

뭘 했니? 여기 이렇게 있는 너는,

울고만 있는 너는,

말해봐 뭘 했니? 여기 이렇게 있는 너는,

네 젊음을 가지고 뭘 했니?

지금도 우리 주위에는 소설 속의 다양한 오영선이 살고 있다. 부동산이란 거대 괴물의 존재를 믿지 않는 오영선, 부동산이라는 괴물을 애써 외면하고 있는 오영선, 부동산 괴물과 맞서 싸우고 있는 오영선이 있다. 나는 어떤 오영선인가?

부동산 투자해서 '돈을 버냐, 못 버느냐'의 차원이 아니라 우선은 내가 가진 쌈짓돈을 지키기 위해서 필요한 공부다. '사기꾼은 나쁜 놈'이라는 말로 피해를 회복하기는 어렵다. 피해를 당하지 않게 준비하는 것이 피해를 보고 나서 회복하는 것보다 쉽다. 사기꾼은 늘 있고 앞으로도 있을 것이다. 부동산을 잘 몰라서 사기당했다는 것은 자랑할 일이 아니다. 등기부등본이 뭔지, 확정일자가 뭔지, 전세계약서에 꼭 필요한 특약이 무엇인지, 전세보증제도가 뭔지, 전세보증제도의 문제점이 뭔지, 주택담보대출이 뭔지, 청약이 뭔지...와 같은 초보적인 내용은 대한민국이라는 자본주의를 살아가는 기본이자 필수다. 

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