166. <판례>재건축 현금청산일은 '분양신청 종료일 다음날'일까? '매도청구 의사표시를 한 날'일까?

최근 재건축구역의 현금청산 관련하여 법원에서 상반된 판결이 나와 혼란을 초래하고 있다. 특히 2023년 부산고등법원과 2024년 수원고등법원이 각각 확정한 판결은, 같은 도시정비법 제73조를 두고 재건축 현금청산자에 대한 매도청구시 매매계약 성립시점에 대해 전혀 다른 해석을 제시함으로써, 실무뿐 아니라 현장에서도 큰 혼선을 야기하고 있다.

요약하자면, 부산고법에서는 ‘매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날’,  수원고법에서는 '분양신청종료일 다음날'을 현금청산기준일로 본 것이다. 이는 도시정비법에 매도청구를 할 수 있다는 내용만 있고 그 성립 시점에 대해 명문화하지 않아 발생한 일이다. 관련 내용을 두 개의 기사를 통해 살펴보자.

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▲부산고등법원 vs 수원고등법원 대립된 해석

부산고등법원(2023나50649)은 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해 매도청구를 했을 때, 그 매매계약 성립 시점을 ‘매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날’로 보았다. 이는 매도청구권의 법적 성격이 형성권이라는 점에 기초한 해석이다. 또한 도시정비법 제73조에 명시된 협의절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권행사의 법률효과를 고려한 것으로 보인다. 

반면 수원고등법원(2023나18306)은 여전히 기존 대법원(2010다73215)의 입장을 주요 근거로 삼아, 청산금 지급의무가 발생하는 시기와 매매계약 성립 시점을 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’로 해석했다. 이 판결은 현금청산의 목적물 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이라는 기존 대법원의 해석을 그대로 유지한 것이다. 

▲입법 부재의 결과, 조합과 현금청산자 모두에게 혼란 

현행 도시정비법 제73조는 현금청산자에 대한 매도청구권을 규정하고 있지만, 그에 따른 매매계약 성립 시점은 명시하고 있지 않다. 이로 인해 각 법원은 개별 사건마다 입법의 공백을 해석으로 메우고 있고, 그 결과 서로 다른 판단이 내려지고 있는 실정이다. 이와 같은 판례의 불일치는 조합과 청산자 모두에게 심각한 법적 불확실성을 초래한다. 예컨대 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’과 ‘매도청구 의사표시 도달일’은 서로 1년 이상의 시간 차이가 날 수 있으며, 이는 부동산가격 변동이 큰 시기에는 청산금액에 막대한 영향을 미칠 수 있다.

현금청산금 산정의 기준 시점이 명확하지 않을 경우, 청산자는 부당하게 과소 또는 과대 청산을 받을 수 있고, 조합은 예측할 수 없는 추가 비용을 부담하게 될 우려가 있다. 나아가 감정평가 기준일이 다툼이 되어 소송이 장기화되면, 재건축 사업 전체의 지연으로 이어질 수도 있다.

▲도시정비법 개정 필요성–법적 안정성 확보를 위한 과제

이러한 혼란을 근본적으로 해결하기 위해서는 도시정비법 제73조에 매도청구에 따른 매매계약 성립 시점을 명확히 규정할 필요가 있다. 예컨대 ‘분양신청기간 종료일 다음날’ 또는 ‘매도청구 의사표시가 도달한 날’을 기준일로 정해 명문화하는 방식이 가능할 것이다. 이처럼 법적 기준을 명확히 설정함으로써, 재건축 정비사업을 둘러싼 불필요한 법적 분쟁과 실무 혼선을 줄이고, 사업의 예측 가능성과 법적 안정성을 제고할 수 있다.

재건축 정비사업은 수많은 이해관계자가 얽힌 복잡한 절차를 수반한다. 이러한 구조 속에서 법률관계는 더욱 명확하고 안정적이어야 한다. 따라서 조속히 도시정비법을 개정하여, 재건축 구역 내 현금청산자에 대한 매도청구 및 매매계약 성립 시점을 법률상 분명히 규정함으로써, 조합과 청산자 모두의 법적 안정성을 확보해야 할 것이다. -자료 : <하우징헤럴드>, 2025.7.11. '재건축 현금청산자 매매계약 성립 시기' 김정우 대표변호사/법무법인 센트로

이와 관련한 다른 기사도 보자. 

도시정비법이 2018. 2. 9. 전부 개정되기 전에는 도시정비법에 의한 매도청구시에 그 매매계약성립기준일은 분양신청기간의 종료일 다음날이었다. 즉, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다.(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참고).

 

그런데 2018. 2. 9. 도시정비법 전부개정 시행 후 하급심 판결에서 변화가 생겼다. 즉, 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때라는 것이다. 빈집법도 도시정비법과 같은 취지로 개정되었으므로, 같은 논리가 적용될 것이다. 부산고등법원은 다음과 같이 판결하였다(부산고등법원 2023. 9. 14. 선고 2023나50649 판결).

구 도시정비법 제47조의 해석·적용에 관한 대법원 2010다73215 판결이 현행 도시정비법 제73조의 해석에 원용될 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 현행 도시정비법 제73조의 해석상 매도청구권 행사에 따른 매매계약이 성립되는 시기는 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 보아야 한다. 그 근거는 아래와 같다.

 

① 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권은 형성권에 해당한다. 형성권은 그 행사가 있을 때 그 법률효과가 생기는 것이 원칙인바, 매도청구권 역시 그 행사가 있을 때인 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달하였을 때 그 법률효과(매매계약성립)가 생긴다고 보아야 한다.

 

② 분양신청기간 종료 후의 협의절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권행사의 법률효과가 '분양신청기간 종료일 다음날'로 소급하여 생긴다고 보아야 할 근거가 없을 뿐 아니라, 그렇게 보게 되면 구 도시정비법과 달리 토지 등 소유자와의 협의를 거친 후 매도청구소송을 통해 최종적으로 매매가액을 결정하도록 한 취지가 몰각된다.

③ 현행 도시정비법 제73조는 수용재결과 매도청구소송을 병렬적으로 규정하고 있다. 수용재결에서 보상액의 산정은 '수용재결 당시'의 가격을 기준으로 하고 있는바, 매도청구권행사에 따른 매매가액 역시 '매도청구 당시'로 보는 것이 자연스럽다.

④ 현행 도시정비법 제64조2)는 사업시행자는 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대하여 사업시행계획인가의 고시가 있는 날로부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부에 대한 최고 등을 거쳐 동의하지 않는 토지 등 소유자에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있다. 이 경우 매도청구권 행사에 따른 법률효과, 즉 매매계약성립은 매도청구의 의사표시가 토지 등 소유자에게 도달한 때 생긴다. 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권 행사에 따른 법률효과가 생기는 시기를 달리 보아야 할 특별한 사정이 없다. 이러한 결론은 그동안 필자가 계속 주장해온 내용이다. 매도청구시 매매가격은 시가보상이므로, 시가산정은 당연히 매도청구시로 하는게 맞는 것이다. 분양신청기간 종료일 다음날로 소급하면 시가가 왜곡된다. 정당보상 원칙에도 맞지 않는다. -자료 : <한경닷컴 The Lifeist>, 2024.12.30. 김은유 법무법인 강산 대표변호사