2018년 감만재개발구역 투자 전망

그야말로 다사다난했던 2017년 종착역이다.

사계절은 바뀌어 마지막 겨울, 달력도 부지런히 달려 12월, 12월도 벌써 꽉채운 31일이다.

그러고보니 오늘이 2017년 12월 31일이다. 게 눈 감추듯 한 해가 저문다.

주변에서는 한 해를 정리하고 또 한 해를 맞기 위해 일출 명소를 찾는다고 분주하다.

솔직히 개인적으로 한 해를 정리할 게 딱히 없다.

스스로를 토닥여 주며 조용히 보낼 참이다.

단군 이래 최대 규모를 자랑하는 감만재개발, 북항재개발사업과 연계되어 시너지 효과를 내고 있다.

부산의 미래형 랜드마크, 2017년 한 해 명품 주거단지로 새롭게 태어날 감만재개발 사업은 쉼없이 달려왔다. 3월에는 대우/동부건설 컨소시엄이 시공사로 정해졌고, 뒤이어 한국토지신탁이 우선협상 대상자로 선정되었다. 6월에는 경관심의, 7월 도시계획심의, 8월에는 대화감정평가법인에서 감정평가를 위한 물건기초조사 및 세입자실태조사가 진행되었고, 9월에는 건축심의를 통과하여 사업시행인가를 위한 주요 절차를 모두 밟았다. 늦어도 2018년 3월 이전에는 사업시행인가 날 예정이다.

부동산사무실 창을 통해 본 바깥 풍경은 스산하다.

컨테이너 화물차들은 부지런히 6차선 도로를 오간다. 중간 중간에 버스와 소형 트럭들이 뒤섞여 있다. 중국발 미세먼지 때문에 갑자기 시력이 나빠진 듯 탁하게 보인다.

평소와는 달리 북항대교와 감만동 앞바다도 아스라하다. 희뿌연 미세먼지를 뚫고 마스크를 쓴 감만동 시민들의 발걸음도 빨라진다. 순간 이 황량한 날씨에도 서로 부둥켜 안고 허리를 감싼 채 한 쌍의 청춘남녀가 지나간다. 하긴 청춘들의 사랑 앞에 미세먼지가 별 대수이겠는가. 문득 내게도 저런 때가 있었나 싶다. 돌이켜보니 내 청춘은 여름 소나기처럼 후딱 지나갔다.

부산시 남구 감만동 74-9번지에 자리잡은 7평 남짓한 굿모닝공인중개사사무소가 '부동산큐레이터'의 일터다.

감만재개발구역에 터를 잡은지 1년이 되어간다. 내 청춘이 한바탕 여름 소나기처럼 지나간 것 마냥 사무실 오픈하고 1년도 그렇게 지나갔다. 

그래서 조지 버나드 쇼는 "청춘은 청춘들에게 주기에는 너무 아깝다."고 했던가. 여기에 한 술 더 떠 아나톨 프랑스는 "내가 신이라면 청춘을 인생의 마지막에 배치했을 것이다."라고 투덜거렸던가.

이런 말들에는 분명 청춘을 보낸 이들의 아쉬움과 시샘이 깔려 있다. 청춘을 떠나보낸 중년들, 과연 청춘을 알차게 보냈다고 스스로에게 100점을 줄 사람이 있을까 싶다. 지나고보면 누구나 아쉽고 후회하기 마련이다.

신이 아닌 인간이기에...

-부산 감만재개발구역 조감도

노트북을 열어 프린트를 했다.

"급매, 2층 단독주택 20평, 평당 450만원, 감만재개발구역 조합원물건"

출력물을 유리창에 붙이려는 순간 또 한 쌍의 연인이 지나간다. 긴 생머리에 빨간 코트를 입은 여자와 청바지에 검정색 노스페이스 등산복 점프를 입은 남자가 한 손은 호주머니에 다른 한 손으로는 여자의 허리춤을 부여잡고  미세먼지를 뚫고 간다. 겨울 날씨는 음흉하지만 연인들의 모습은 아름다운 풍경 그 자체다.

찰리 채플린은 "인생은 멀리서 보면 희극이고, 가까이서 보면 비극이다."라고 했는데, 때로는 가까이서 보는 인생이 희극인 경우도 많다. 멍하니 넉놓고 있다가도 다정한 연인들의 모습을 보면서 자꾸 청춘타령을 하는 걸 보니 나도 이제 나이가 들어가는가 보다. 도둑이 담 넘듯 나이 50을 훌쩍 넘기자 언제부턴가 가슴 한 구석이 허해지기 시작한다. 가끔은 바람든 무처럼 마음에 구멍이 날 때는 사실 별 뾰족한 대책이 없다.

이제와 새삼 이 나이에

실연의 달콤함이야 있겠냐마는

왠지 한 곳이 비어 있는 내 가슴이

잃어버린 것에 대하여

허스키한 최백호의  노래를 들어도 구멍난 마음이 쉬이 메워지지 않는다.

이럴 땐 다방커피가 최고다.

나이가 들수록 시크한 아메리카노보다는 달짝찌근한 봉다리 믹서 커피가 제격이다.

모난 구석이 사라지고 사회와 사람들에게 둥글게 믹서되기 때문일게다.

부동산 시장도 2017년은 정신없이 바빴다. 

다주택자 외에는 별다른 내용이 없는 규제책임에도 침소봉대한 일부 투자자들은 귀도 닫고 지갑도 닫아버렸다. 

주택 규제에 집중하다보니 상가와 오피스텔이 큰 폭으로 상승했다. 그렇다고 주택 가격이라도 잡았냐 하면 그렇지도 않다.

헐~, 아파트 가격은 올랐다.

암튼 정부는 기존 규제책에 대한 보완으로 2018년부터 신DTI(신총부채상환비율), RTI(부동산임대업 이자상환비율)가 적용되고, 4월부터 청약조정대상 지역 다주택자들에게 양도소득세가 중과된다. 2주택자는 기본세율 6~40%에 10%를 가산한 최고 50%, 3주택자는 기본세율에 20%를 가산한 최고 60%의 양도소득세를 납부해야 한다. 하반기부터는 한층 강화된 DSR(총부채원리금상환비율)이 연이어 시행된다. 정부에서는 여전히 '좋게 말할 때 빨리 팔아라'고 엄포를 놓지만, 다주택자들의 반응은 시큰둥하다. 양도소득세 중과보다 주택 가격상승이 더 클 것이라 예상하기 때문이다.

하지만 아는 친구가 이런 푸념을 하는 걸 보면, 일견 정부 정책이 투자자들을 움찔하게 하는 데는 일조한 측면도 있어 보인다.

"손발을 꽁꽁 묶어놓았으니 가만히 있을 수밖에 없는 것 아닌가, 혹시 어디에 투자하면 좋을까?"

뒤늦게 부동산 투자에 눈을 떠 재미를 본 친구는 8.2대책을 시작으로 계속되는 정부의 고강도 규제 정책으로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있었다. 그러면서 "요즘 가상화폐인 비트코인이 뜨든데 거기에 투자해 볼까"라고 했다. 업계에서는 최근 광풍을 몰고온 비트코인 열풍에는 부동산에서 투자처를 찾지 못한 투자자 상당수가 가상화폐로 몰렸기 때문이라는 분석도 나온다.

잠잠하던 가상화폐가 정부의 8.2 부동산 대책 후부터 광풍이 몰아쳤다는 분석이 억지는 아닌듯하다. 아무튼 가상화폐는 글자 그대로 가상화폐지 실물화폐가 아니다. 규제가 강화되고는 있지만 가상화폐보다는 부동산 투자가 더 안정적이다. 부동산 규제는 다주택자와 대출한도 축소 위주로 행해지고 있기 때문이다.

따라서 너무 과민 반응을 할 필요가 없다. 

어슬프게 아는 건 차라리 모르느니만 못하다. 개미투자자들의 특징은 대부분 귀가 얇다는 것이다. 귀동냥으로 투자를 결정하는 경우가 많다. 친구따라 강남 가다가는 삼천포로 빠지기 쉽상이다. 투자는 오롯이 본인의 책임으로 해야 한다. 그런데 아이러니하게도 부동산투자의 고수들은 지금 바쁘다. 개미와는 다르게 생각하고 다르게 접근한다. "대중의 반대편에 서라"는 부동산 투자 원칙을 지킨다. 그래서 오히려 지금이 투자의 적기라 생각한다. 매수자 우위 시장이므로 칼자루를 쥐고 있는 쪽은 매수자다. 가격도 하락하는 추세인데다 물건도 많아 골라서 투자할 수 있다.

-감만재개발구역 진행과정

미니 신도시급인 감만재개발지역, 진행단계로 보나 가격으로 보나 지금이 투자타이밍이라 생각한다.

매물은 줄었지만 투자 문의가 부동산 규제 정책 발표 이전보다 오히려 더 많아졌다. 가격이 소폭 하락한데다 사업시행인가가 임박한 단계이기 때문이다. 재개발사업 전체를 통틀어 사업시행인가는 가장 중요한 의미를 가진다. 사업시행인가는 재건축에서 말하는 건축허가와 같은 개념이다. 일반적으로 사업시행인가가 났다는 것은 재개발이 향후 순탄하게 진행된다는 의미이기 때문이다. 

재개발 투자자들이 간혹 하는 질문이 있다.

"자금이 너무 오래 묶인다."는 것이다. 그렇다. 재개발 투자는 구역지정 단계인 초기에 투자하여 완공되어 입주시점까지는 보통 10년 정도 걸린다. 그러나 재개발지역도 단기 투자가 가능하다. 예를 들면 조합설립 단계에서 매입하여 사업시행인가나 관리처분 단계에서 차익을 실현하고 빠져나오는 전략이다. 따라서 재개발은 구역의 특성에 따라, 투자자의 상황에 따라 장기는 물론 단기 투자도 가능하다. 물론 수익률 측면에서는 장기투자가 월등히 높다. 재개발투자는 시간을 돈으로 바꾸는 투자이기 때문이다.

-감만재개발구역 예상 가격 추이

간만에 사무실 대청소를 했다.

7평 남짓한 사무실에 혼자 있으니 "사무실이 이렇게 넓었나?" 하는 생각이 든다. 벽에 걸린 달력도 2018년 무술년 달력으로 바꾸고, 바닥은 물론 외부 창문의 찌든 먼지도 털어냈다. 라디오에선 '강석, 김혜영의 싱글벙글 쇼'가 진행중이다. 김광석의 '두 바퀴로 가는 자전거' 가 흘러 나온다. 노랫말은 전혀 반대의 상황을 가정하고 있다. 역발상의 전형이다.

두 바퀴로 가는 자동차

네 바퀴로 가는 자전거

물 속으로 나는 비행기

남자처럼 머리 깎은 여자

여자처럼 머리 긴 여자

내 또래였던 김광석은 청춘 시절, 나의 우상이었다.

요즘 청춘들의 우상인 방탄소년단(BTS)이나 비투비(BTOB)처럼. 화려한 춤도 없이 통기타 하나로 말이다.

어쨌든 부동산 중개업도 역발상이 요구되고 있다. 중대 기로에 선 중개업 시장에 외국계 대형 프렌차이저가 국내에 속속 진출하고 있다. 심지어 변호사도 컨설팅을 가장한 부동산중개업을 하겠다고 넘보다 소송까지 당해 패소했다. 여기 저기서 중개업에 대한 업권 침해 시도는 계속될 것이다. 더 선진화되고 전문화된 중개업으로 발전시켜 나가지 못한다면 공인중개사는 복덕방으로 전락할지도 모른다. 전국적으로 개업공인중개사 10만 명에 육박하지만 언제까지 머리수로 밥그릇을 지킬 수 있을지는 의문이다. 

2018년 무술년 새해 많은 전문가들이 부동산 시장을 긍정적으로 전망하는 것 같지는 않다. 

우리나라 부동산 정책은 약발이 먹히지 않기로 유명하다. 따라서 전문가들의 예상을 너무 신뢰할 필요는 없다. 그동안 전문가들의 예상은 예상으로 그친 경우가 많았다. 하물며 여러 정부를 거치면서 늘 해왔던 부동산 정책들도 약발이 잘 먹혀들지 않기는 마찬가지였다. 오죽했으면 '정부의 부동산 정책 효과는 3개월을 못 간다'는 우스개 소리가 나오겠는가.

또한 뉴스도 곧이 곧대로 믿을게 못 된다. 우리나라 뉴스는 한쪽으로 몰아가는 '몰빵뉴스'의 귀재들이다.

2018년은 28년 만에 가장 많은 아파트가 공급된다고, 그러니 집값은 하락할 것이라고 연일 뉴스를 쏟아낸다. 공급과잉에 따른 금리인상과 35~40세 실수요자층의 인구 감소로 집값은 약보합세를 보일 것이다. 일견 일리 있는 분석이다. 그러나 이러한 악재의 효과가 진짜 나타나는 시기는 2019년으로 보는 것이 합당하다. 또한 인구절벽에 빈집이 많아지는 일본의 전철을 밟을 것이라고들 난리다. 하지만 우리나라와는 상황이 좀 다르다는 걸 강조하는 경우는 별로 없다. 일본의 경우 노인 인구의 대부분이 자기가 소유한 집을 처분하고 요양시설로 가기 때문에 공가가 많이 발생했다. 그러나 우리나라는 노인 인구의 대부분이 주택을 보유한 채 요양시설로 가기 때문이다. 요양시설이 우리나라가 일본보다 턱없이 부족한 것도 한 원인이다. 출산율이 떨어진다는 것만 강조하고 수명이 늘어 노령인구의 증가는 자세히 보지 않는다. 출산율이 낮지만 수명이 늘어나 2023년까지 매년 15만 정도의 주택을 계속 공급해야 한다. 주요 국가들의 '인구 천 명당 주택보유수'를 보면, 우리나라는 360여 채로 다른 나라들의 평균치인 400호에 한참 부족하다. 부족한 40호라는 갭을 메꾸려면 서울시보다 더 큰 도시가 생겨야 할 정도다. 우리나라에서 가장 집이 부족한 지역은 믿기 힘들겠지만 서울과 경기도다.

'양병십년 용병일일(養兵十年 用兵一日)'이라는 말이 있다.

병사를 키우는 데는 10년이 걸리지만 병사를 사용하는 데는 하루밖에 걸리지 않는다는 뜻이다. 하루를 위해 10년을 준비하라는 것이다. 자기계발서에서 빠지지 않고 등장하는 '1만 시간의 법칙'과 흡사하다. 어떤 분야에서 '좀 안다'고 하려면 1만 시간을 투자해야 한다는 말이다. 전문가가 되는 확실한 방법은 그 분야의 임계점을 넘기는 것이다. 투자에 앞서 최소한의 지식은 스스로 무장하는 게 중요하다. 재개발 투자를 생각한다면 '구역지정-조합설립-시공사선정-사업시행인가-관리처분-입주'와 같은 기본 단계는 물론 각 단계별 투자수익률 및 장단점을 어느 정도는 파악해야 한다. 그렇지 않으면 '잘 아는' 사람에게 상담을 받는 것이 좋다. 소액 투자가 가능한 재개발 투자는 머니게임이 아니라 심리게임이다.

감만재개발지역의 경우,

2018년 1월에 사업시행인가를 위한 조합원 총회가 예정되어 있다.

6월 말 사업시행인가가 날 것으로 예상하고 있다.

진행 단계로 보나 가격으로 보나 2018년 한 해 가장 활발하게 거래될 것이다.

사업시행인가에 이어 관리처분, 하반기에는 철거 및 이주가 예정되어 있다.

사업진행에 대한 불확실성도 해소되어 가속도가 붙는 해이기 때문이다.

물론 조정대상지역에 포함되어 다주택자들의 경우 대출금액이 다소 줄어들기는 하겠지만 전체적으로 저평가되어 있고 미분양 우려가 없어 투자 목적이나 실수요자를 중심으로 상대적으로 저평가 되어 있는 단독주택에 투자하는 것이 유망해 보인다.

http://blog.daum.net/kjs1906/2102(감만재개발 투자자를 위한 Survey Report)

http://blog.daum.net/kjs1906/2050(감만재개발 진행사항 및 향후 추진 일정)

http://blog.daum.net/kjs1906/2108(감만재개발구역 사업시행인가 조합총회 통과)