50. 재개발 재건축 물건별 분양자격

재개발·재건축에서 분양자격은 감정평가와 더불어 ‘뜨거운 감자’다. 분양자격 관련하여 약방의 감초처럼 따라다니는 것이 일명 ‘지분쪼개기’이다. 이는 조합원 수를 증가시켜 사업성 악화는 물론 사업 자체를 무산시키는 요인이 되기도 한다. 지분쪼개기란 어떤 개발지역에서 아파트나 상가의 분양자격, 즉 조합원이 될 수 있는 자격이 하나 밖에 없는 것을 인위적으로 여러 개로 나누어 소유자를 여러 명으로 하여 소유자 각각에 대하여 분양자격이 나오게 하는 것을 말한다.

 

예를 들어 500제곱미터의 토지를 혼자 소유하다가 토지를 5필지로 분할하여 5명의 공유자로 100제곱미터씩 등기하면 5명 모두에게 조합원 자격이 주어지는 것이다. 이러한 지분 쪼개기를 방지하기 위하여 지자체마다 기준일을 정해 기준일 이후에 분할하거나 공유 지분 등기를 한 토지에 대해서는 분양자격을 인정해 주지 않는다. 서울시는 2003년 12월 30일 이전, 부산시는 권리산정기준일 이전, 인천시는 2004년 7월 19일 이전, 경기도는 날짜 규정이 없고, 기타 시도는 구역지정공람공고일 이전이다.

 

그러나 부산시는 2020년 9월 고시를 통해 권리산정기준일을 바꾸었다. 권리산정기준일을 정비구역지정고시일에서 "사전타당성검토심의 결과를 해당 자치구군에 통보한 날"로 변경하였다. 변경된 고시의 시행시기는 2020년 9월 부터이며, 적용대상 사업장은 시행일 이후 새로 정비기본계획을 수립하는 사업장부터 적용된다. (관련 내용 참조 : blog.daum.net/kjs1906/2393)

71. 부산 재개발 권리산정기준일, "정비구역지정고시일"에서 "사전타당성검토 심의결과를 해당 ��

정비구역이 지정고시(기준일)되면 조합원 수를 증가시키는 다음과 같은 일체의 행위가 금지된다. 이를 위반할 경우 조합원 자격은 박탈되고 현금청산 대상이 된다.

 

① 1필지의 토지를 수개의 필지로 분할하는 행위 ② 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 행위 ③ 하나의 대지 안에 속하는 동일인소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하는 행위 ④ 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 또는 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 행위

 

다음은 부산시 조례로 적용하는 내용이다.

각 호에 해당할 경우 역시 수인의 분양신청자를 1인으로 본다. 따라서 재개발구역 내에서 동일 세대는 여러 개의 부동산을 소유하고 있어도 하나의 입주권만 주어진다. 

 

①권리산정기준일 이후 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우 ②관리처분계획 기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우, 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대원을 구성하고 있는 세대원을 포함한다. ③하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우, 단 기준일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분 면적이 조례에서 정한 규모 이상일 경우 그러하지 아니하다. ④기준일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우 ⑤하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 기준일 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우

   

 

주택시장의 거대 공룡 재개발, 핵심은 분양자격이다

  

재개발을 한 마디로 표현하면 분양자격이라 할 수 있다. 분양자격이 없다면 사업을 할 이유도 없고 투자할 이유도 없기 때문이다. 사법시험을 한 번에 합격한 사람보다 몇 번 낙방한 사람의 능력이 더 뛰어나다고 한다. 그러나 시험에 떨어진 사람은 능력이 출중하더라도 판사가 될 수 없다. 자격이 없기 때문이다. 재개발사업을 하는 목적은 조합원입주권 때문이다.

 

재개발 현장에 가보면 여전히 일명 ‘딱지’라는 은어가 통용되고 있다. 분양자격을 이야기할 때 자주 듣게 되는데 사실‘딱지’는 도시계획사업의 시행이나 재해 등으로 철거, 멸실된 주택이나 무허가건축물의 소유자에게 주어지던 특별 분양 입주권을 말하기 때문에 재개발 현장에서 통용되는 개념과는 다르다. 게다가 재개발분양권이라는 말도 많이 사용하는데 이 역시 올바른 표현이 아니다. ‘분양권’이란 시공사가 조합원이 아닌 일반분양자들을 상대로 공개적으로 모집한 주택을 매입한 자가 분양대금을 지불한 후 해당 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문이다. 따라서 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리는 ‘분양대상자’ 또는 ‘분양자격’이 정확한 표현이다. 분양자격이란 재개발로 신축하는 아파트의 분양신청 대상자가 될 수 있는 자격을 의미하므로 분양자격이 없다면 현금청산 대상자가 된다.

 

그러나 재건축·재개발구역 내 부동산을 매입한다고 해서 모두 조합원이 되는 것은 아니다. 재건축의 경우 조합원 자격은 구역 내 ‘토지등소유자’이다. 구역 내 건축물 및 부속 토지를 소유하고 있는 자로서 사업에 동의한 자에게만 조합원 자격을 준다. 따라서 건물만 소유하거나 대지만 소유할 경우 조합원이 될 수 없으며, 토지등소유자라 하더라도 재건축에 동의하지 않을 경우 조합원이 될 수 없고 협의매수나 매도청구를 통해 조합이 매수하게 된다.

 

재개발 조합원 자격 역시 구역 내 ‘토지등소유자’이지만 재건축과는 그 대상이 달라진다. 재개발의 ‘토지등소유자’는 토지소유자, 건축물소유자, 지상권자를 말한다. 재개발은 재건축과는 달리 사업에 대한 동의 여부와 관련 없이 당연조합원이 된다. 단, 토지등소유자가 다음 각 호에 해당할 경우에는 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다는 것을 유의해야 한다.(법 제25조)

 

① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. [개정 2017.8.9, 2018.3.20 제15489호( 국가균형발전 특별법)]   1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. [개정 2017.10.24] [[시행일 2018.2.9]]   1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료( 「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다. [[2018.1.26까지 유효, 2017.2.8 제14567호 부칙 제2조: 제1항 각 호 외의 부분 단서]]

 

부연하자면 재개발의 분양자격에 관한 사항은 <도시정비법>이 아니라 해당 지자체의 조례에서 정하고 있기 때문에 지자체마다 분양자격이 다를 수 있다. 분양자격이 되는 물건은 단독·다가구주택, 다세대·공동주택 및 연립주택, 무허가건축물, 근린생활시설(상가), 그리고 토지 및 도로가 있는데 각각의 분양자격을 보자.

 

1. 단독·다가구주택

 

단독주택이란 주택의 구조·이용형태 등에 따른 분류로, 공동주택이 아닌 주택을 말하며 다중·다가구주택 및 공관을 포함한다. 단독주택은 하나의 단일 가구가 살 수 있도록 건축된 건물이고 다가구주택은 여러 가구가 살 수 있는 건물로서 개별 가구마다 방, 화장실, 출입구 등이 별도로 갖추어져 있어 독립된 생활을 할 수 있는 주택을 말한다. 기반시설이 열악하고 노후·불량주택이 밀집한 지역을 중심으로 재개발이 진행되기 때문에 재개발구역에서 가장 많은 분포를 보이고 있는 것이 단독주택이다. 대부분 노후화되어 전월세 금액이 다가구주택보다 낮아 초기 단계에서 투자를 고려한다면 단독주택보다는 다가구주택의 실투자금이 적게 들어간다.

 

단독주택은 구조와 형태가 다양하지만 토지와 건축물을 모두 소유한 조합원은 당연히 분양자격이 주어진다. 그런데 하나의 대지 범위 안에 동일인 소유의 토지와 건축물을 분리하여 토지와 건축물을 각각 소유할 경우 분양자격은 기준일에 따라 달라진다. 즉 단독주택은 1990년 4월 21일 이전에, 다가구주택의 경우 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분이나 구분등기를 경료 했을 경우 각각 조합원 자격이 주어진다. 이에 대해서는 지자체마다 조례로 정하고 있으며 표는 단독·다가구주택의 분양자격 기준일을 정리한 것이다. 

 

단독·다가구주택의 토지와 건물을 각각 소유할 경우 분양자격

 

구분	기준일	조합원 자격
단독주택	1990.4.21.	기준일 이전에 가구별로 지분 또는 구분등기를 했을 경우 가구별로 조합원 자격 인정
다가구주택	1997.1.15.
단독 및 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우	2003.12.30.	‘지분 쪼개기’에 대한 해당하므로 기준일 이전에 다세대주택으로 전환했더라도 불이익을 주어 60㎡이하 배정 (단, ‘지분 쪼개기’가 된 다세대주택의 전용면적이 60㎡이상일 경우 불이익 적용 배제)

 

2. 공동주택(연립·다세대주택 포함)

 

공동주택의 경우 개별 소유권 등기가 이루어져 있어 분양자격에는 아무런 문제가 없다. 투자측면에서 보면 사업 초기에 적합한 물건이다. 실투자금을 줄이면서 사업이 진행되는 동안 전월세로 돌리기 쉬울 뿐만 아니라 사업이 지연되는 경우 매도가 비교적 용이하기 때문이다. 연립·다세대주택은 단독주택과는 달리 재개발 초기에 가격상승폭이 가장 높은 경향을 보이지만 조합원 수가 상대적으로 적은 분포를 보이고 있다는 것을 함께 고려해야 한다. 그리고 다세대주택도 투자자들이 선호하는 물건이다. 공동주택과 마찬가지로 이른바 로얄층이 있고, 층마다 감정평가액이 다르게 나오는 경우가 많다. 다음은 최근 부산시 남구 우암동 어느 재개발구역의 다세대주택 감정평가 내역이다. 물론 세대별 전용면적과 대지지분이 동일한 주택을 표본으로 하였다.

 

다세대주택 층별 감정평가액

 

공통사항	구분	감정평가액(원)	비율(%)
-건축년도 : 1993년 -구조 : 철근콘크리트 -전용면적 : 46.53㎡ -대지지분 : 13.80㎡	4층	60,610,000	95
	3층	59,010,000	97
	2층	63,800,000	105
	1층	60,840,000	100

 

1층을 100으로 보았을 경우 감정평가액이 가장 높은 층은 2층으로 105%였다. 위층으로 올라갈수록 조금씩 낮게 평가되었다. 지하층의 경우 1층의 80% 수준이다. 물론 큰 차이가 없다고 소홀히 할 수도 있지만 작은 차이들이 모여 수익률의 크기가 결정된다. 물론 재개발구역마다 입지나 도로상황, 건축년도, 구조 등에서 차이가 있기 때문에 일괄해서 적용하기는 어렵지만 다세대주택의 경우에는 이러한 결과를 일반적인 상황에 적용해도 무방하다.

 

3. 무허가건축물

 

재개발구역에서는 무허가건축물 이른바 ‘뚜껑’이라는 은어로 불리는 조합원입주권이 있다. 토지와 건축물 중 어느 것에도 해당되지 않는 물건이다. 토지는 국·공유지여서 개인 간 거래가 불가능하고 건물도 건축물관리대장 등과 같은 공부 서류가 없다. 1960~1970년대에 집중적으로 지어진 무허가주택은 재개발구역 내에서도 산 밑이나 구릉지 등 열악한 지역에 위치해 있는 경우가 많다. 무허가주택의 뿌리는 판자촌이다. 판자촌은 우리나라 산업화의 아픔이자 급속한 도시성장의 상징이다. 판자촌은 1961년 전체 주택의 20%를 차지하다 1907년 32%까지 증가했다. 이처럼 법의 테두리를 벗어나 우후죽순 생겨난 무허가주택은 안전, 위생, 환경, 납세 등 사회적인 문제로 대두되자 정부에서 1982년 무허가주택 거주자들을 관리하기 위해 <부동산특별조치법>과 유사한 ‘무허가건축물 관리대장’을 만들었는데 이것이 조례에서 말하는 ‘기존무허가건축물’이다.

 

무허가건축물은 건축물대장과 같은 공부 서류가 없기 때문에 구청의 무허가건축물관리대장에 등재하는 것으로 소유권 관계를 정리한다. 무허가건축물은 모두 분양자격이 주어지는 것이 아니므로 조합에 확인할 필요가 있다. 무허가건축물은 다시‘기존무허가건축물’과 ‘신발생무허가건축물’로 구분하는데, 분양자격이 주어지는 건축물은 ‘기존무허가건축물’만을 말한다. ‘신발생무허가건축물’은 분양자격이 주어지지 않고 현금청산 대상이다. ‘기존무허가건축물’의 경우에도 다음과 같은 요건이 충족되어야 비로소 분양자격이 주어진다.

 

기존무허가건축물 조합원 자격 요건

 

조합원 자격 기준	지역	기준일
① 무허가건축물증명원 ② 항공사진 ③ 재산세완납증명서 ④ 인우보증서 중 1개 이상	서울시	1981.12.31.
	부산시	1989.3.29.

 

그런데 분양자격이 있는 조합원이 이주 및 철거가 진행되기 전에 무허가건축물을 멸실한 경우 계속 분양자격이 주어지는 것인지가 궁금해진다. 조합에 따라 분양자격이 그대로 유지될 수도 있고 현금청산자로 분류될 수도 있으므로 주의할 필요가 있다. 무허가건축물이 노후화되어 안전상 위험하다고 판단하여 해당 지자체의 공식적인 절차를 거쳐 멸실할 경우에는 분양자격이 그대로 유지되지만, 조합원 임의로 멸실한 경우에는 현금청산자로 분류될 수 있기 때문에 멸실하기 전에 해당 조합에 확인해야 한다.

 

특히 무허가건축물을 매매하는 경우에는 유의해야 한다. 조합원자격을 인정받기 위해서는 무허가건축물증명원(구청), 재산세완납증명서(구청), 항공사진(시청)을 발급받아야 한다. 이러한 것으로도 인정받지 못하면 마지막으로 인우보증서로 확인하는 방법이 있다. 사실 인우보증은 대부분 잘 모르고 사실 인정받기도 쉽지 않지만 잘 활용하면 고수익을 기대할 수 있다. 인우보증서는 2명 이상이어야 하며 특별한 양식은 없고 무허가건축물이 시도별 인정기준일 이전에 존재하였다는 것을 확인해주고 확인자의 인감증명서를 첨부하면 된다. 단, 인우보증인은 물건소유자의 직계가족은 안 되고, 물건소재지와 인접한 지역에 거주하여 물건 관계 확인이 가능한 범위 내에 거주하고 있어야 한다. 인우보증서 외에도 공과금납부영수증, 전기요금납부내역, 유선전화가입자명의, 건물매매계약서 등으로 증명할 수 있다면 인우보증을 대체할 수 있다.

 

사실 무허가건축물은 도로와 더불어 투자자들이 선호하는 물건이지만 매입 시 <표10>과 같이 후속 절차를 이행해야 한다. 무허가건축물의 명의변경 절차는 멸실되기 전·후가 다르다. 멸실되기 전이라면 앞서의 절차대로 하면 되고, 이후라면 조합에서 직접 구청에 연락하여 명의변경을 해주어야 한다. 국·공유지를 점유한 무허가건축물소유자는 점유한 해당 국·공유지를 매수하거나 포기할 수 있다. 조합에서 분양신청 시 매수 또는 포기 서류를 해당 조합원에게 통지한다. 매수가격은 공시지가 수준이거나 공시지가와 매매가격의 중간 정도이다. 대금 역시 장기간에 걸쳐 저금리로 갚아나가면 되기 때문에 산술적으로는 매수하는 것이 유리하다. 만약 매수를 원하지 않으면 분양신청 기간 내에 매수포기서를 조합에 제출하면 된다. 매수 또는 포기 여부를 조합에 통지하지 않을 경우 매수포기로 간주하여 조합에서 일괄 매수한다. 기존무허가건축물을 매매할 경우의 후속 절차는 다음과 같다.

 

국·공유지 기존무허가건축물 매입 시 후속 절차

 

구분		처리할 사항
관할구청	재산세과	과세대장(구.무허가건축물 관리대장) 명의변경 : 매매계약서, 실거래신고서, 당사자 신분증
	세무과	취득세 납부 4.6%
한국자산관리공사(KAMCO)	관할지부	① 대부사용계약서 작성 : 매매계약서, 신분증, 도장 지참, 1년치 선납 ② 변상금 납부 : 대부사용계약서 미작성시 대부사용료의 120%를 변상금으로 부과
조합		조합원 명의 변경 : 매매계약서, 신분증

 

기존무허가건축물을 매입할 경우 먼저 관할구청 재산세과와 세무과를 방문하여 과세대장상 명의변경 및 취득세 4.6%를 납부한다. 그리고 한국자산관리공사를 방문하여 대부사용계약을 체결하야 한다. 만약 변상금 미납분이 있으면 매도인의 부담으로 상환하도록 한다. 마지막으로 조합에 관련 서류를 구비하여 명의이전 절차를 마치면 매매에 따른 후속절차가 마무리된다.

재개발구역에 존재하는 무허가주택은 국·공유지 무허가건축물 외에 간혹 사유지 위의 무허가건축물도 존재한다. 이 역시 ‘기존무허가건축물’에 해당되면 분양자격이 주어질 뿐만 아니라 일정 요건을 충족할 경우 2개의 입주권을 받을 수 있다.

 

4. 근린생활시설(상가)

 

재개발구역에 위치한 근린생활시설의 형태는 다양하다. 전체가 상가인 건물, 건물의 일부는 근린생활시설이고 일부는 주택으로 사용하는 상가주택 및 층과 호별로 구분 소유하는 구분상가 등 다양한 형태가 존재한다. 근린생활시설(상가)이나 및 상가주택, 구분상가 소유자도 조합원이다. 이들에게는 원칙적으로 상가나 부대복리시설의 분양자격이 주어지지만 상가 외에 아파트를 분양받을 수도 있고 일정 요건이 충족되면 상가나 아파트를 동시에 분양받을 수도 있다.

 

<도시정비법>에 따라 사업시행자가 수립하는 관리처분계획 중 재개발사업 및 도시환경정비사업의 상가 등 분양대상 부대복리시설의 분양대상자는 분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 순위 및 자격을 기준으로 정관 등이 정하는 바에 따른다. 결론적으로 1순위가 아니면 좋은 위치의 상가를 받기 어렵다. 사업자등록을 하지 않은 경우 사업자등록을 한 조합원보다 권리가액이 높은 경우에도 순위에서 밀리게 된다. 상가의 분양자격은 권리가액만으로 결정하는 것이 아니다. 간혹 권리가액이 높은데도 현금청산을 받는 조합원들이 있다. 부산 남구 어느 재개발구역에서 대지 1,200㎡의 주유소를 소유한 조합원 A, 감정평가액은 59억 원, 상가의 조합원 분양가는 3.3㎡당 1,800만 원이었다. 고민 끝에 A는 상가 분양신청을 포기하고 현금청산을 받기로 하였다. 인근 상가의 3.3㎡의 시세는 2,500만 원 정도였으므로 시세 대비 700만 원이 낮아 분양신청 포기로 인해 약25억 원이 손해다. 상가를 분양받은 후 현금청산금보다 높은 가격에 매도할 수도 있고 분양 받은 후 임대수익을 노려볼 수도 있었다. 그럼에도 불구하고 현금청산을 받은 이유는 분양받은 구분 상가를 소유하기보다는 59억 원을 현금으로 받아 다른 지역에 단독상가건물을 매입하기 위해서였다. 이 같은 일은 재개발 현장에서 흔히 발생한다. 감정평가액이 높은 상가 조합원의 경우 구분 상가보다는 단독상가를 선호하기 때문이다.

    

상가 분양자격 우선순위 

 

순위	건축물용도	사업자등록	최소단위규모추산액
1	동일 or 유사	o	이상인 자
2	동일 or 유사	x	이상인 자
3	동일 or 유사	o	미달이면서 공동주택을 분양받지 않은 자
4	동일 or 유사	x	미달이면서 공동주택을 분양받지 않은 자
5	-	x	이상이면서 공동주택을 분양받지 않은 자
6	-	x	공동주택을 분양받은 자
7	-	-	그 밖에 분양을 희망하는 토지등소유자

 

상가의 분양자격 순위는 관리처분계획기준일(분양신청기간 만료일)을 기준으로 건축물용도와 사업자등록 유무, 분양 최소단위규모추산액의 세 가지를 고려하여 1순위부터 7순위까지 정해져 있다. 여기서 최소단위규모추산액이란 권리가액이 분양대상건물 중 제일 낮은 것보다 많으면 된다는 의미다.

표에서 보듯이, 제1순위 자격은 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인·허가 또는 신고 등을 포함한다)을 마친 해당 건축물의 소유자로서 종전자산가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다)이 분양 건축물의 최소분양단위규모추산액 이상인 자를 말한다.

 

예를 들어 재개발구역 내 상가 소유자로서 사업자등록을 하고 휴게음식점인 커피전문점을 운영하고 있는 A와 약국을 운영하는 B가 있다. 물론 A, B는 종전자산가액이 분양 건축물의 최소분양단위규모추산액 이상으로 업종만 다르고 권리가액도 비슷하다. 상가 분양신청 시 A는 휴게음식점인 커피전문점으로, B는 슈퍼마켓으로 신청했을 경우 우선순위는 어떻게 될까. 조합마다 차이는 있겠지만 A가 B보다 앞선다. A는 기존 업종과 동일한 업종을 신청하였기 때문에 기존 업종과 다른 업종을 선택한 B보다 우선하여 분양받을 수 있게 된다. 이처럼 상가 분양자격 순위를 따질 때는 사업자등록 유무나 감정평가액 뿐만 아니라 기존 상가와의 동일성과 유사성 및 위치도 함께 고려하기 때문이다.

제2순위는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 해당 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위 규모 추산액 이상인 경우를 말한다. 제1순위와 차이점은 사업자등록을 하지 않았다는 점이다.

 

그리고 3순위는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 마친 건축물의 소유자로서, 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되거나 공동주택을 분양받지 아니한 자가 해당된다. 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자는 4순위에 해당하는데, 역시 3순위와의 차이점은 사업자등록을 하지 않았다는 점이다. 5순위는 공동주택을 분양받지 않은 자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위 규모추산액 이상인자를 말한다. 6순위는 공동주택을 분양받은 자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모추산액 이상인 자, 그 밖에 분양을 희망하는 토지등소유자로서 제2항의 규정에 따라 분양신청이 가능한 자가 마지막 7순위에 해당된다. 상가주택은 대부분 일정 규모 이상의 대지와 건축물을 확보하고 있어 주택이나 공동주택보다 권리가액(종전자산감정평가액 x 비례율)이 높게 나타난다.  

 

마지막으로 상가입주권 관련하여 유의해야 할 사례가 있어 공유하고자 한다.

최근 부산 남구 어느 재개발 현장에서 발생한 상가입주권 관련한 분쟁 사례이다.

조합원 A는 재개발구역 안에 구분상가(건축물면적 35㎡, 대지지분 13㎡, 종전자산평가액 6천700만원)를 보유하고 있던 중 분양신청기간이 되자 상가 대신 아파트를 신청하였다. 상가를 소유한 자는 상가 또는 아파트 중 선택하여 분양신청 할 수 있는 자격이 있기 때문이다. 조합에서도 아무런 언급 없이 분양신청을 받아주었다. 아파트 분양신청을 한 후 A는 B에게 조합원 입주권을 매도하였다. 그런데 1년이 지나 관리처분인가시 조합원 B는 입주권 자격이 없어 현금청산대상자라는 통보를 받았다.

무엇이 문제였을까?

부산시 조례 제37조(재개발사업의 분양대상 등)1항3호 “분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자”에 해답이 있다. 즉 A가 상가로 분양신청을 했다면 입주권에 아무런 문제가 없었지만 상가 소유자가 아파트를 신청할 경우에는 '분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이거나 대지지분이 60㎡이상'인 경우에만 가능하기 때문이다. 해당 구역의 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액은 2억5천만원이었고, A의 감정평가액이 이에 미치지 못할 뿐만 아니라 대지지분도 60㎡가 되지 않기 때문에 현금청산자가 된 것이다.

 

5. 토지

 

지금까지 재개발구역 내 단독·공동주택, 무허가건축물 및 근린생활시설의 분양자격을 살펴보았다. 마지막으로 토지 및 도로에 대한 분양자격이다. 재개발구역 내에는 건축물이 존재하지 않는 토지 즉 나대지, 도로 등도 다수 존재한다. 도로는 기반시설이 열악한 재개발구역에서 빠지지 않고 등장한다. 투자측면에서 나대지나 도로는 단독·연립주택을 매입하는 것보다 상대적으로 낮은 가격으로 매입할 수 있을 뿐만 아니라 주택 수에도 포함되지 않는 장점이 있는 반면 종전자산평가액이 주택에 비해 낮게 평가되어 추가분담금이 커지고, 취득세 4.6%를 납부해야 하는 불리한 측면도 있다. 그러나 나대지나 도로를 소유하고 있다고 해서 무조건 분양자격이 주어지지 않는다. 소유하고 있는 토지의 면적이나 용도 등 일정 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다. 즉 토지의 분양자격은 소유하고 있는 면적과 시점에 따라, 그리고 지자체마다 달라진다는 점을 유의해야 한다. 

 

토지의 분양자격

 

구분	토지+건물	토지		건물	무허가 건축물
		30~90㎡미만	90㎡이상
소유권분리일	분양자격 유	2003.12.30. 이전			분양자격 유
토지면적		30~90㎡미만	90㎡이상	분양자격 유
다주택자 (세대원 전원)		*무주택자 30㎡이상	분양자격 유
지목		지목 및 현황이 도로가 아닐 것
※ 단, 2010년 7월 30일 이후 최초로 정비예정구역으로 새로 포함(기본계획)된 재개발구역에서 ‘토지만 소유’한 경우, 90㎡(주거지역 기준)이상이 되어야 조합원 자격이 됨

* 무주택자란, 사업시행인가 고시일로부터 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 자를 말한다.

 

토지만 소유한 경우에는 우선 면적을 봐야 한다. <표12>처럼 ‘토지 면적이 90㎡ 이상인 경우’에는 용도와 상관없이 분양자격이 주어진다. 여기서 면적이란 1필지는 물론 구역 내 여러 필지의 면적을 합한 것도 가능하다. 예를 들어 조합원 홍길동이 재개발구역 내 5㎡, 40㎡, 48㎡인 3필지를 소유하고 있다면 총면적은 93㎡가 된다. 이 경우에는 용도나 지목에 상관없이 분양자격이 주어진다. 그러나 ‘토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우’에는 다음과 같은 네 가지 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다.

 

첫째, 반드시 1필지이어야 한다. 이 경우에는 1필지만을 기준으로 하며, 여러 필지를 합한 면적이 아니다.

둘째, 분할된 토지인 경우 분할등기 완료 시점이 조례시행일 이전이어야 한다. 즉 2003년 12월 30일 이후에 분할 등기가 완료된 경우에는 분양자격이 주어지지 않는다.

셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다. 즉 지목이 도로인데 실제 도로로 사용하고 있는 경우에는 분양자격이 주어지지 않는다. 그러나 지목은 도로인데 현황이 대지인 경우 또는 현황은 도로인데 지목이 대지인 경우에는 분양자격이 주어진다.

넷째, 사업시행 인가일부터 공사완료 고시일까지 무주택자이어야 한다.

 

따라서 재개발구역 내 합산한 토지 면적이 90㎡ 이상일 경우에는 용도나 지목에 상관없이 분양자격이 주어지지만, 토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우에는 상기 네 가지 요건을 모두 충족해야 분양자격이 주어진다. 이와 관련한 부산시의 경우를 보자.

      

부산시 조례에서 정한 토지의 분양자격

 

구분	토지+건축물	토지		건물	무허가 건축물
		20~60㎡미만	60㎡이상
소유권분리일	분양자격 유	구역지정일 이전			분양자격 유
토지면적		20~60㎡미만	60㎡이상	분양자격 유
주택 수 (세대원 전원)		무주택자 20㎡이상	분양자격 유
지목		지목 및 현황이 도로가 아닐 것

 

분양자격에 대해서는 서울시처럼 도시정비법을 적용하는 지자체도 있고 별도의 조례로 정하여 적용하는 지자체도 있다. <표>는 부산시 조례에서 정한 토지의 분양자격이다. 자투리땅이나 도로는 무허가건축물과 더불어 투자자들이 선호하는 물건인데 ‘황금알을 낳는 거위’로 불린다. 부산시의 경우, ‘토지 면적이 60㎡이상인 경우’에는 용도나 지목은 관계없이 분양자격이 주어지지만, 소유권이 분리되었거나 공유인 경우에는 기준일 이전이어야 분양자격이 된다. 그러나 ‘토지 면적이 20㎡이상 60㎡미만인 경우’라면 다음과 같은 네 가지 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다.

 

첫째, 반드시 1필지이어야 한다.

둘째, 분할된 토지인 경우 분할 등기 완료 시점이 구역지정일 이전이어야 한다.

셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다.

넷째, 사업시행 인가일부터 공사완료 고시일까지 무주택자이어야 한다.

 

정리해보면, 토지에 대한 분양자격은 최소 면적이 90㎡(부산시, 60㎡)이상이 되어야 한다. 만약 30㎡이상 90㎡미만(부산시, 20㎡이상 60㎡미만)일 경우 네 가지 조건이 모두 충족되어야 분양자격이 주어지며, 이 중 하나라도 충족되지 않으면 현금청산 대상이 된다. 이 중 셋째는 명확하게 할 필요가 있다. 지목 및 현황이 모두 도로로 이용되고 있으면 분양자격이 주어지지 않는다. 즉 지목과 현황 중 하나만 도로가 아니면 된다. 지목은 도로인데 현황은 나대지이거나, 지목은 대(垈)이나 현황 상 도로인 경우는 분양자격이 주어진다. 따라서 지목도 도로이고 현황도 도로라면 90㎡이상이 되어야 분양자격이 주어진다.

 

그리고 ‘1필지의 토지를 A와 B가 공유하고 있는 경우’에는 원칙적으로 A와 B에게 1개의 분양자격이 주어진다. 반면 토지 면적이 90㎡(부산시, 60㎡)이상이면서 조례시행일(부산시, 구역지정일) 이전부터 A와 B가 공유하고 있었다면 A와 B에게 각각 분양자격이 주어진다. ‘공유지분을 매입하여 토지 면적이 90㎡(부산시 60㎡)이상이 된 경우’에는 조례시행일 이후(부산시 권리산정기준일 이후) 공유나 분할된 토지는 매입해서는 안 되며, 이때 공유 지분을 매입할 경우에는 공유자 지분 전체를 매수해야 한다.

 

또한 분양자격 기준이 되는 최소면적 미만인 경우에는 현금청산 대상이므로 분양자격을 갖추려면 분양신청완료일 전까지 부족한 면적을 추가로 매입해야 한다. 이때 추가 매입하는 토지는 반드시 인접한 토지일 필요는 없고, 구역 내 어디에 위치하든 관계없다. 무주택자의 경우에는 사업시행인가고시일부터 공사완료일까지 유지되어야 한다. 이와 관련하여 유의해야 할 사항이 있는데 아래 글 77을 참조하면 된다.  90㎡이상(부산시, 60㎡)을 소유한 경우 토지의 지목은 도로, 전, 답을 소유하고 있어도 무방하다. 그러나 90㎡ 이상이라고 무조건 분양자격이 주어지는 것은 아니다. 수개의 필지 중 일부이거나 분리된 한 필지의 토지라 하더라도 조례시행일(부산시, 권리산정기준일) 이후에 분리된 토지를 취득할 경우 분양자격은 합쳐서 1개만 주어진다.

 

blog.daum.net/kjs1906/2405

77. 부산 재개발구역 과소토지(30㎡)로 분양자격 요건을 모두 갖추었는데 현금청산자가 된 사례

 

장원부동산아카데미 | 밴드 (band.us)

장원부동산아카데미 | 밴드