1. 1세대 1주택 비과세, 얕보다가 큰 코 다친다

상담을 하다 보면 집이 한 채인 사람들은 대부분 양도소득세를 내지 않는 것으로 알고 있다. 무조건 내지 않는 것이 아니라 일정 요건이 충족되어야 비과세를 받을 수 있다. 1세대 1주택 비과세 요건은 생각보다 까다롭다. <소득세법>에서 말하는 1세대 1주택의 기본 원칙은 ‘1세대 1주택자+2년 보유=비과세’가 맞지만 조정대상지역에서 ‘9.13대책’ 이후 즉, 2018년 9월 13일 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주요건까지 충족해야 비과세가 된다. 그리고 <소득세법>에서 말하는 1세대 1주택 비과세와 관련한 1세대의 판정 기준일은 양도일 현재를 기준으로 한다.

 

<소득세법> 제89조 제1항제3호가목 ① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. [개정 2014.1.1, 2016.12.20., 2018.12.31] 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택 부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 

1세대 1주택 비과세는 <소득세법> 제89조제1항에 규정되어 있는데, 앞서 언급한 바와 같이 1세대 1주택자라고 해서 무조건 비과세가 되는 것은 아니다. 단순하게 1세대 1주택은 2년 보유(조정대상지역 2년 거주)하면 비과세라고 생각해 덜렁 매도했다가 낭패를 볼 수도 있다. 네 가지 요건이 모두 충족되어야 비과세 되기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건을 쉽게 생각했다가는 낭패보기 일쑤다.

 

1세대 1주택 비과세 요건	① 2년 이상 보유할 것
	② 양도일 기준 1주택일 것
	③ 양도가액이 9억 원 이하일 것
	④ 거주자일 것

 

첫째, 2년 이상 보유해야 한다.

여기서 ‘보유’란, 글자 그대로 일반지역이라면 임대를 하든지, 아니면 세대원 전원이 실제 거주를 하든지 불문하고 2년 이상 보유해야 한다는 것이다. 다만, 8.2대책 이후라면 주의해야 한다. 조정대상지역에 주택이 있다면 2017년 8월 2일 이후에 취득한 주택은 ‘2년 이상 보유+2년 이상 거주’요건을 충족해야 비과세가 되기 때문에, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 내 주택이 어느 지역에 있는지를 먼저 파악하는 것이 필요하다. 다시 말하면, 8.2대책 이전과 이후로 구분하여 이전이면 지역에 상관없이 2년 보유하면 되고, 이후라면 일반지역은 2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주까지 해야 비과세 된다.

그리고 취득 당시에는 일반지역이었다가 양도일 현재 조정대상지역에 포함되었을 경우에는 일반지역으로 보아 2년 보유만 하면 비과세 된다. 또한 일반지역인 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금지급 전에 조정대상지역으로 바뀐 경우에도 역시 일반지역으로 보아 2년 보유만 하면 비과세 적용을 받는다.

 

둘째, 양도일 기준 ​1주택이어야 한다.

세대원 즉 주민등록상 등재되어 있는 가족 명의로 1주택만 있어야 비과세 된다. 앞서 가구와 세대를 설명할 때 양도소득세에서 비과세를 위한 주택 수를 계산할 때는 세대를 기준으로 한다고 이미 언급한 바 있다.

 

셋째, 양도가액이 9억 원 이하여야 한다.

9억 원을 초과하면 고가주택으로 분류되어 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 물론 지방에서는 주택 1채가 9억 원을 초과하는 경우가 별로 없지만 최근 한 통계를 보면, 서울의 경우 신축 아파트의 평균 분양가가 9억을 초과하는 주택이 44.5%에 달한다고 한다. 고가주택 기준을 서울과 지방으로 구분할 필요가 있어 보인다. 당연한 말이지만 양도소득세 과세 여부를 판단하는 기준은 ​양도일이므로 만약 실제와 다르게 주민등록이 되어 있다면 양도일 이전에 바로잡아야 한다.

 

마지막으로 거주자여야 한다.

비거주자 즉, 국내에 체류하지 않는 영주권자는 보유기간과 거주기간을 충족하더라도 비과세 적용을 받을 수 없다. 단, 주택 양도시점에서는 비거주자라 하더라도 취득 당시 거주자였고, 출국 시점에 1주택을 보유한 상태에서 출국 후 2년 이내 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 요건이 결코 만만치 않다. 비과세 판정시 보유기간은 당해 주택의 등기부등본, 토지대장 및 건축물대장에 의한다.

 

해운대비치 골프앤리조트 리조트전경

기타 1세대 1주택 비과세 관련하여 사례를 통해 살펴보자. 먼저 무허가주택의 경우, 주택으로 사용할 목적으로 건축된 무허가주택도 주택에 해당되며 1주택만 소유한 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.(소득세 집행기준 88-154-15) 그리고 주택을 오랫동안 공가 상태로 두었는데 폐가 수준인 경우, 주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 본다. 단, 방치된 건물이 <건축법>에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다.

 

그리고 1세대 1주택 비과세와 관련하여 주택의 부수토지는 어느 정도까지 인정되는 것일까. 주택에 딸린 부수토지도 비과세 되는 것이 원칙이지만 기준면적을 초과하는 경우에는 적용되지 않는다. 부속토지로 인정해 주는 면적은 주택면적의 5배에서 10배까지 인데 도시지역의 경우 5배, 도시지역 밖은 10배까지 인정해 준다.