7. 2021년부터 다주택자의 분양권은 주택으로 간주

2006년부터 "입주권은 주택이고 분양권은 주택이 아니다."라는 명제가 등장했다.

그동안 분양권은 아파트를 취득할 수 있는 권리에 불과하기 때문에 잔금 지급 전까지는 주택이 아니라는 것은 익히 알고 있다. 따라서 분양권은 다른 주택의 비과세나 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않는다. 그래서 “분양권은 주택이 아니지만 입주권은 주택이다”라는 명제가 탄생한 것이다. 그러나 입주권도 주택이 아니다. 다만, 다른 주택을 양도하거나 다른 주택의 비과세를 따질 때 주택 수에 포함된다는 것이 정확한 표현이다. 즉 1주택을 보유한 자가 1입주권을 추가로 취득하면 1주택+1입주권인데 이 경우 2주택으로 본다는 것이다. ‘아파트를 취득할 수 있는 권리’라는 측면에서 보면 입주권은 분양권과 비슷한 성격을 가진다. 그런데 왜 느닷없이 비과세 또는 중과 여부를 판단할 때 분양권은 주택으로 보지 않고 입주권만 주택으로 보게 된 것일까?

 

2005년까지만 해도 입주권은 분양권과 마찬가지로 비과세나 중과 여부를 판단할 때 주택으로 보지 않았다. 2000년대 초반 들어 서울을 비롯하여 전국적으로 재개발 재건축 붐이 일면서 유주택자들이 너도나도 입주권을 매개로 한 투기에 나서자 부랴부랴 <소득세법>을 개정하여 2006년 1월 1일부터 유주택자가 입주권을 매입하면 주택으로 보아 중과하기 시작했다. 즉 주택이 있는 사람이 입주권을 사면 주택 수에 포함시켜 세제상 불이익을 주어 세금을 무겁게 매기게 된 것이다. 그러나 이제는 "입주권도 주택이고 분양권도 주택이다"라는 새로운 명제가 탄생했다. 2006년부터 2020년까지 다른 주택을 양도할 경우 입주권만 비과세나 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함시켰지만 2018년 12월 11일 <주택공급에 관한 규칙>이 개정되면서 2021년 1월 1일부터는 다주택자가 주택을 양도할 경우 분양권도 주택 수에 포함된다.

 

그리고 '9.13 부동산 대책'에서도 분양권을 주택으로 본다는 내용이 있다. 먼저 청약이다. 2018년 12월 11일을 기준으로 이전까지는 청약시 주택으로 보지 않지만 이후부터는 주택으로 보아 무주택자에게 주어지는 1순위 청약자격이 제한된다. 하지만 미분양아파트, 이른바 '줍줍' 청약시에는 예외적으로 주택으로 보지 않는다.

 

2018.12.11. <주택공급에 관한 규칙> 개정
2018.12.11.이전 분양권	청약시	주택 수에 미포함
2018.12.11.이후 분양권		주택 수에 포함
2021.1.1.부터 양도하는 분양권 (12.16. 주택시장 안정화 대책)	대출시, 다주택자 중과시	주택 수에 포함

 

그리고 대출을 받을 때도 분양권은 주택으로 본다. 또한 세금 측면에서도 2021년 양도분부터 분양권도 다주택자 중과 규정을 적용할 때 주택 수에 포함된다. 정부는 ‘12·16 주택시장 안정화 대책’에서 2021년부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하고 중과 여부를 판단할 때 분양권도 주택 수에 포함시키겠다고 이미 발표한 바 있다. 즉, 조정지역의 다주택자 양도세 중과 규정을 적용하기 위한 주택 수 계산시 지금까지는 입주권만 포함되고 분양권은 포함되지 않았지만 2021년부터는 분양권도 주택 수에 포함된다. 즉 입주권이든 분양권이든 모두 주택으로 본다는 것이다.

 

하지만 개정안의 주요 내용을 보면, “다주택자 양도소득세 중과대상 주택 수 계산 시 분양권 포함”(제104조제7항제2호 및 제4호), 주택 투기수요 억제 및 과세 형평성 제고를 위해 양도세 중과대상인 다주택자의 주택 수를 계산할 때 조합원입주권과 동일하게 분양권을 주택 수에 포함한다는 것이 핵심이다. 그러나 다주택자 중과 규정을 적용할 때 분양권을 주택 수에 포함시킨다고만 되어 있을 뿐 규제지역, 즉 조정지역 및 일반지역을 별도로 구분하지 않고 있어 일반지역의 분양권도 주택 수에 포함된다.

 

간단하게 사례를 보자.

P는 부산 해운대구와 울산 남구에 각각 아파트를 한 채씩 보유하고 있던 중 2019년 12월 창원에 있는 아파트 1채를 분양받았다. P는 2021년 울산 남구의 아파트를 매도할 예정인데 세금은 어떻게 되는 것일까?

 

결론을 먼저 말하면, P는 울산 남구의 아파트를 2020년 12월 31일까지 처분하는 것이 유리하다. 앞서 언급한 것처럼 2018년 12월 11일 <주택공급에 관한 규칙> 개정으로 2020년까지는 다주택자가 주택을 팔 때 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 주택 수에 포함되기 때문이다. 즉 P가 2020년에 울산 남구 소재 아파트를 매도할 경우, 분양권이 주택 수에 포함되지 않아 2주택자로 중과되지만, 2021년에 매도하면 분양권도 주택 수에 포함되어 3주택자로 중과되기 때문이다.

 

이런 경우도 있다.

예를 들어,  A가 완공된 아파트의 분양가 5억 원 중 잔금으로 2천만 원만 남겨둔 상태에서 분양권을 전매하면 어떻게 될까?

 

분양권이 주택 수에 포함되는지의 여부는 중요하다. 만약 A의 경우, 잔금이 일부 남아있어 소유권 이전 전이니까 분양권 양도로 본다면 매수자는 취득세를 내지 않아도 되지만, 주택의 양도로 본다면 취득세를 내야 하기 때문이다. 또한 양도세율도 분양권이냐 주택이냐에 따라 달라진다.

 

그러다 보니 취득세도 안 내고 양도세율도 유리하게 만들기 위해 잔머리를 굴리다 과세당국에 적발되는 사례들이 종종 있다. 완공된 아파트의 잔금을 아주 소액만 남겨놓은 채 분양권을 양도한 것으로 신고해서 세금을 줄이려는 목적에서다. 그런데 <지방세법>에서는 등기등록 여부에 관계없이 대금 지급 등 실질적 요건을 갖춘 경우는 사실상 취득으로 보며 취득세를 내야 한다고 규정하고 있다. 판례에서도 극히 일부의 잔금만을 내면 바로 소유권 등기를 할 수 있는데도 연체하고 분양권을 양도한 경우, 미등기 양도에 해당한다고 보아 70% 세율로 중과한 바 있어 주의해야 한다. 따라서 잔금이 극히 일부만 남은 상태에서 분양권으로 양도하는 것은 꼼수에 가깝다. 이런 경우에는 취득세를 내고 등기를 한 후에 양도하는 것이 바람직하다. 그렇지 않으면 추후 가산세까지 더해진 세금 추징을 당할 수 있다.