6. 주택이 입주권으로 전환-대체주택 취득-입주권 양도시 비과세

재개발구역 안에 주택을 보유하고 있던 중 해당 주택이 관리처분계획인가로 입주권으로 전환된 경우, 입주권으로 전환될 당시 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 조정지역 거주)을 갖춘 상태에서 입주권으로 전환되고 해당 입주권을 양도할 때 다른 주택이 없다면 비과세된다. 여기서 중요한 것은 입주권으로 전환되는 주택이 관리처분인가가 나기 전에 이미 비과세 요건을 갖추어야 한다는 것이다. 즉 관리처분인가로 입주권(관리처분인가~공사완료시) 상태가 되면 보유 기간으로 인정해 주지 않는다. 입주권 상태가 되기 전에 보유 기간 2년 이상을 충족해야 한다는 의미다.

 

그럼 입주권을 보유하고 있는 상태에서 대체주택(이사갈 주택)을 취득한 후 대체주택 취득일로부터 3년 이내(조정지역 2년 이내)에 입주권을 양도하는 경우에는 비과세가 적용될까? 그렇다. 이 경우 비과세가 적용된다.

 

양도소득세에서 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 중 대표적인 것이 대체주택 취득으로 인한 일시적 1세대 2주택 경우이다. 원래 대체주택은 1주택을 보유한 세대가 지금 살고 있는 주택(종전주택)에서 다른 주택(대체주택)으로 이사를 가기 위해 취득하는 경우가 일반적이다. 따라서 입주권을 보유한 상태에서 대체주택을 취득하는 경우에는 원칙적으로는 비과세 특례에 해당하지 않는다. 입주권 그 자체는 주택이 아니기 때문이다.

 

 

그러나 예외적으로 비과세를 해 주는 경우가 있다. 관리처분인가 당시 1주택(종전주택, 2년 이상 보유 또는 거주) 상태에서 해당 주택이 입주권으로 전환되어 정비사업 기간 중 이사갈 주택, 즉 대체주택을 취득한 후 입주권으로 전환된 종전주택을 양도한 경우 실수요 목적으로 보아 비과세 적용이 된다.

 

​<보유 주택이 입주권으로 전환된 후 대체주택 취득시 1세대 2주택 비과세 요건>

 

구분		양도 순서
		입주권	대체주택
1	입주권 양도시 무주택자	비과세	-
2	1입주권+대체주택 취득
대체주택 취득 후 3년 내 양도		비과세	과세

 

결론은 관리처분인가가 나기 전에 이미 비과세 요건(2년 보유 또는 거주)을 갖춘 주택이 입주권으로 전환된 상태에서 대체주택을 취득하고 대체주택 취득일로부터 3년 이내(조정지역 2년 이내)에 입주권(대체주택이 아님)을 먼저 양도하는 경우, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족한 것으로 보아 비과세를 받을 수 있는데 예외적으로 주택이 아닌 입주권에도 일시적 1세대 2주택 개념을 적용한 것이다.

 

그리고 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례 사례는 여러 사례가 있다. 공통적으로 9억 원이 넘으면 고가주택으로 분류되어 고가주택 양도소득세 규정이 적용된다. 위의 사례도 마찬가지다. 입주권을 먼저 양도하면 비과세는 되지만 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우 세금을 납부해야 한다. 물론 양도 당시 9억 원을 넘는다 해도 양도차익에 대해 전부 과세하는 것은 아니고, 9억 원 초과분에 대해서만 과세한다. 그리고 위의 사례에서 관리처분인가일 기준 이미 2년 보유 요건을 충족했다면 관리처분인가일 전까지의 보유기간에 대해서는 년간 8%, 보유기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제도 받는다.

 

하지만 조정지역인 경우, 주택 취득시 2년 보유 요건과 관련하여 8·2대책(2017.8.2.) 이전과 이후 요건이 바뀌었다는 점을 기억해야 한다.

 

8.2 대책과 조정지역 내 주택
8.2. 대책 이전 주택 취득시	관리처분계획인가 전 2년 이상 보유
8.2. 대책 이후 주택 취득시	관리처분계획인가 전 2년 이상 보유+거주

 

즉, 조정지역인 경우 8.2대책 이전에는 2년 이상 보유만 하면 비과세가 되었지만 8.2대책 이후부터는 2년 이상 보유+거주로 비과세 요건이 강화되었다.