문재인 정부의 22번째 [7·10 부동산대책]-세제인상, 실수요자보호, 공급확대, 임대주택등록 폐지

6.17대책이 발표된지 한 달도 채 되지 않은 시점에서 22번째 기네스급인 7.10대책이 나왔다. 정부는 2020년 7월 10일 [제10차 비상경제 중앙대책본부 회의]를 열어 부동산 취득, 보유, 양도소득세 인상을 골자로 하는 대책을 발표했다. 핵심은 최근 주택거래량이 수도권을 중심으로 계속 증가하고 있고, 주택시장 기대심리지수도 상승하고 있어 투기수요를 차단하고 서민과 실수요자를 보호한다는 것으로 귀결된다. 저금리 기조의 지속과 풍부한 유동성으로 인한 자금이 부동산 시장으로의 유입을 차단하겠다는 의지로 보인다.

 

7.10 부동산 보완대책 핵심 내용

1. 서민과 실수요자 부담 경감-생애 최초 특별공급 확대, 민영주택 신혼부부 특별공급 소득요건 완화

2. 다주택자와 단기거래에 대한 부동산 세제 강화 : 다주택자 종부세 인상, 양도세 인상, 취득세 인상, 재산세 인상

3. 등록임대사업제 제도 보완 : 단기임대 등록 불가 및 장기임대로의 전환도 불가

* 다주택자 양도세 중과는 2021.6.1부터 시행

이처럼 7.10대책은 큰틀에서 보면, 세 축으로 구성되어 있다. 다주택자 세금 규제 강화와 실수요자, 청년층에 대한 기회를 확대하고 이에 대한 공급을 늘린다는 것이다. 그러나 뭐니뭐니 해도 핵심은 세금규제다. 다주택자들, 특히 다주택자 중에서 고가주택을 많이 갖고 있을 경우 종합부동산세를 최고 6%로 올렸다. 

 

1. 서민과 실수요자 부담 경감 대책 : 생애 최초 특별공급 확대, 민영주택 신혼부부 특별공급 소득요건 완화

 

무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애 최초 특별공급 적용 주택 대상 범위 및 공급 비율을 확대했다. 적용 대상은 국민주택뿐만 아니라 민영주택까지 포함시켰고, 공급비율도 국민주택은 20%에서 25%로, 민영주택 중 공공택지는 15%, 민간택지는 7%를 배정하였다.

 

그리고 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 완화했다. 공공분양 및 민영주택의 경우 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이부부 140%)까지 확대하였다.

 

 

현재 신혼부부에 대해서만 허용하던 생애 최초 주택구입시 취득세 감면 혜택을 연령이나 혼인 여부와 상관없이 확대하여 적용하기로 했다. 주택가격이 1억 5000만원 이하인 경우 100%, 1억 5000만원 초과~3억원(수도권 4억원) 이하는 50% 감면해 준다. 또한 서민의 부담을 줄여주기 위해 중저가 주택에대한 재산세율을 인하해 주기로 하고 자세한 인하율 등은 추후 별도 공지하기로 했다. 공급확대 방안으로 3기 신도시 용적율을 올려 물량을 9천호에서 3만호 이상으로 확대하기로 하였다.

 

2. 다주택자와 단기거래에 대한 부동산 세제 강화

 

가. 다주택 대상 종부세 중과세율 인상

 

다주택 개인의 경우, 3주택이상이거나 조정지역 2주택에대해서는 과표 구간별로 1.2~6.0%, 법인은 6% 세율을 적용한다. 특히 법인의 경우 기본공제 6억원과 세부담상한을 적용하지 않는다는 것을 유의해야 한다.

 

나. 단기차익 양도세 환수

 

2년 미만 단기 양도차익에 대해서는 1년 미만인 경우, 40%에서 70%로, 2년 미은 기본세율에서 60%로 인상 적용한다. 특히 규제지역 다주택자의 경우 양도세 중과세율을 2주택은 20%, 3주택 이상은 30%로 대폭 상향 적용한다.

 

다. 취득세율 인상

 

다주택자와 법인에 대한 취득세율을 인상했다. 2주택 8%, 3주택 이상과 법인은 12%로 대폭 인상하여 취득 자체를 어렵게 했다. 특히 개인에서 법인으로 전환하여 세부담을 피하려는 꼼수를 방지하기 위해 부동산 매매, 임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면 혜택 75%를 적용해 주지 않기로 했다.

라. 재산세 인상

 

다주택자의 보유세을 인상했다. 특히 부동산 신탁시 종부세와 재산세 등 보유세 부담을 신탁사에서 원소유자(위탁자)로 변경하였다. 이는 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 신탁사가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제를 방지하기 위해서다.

 

일반적으로 주택과 관련한 세금은 크게 세 가지다.

살 때는 취득세를, 갖고 있을 때는 보유세라고 해서 재산세와 고가주택은 종합부동산세를 내게 되고, 또 팔 때는 양도소득세 내게 되는데 다주택자는 이 세 가지를 모두 올렸다. 이중에서 갖고 있을 때 재산세 그리고 종합부동산세의 경우, 기존 다주택자의 최고세율은 3.2%였다. 2019년 12.16대책에는 이것을 4%대까지 올린다고 했지만 국회의 문턱을 넘지 못했다. 그런데 이번에 나온 안은 최고세율이 6%인데, 그렇다면 6% 적용대상은 누구일까? 다주택자 중에서 과세표준이 약 94억원 이상이 해당된다. 사실 종합부동산세는 내고 싶어도 우리 국민들 대부분은 대상이 안된다. 전체 국민의 약 1% 정도가 여기에 해당된다.

 

그렇다면 6%는 어느 수준일까?

다른 나라들과 비교하면 어느 정도일까? OECD 평균과 비교해도 낮고 미국이나 유럽과 비교하면 거의 1/6, 1/7 수준에 불과하다. 우리나라는 보유세 부담이 낮은 편이다. 그런데 보유세만 단순 비교해서는 곤란하다. 우리나라는 주택을 팔 때 차익에 대해 양도소득세를 내는데 선진국들은 보유세가 높을 경우 양도소득세가 없거나 아주 낮다. 비싼 집에서 사는 사람들은 세금 많이 내라, 대신 비싼 집에 살 형편이 안되어 집을 팔고 떠날 때는 세금 내지 말고 조용히 떠나게 해준다. 특히 싱가포르 같은 경우 취득세가 아주 높지만 대신 보유세나 양도소득세는 낮다. 나라마다 특수성이 있지만 우리나라처럼 집을 살 때, 보유하고 있을 때, 팔 때 공히 높은 세율을 적용하는 경우는 드물다.

 

양도소득세의 경우, 단기매매는 대폭 인상했다.

집을 사서 1년 이내에 팔 경우 현행 40%에서 70%로 대폭 올렸다. 2년 미만의 경우 60%까지 올렸다. 투기세력으로 보는 것이다. 집으로 투기해서는 남는 것이 없게 만들겠다는 것이다. 그리고 다주택자의 경우에는 중과를 한다. 지금은 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%를 내게 되는데 이를 각각 10% 높였다.. 그러니까 3주택자는 기존에 양도세율+30%를 내게 된다. 따라서 3주택자가 양도세 기본최고세율인 42%를 맞은 상태에서 추가로 30% 중과하여 72%를 부담시킴다는 것이다. 만약 5억원의 차액이 생겼다고 해도 4억원 가까이를 세금으로 떼게 되니까 정말 손에 쥐는 게 없게 되는 것이다. 다주택자 양도세를 굉장히 세게 규제를 했는데 이에 대해서는 바로 시행이 아니라 2021년 6월 1일부터 시행된다. 다주택자들은 유예기간 내에 빨리 집을 처분하라는 강력한 압박이다.

 

일부에서는 양도세 무서워서 팔지 못하게 된다는 우려를 하는 것도 사실이다. 정부의 정책에 대한 연속성과 확고한 철학을 시장에 보여주지 못한다면 다주택자들의 버티기가 계속될지도 모른다. 공급이 충분하지 못한 상태에서 다주택자들이 집을 처분하지 않고 버틴다면 정부의 실패로 끝날 가능성이 높다. 물량이 확대 안 되면 물량잠김으로 세금이 올라간 부분을 매수자에게 전가될 가능성이 높아지기 때문이다.

 

3. 등록임대사업제 제도 보완

 

4년 단기임대 및 8년 장기임대 제도가 폐지되었다. 이에 단기임대 신규 등록이나 단기임대를 장기임대로 전환하는 것도 실익이 없어졌다. 장기임대에 대한 각종 세제혜택을 모두 없앴기 때문이다. 장기임대는 유지하되 기간을 8년에서 10년으로 늘렸다. 기존 단기, 장기 임대주택은 임대의무기간 종료시 자동 말소된다. 임대의무기간 전에 자진 말소 희망시 적법 사업자에 대해서는 등록말소를 해주기로 했다.

 

문제는 이것으로 끝나는 것이 아니다. 임대주택 이외 본인이 거주하던 주택 이른바 거주주택에 주어지던 양도세 비과세가 무효가 된다는 데 있다. 비과세 받고 거주주택을 처분한 임대사업자는 7.10대책으로 뒤늦게 양도세 폭탄을 맞게 되었다. A는 2년 전 2가구를 임대주택으로 등록하고 지난해 처분한 주택의 양도세 비과세 금액을 이제와서 토해내야 하기 때문이다. 2011년 정부는 임대주택 활성화를 위해 본인이 거주하는 주택 외에 나머지를 5년 이상 임대주택으로 등록하면 거주주택 양도시 1주택으로 보아 비과세 혜택을 주었다.

 

한 발 더 나아가 더 많이 임대주택 등록을 유도하기 위해 파격적으로 5년 임대기간이 끝나기 전에 거주주택을 팔더라도 거주주택에 대해 미리 비과세 혜택을 주어왔다. 물론 5년 조건을 채우지 못할 경우 추후 감면받은 세금을 토해내야 한다. 그러나 7.10대책으로 4년 단기임대사업자들은 발등의 불이 떨어졌다. 임대주택 자동 말소로 5년 조건을 채울 수 없기 때문이다. 비과세에서 제외되면 다주택자 중과세율로 추징당하게 된다. 이처럼 임대주택 자동말소 제도 도입으로 임대기간 충족요건 5년을 채우지 못하는 4년 단기임대사업자들은 타격을 받을 수밖에 없다. 

 

아니, 다주택자에게 임대사업자로 등록하라고 한지가 엊그제인데 그새 폐지하다니.... 정부 정책이 무슨 OK캐시백도 아니고... 이러니 시장에서 정부를 신뢰하지 않는 것이다.

 

휴~

문재인 정부의 22번째 부동산 대책, 책으로 정리해도 여러 권 되지 싶다. 내용이 미로처럼 얽히고 섥혀 세무사나 공인중개사도 상담이 쉽지 않다. 정부는 양치기 소년이 되어 가고 있다. 자고 나면 대책이 쏟아지고 내용도 강력하지만 시장의 반응은 시큰둥하다. 왜일까? 시장에서 곧이곧대로 받아들이지 않는 심리가 팽배하기 때문이다. 그 어떤 부동산 정책도 공급 없이 은행 들러리 세워 대출 규제하고 세금 올린다고 해결되지 않는다. 정책은 수치가 아니라 심리이기 때문이다. 결국 그 세금은 매수자나 임차인에게 전가될 수밖에 없다. 공급이 부족한 상태에서는 그 어떤 정부의 정책이나 협박도 통하지 않는다.

논밭을 갈아 엎고 산을 밀어 아파트를 왕창 짓는 것, 그게 가장 간단하고 유일한 해법 아닐까?