67. 정비구역 내 1세대 다물권자, 조합설립 후 팔아도 입주권 나온다.(법제처 유권해석)

정비사업이 진행되는 구역에서 조합원과 투자자가 가장 관심을 가지는 것이 바로 입주권 유무이다. 대표적인 사례가 조합설립인가 후 구역 내 다물권자의 물건 중 하나를 매수할 경우 매수자에게 단독 입주권이 나오느냐 하는 것이다. 입주권이 나온다, 안나온다...말도 많고 탈도 많다. 사실 조합, 매도자, 매수자, 중개하는 공인중개사까지도 의견이 분분하다보니 현장에서는 혼란스럽다. 이러한 논란을 불러일으킨 장본인은 <도시및주거환경정비법>(이하 '정비법'이라 한다) 제39조(조합원의 자격 등)의 법조문이 명확하지 않고 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이 식의 애매모호한 해석이 가능하다보니 이해당사자들은 각자 자기가 유리한 대로 해석하려고 하기 때문이다.

 

정비법 제39조 제1항은 '정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다'고 규정하면서, 제3호에서는, '조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때라는 규정을 둬 조합설립인가일 이후 조합원 쪼개기를 금지하고 있다.

 

국토부 회신과 법제처 유권해석 등을 토대로 깔끔하게 정리해 보자. 정비구역내 다물권자 유형은 두 가지다. 즉 1명이 다물권자인 경우와 1세대가 다물권자인 경우이다. 먼저 1명이 다물권자인 경우를 보자. 이에 대해서는 정비법 제39조제1항제3호를 참조하면 된다.

 

1명이 다물권자인 경우

매수자에게 단독으로 입주권이 나오지 않는다

 

따라서구역 내 토지등소유자 1명이 여러 개의 부동산을 보유하고 있다가 조합설립인가일 이후 그 중 1개를 A에게 양도한 경우, 이를 양수한 A는 단독으로 입주권을 받지 못하고 양도한 토지등소유자와 함께 1명의 조합원이 될 뿐이다. 즉 하나의 조합원 지위를 다물권자와 A가 공유하는 셈이 된다. 따라서 다물권자로부터 조합설립인가일 후 하나의 부동산을 양수한 A는 독자적인 조합원 자격을 부여받지 못한다. 조합원 입주권을 취득할 목적으로 정비구역 내의 부동산을 매수하는 사람은 반드시 기존 조합원이 다물권자는 아닌지 미리 확인해야 한다.

 

1명이 다물권자인 경우와 달리 1세대가 다물권자라면 어떻게 될까? 즉, 1명이 여러 부동산을 소유한 경우와 다르게, 1세대를 구성하는 여러 명이 각자 1개씩 부동산을 소유하고 있는 상태에서 그 중 1명이 조합설립인가일 이후 제3자인 B에게 양도하는 경우라면 어떻게 되는 걸까? 이 부분은 현장에서 중개를 할 때 가장 혼란스러운 부분이다. 혼란스러운 이유는 현재 정비법에서 이에 대한 명확한 규정이 없어 국토부와 법제처의 유권해석(법제처 12-0468, 2012.12.26.)에 의존하고 있기 때문이다.

 

1세대가 다물권자인 경우

매수자에게 단독으로 입주권이 나온다

 

 

1세대인 엄마, 아빠, 아들, 딸이 각각 다세대주택 1채씩을 보유하고 있다가 조합설립인가 후 딸이 B에게 양도한 경우, B는 입주권이 나올까? 앞서 1명이 다물권자인 경우 매수자는 단독으로 입주권이 주어지지 않는다고 했다. 그러나 이 경우에는 국토부 질의와 법제처 유권해석을 보면, B에게 단독으로 입주권이 나온다. 그러나 현장에서 보면 조합에서는 가급적 1세대 다주택자 물건을 조합설립인가 후 매수한 경우에도 1세대로 보아 입주권을 매수자에게 단독으로 주지 않고 1세대를 묶어 입주권 1개를 주고 있는 경우가 많다. 그도 그럴 것이 법제처 유권해석이란 정부기관의 의견통일을 위한 지침에 불과한 것으로 확정판결의 효력이 없기 때문이다. 세대분리는 관리처분계획기준일 즉, 분양신청종료일까지 하면 된다.

 

법제처 유권해석이란,

법제처의 법령해석은 정부 내 통일성 있는 법령집행과 행정운영을 위해 법령해석에 관한 지침을 제시하기 위한 것으로서 법원의 확정판결과 같은 기속력은 없는바, 법령 소관 중앙행정기관에서 구체적인 사실관계 등에 따라 일부 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 유의하시기 바랍니다. 헌법 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하고, 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 제11항에 따라 정립된 판례가 있는 경우에 법제처는 법령해석을 할 수 없는바, 법제처 법령해석과 상충되는 법원의 확정판결이 나온 경우에는 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.

사실, 정비법 제39조제1항제3호가 다루는 것은 1명이 구역 내 여러 개의 부동산을 가지고 있다가 이 중 하나를 처분하는 쪼개기의 전형적인 사례를 의미하는 것으로 봐야 한다. 따라서 1세대를 구성하는 가족들이 구역 내 각각 1개씩 물건을 소유하고 있던 중, 조합설립인가일 이후 세대 중 1명이 가지고 있던 다세대주택을 전혀 관계없는 제3자에게 양도하는 경우에는 제3자의 조합원 지위가 어떻게 취급될 것인지에 관하여는 명확한 규정이 없는 실정이다. 그러다보니  각자 유리한대로 해석한 나머지 조합원과 조합간 분쟁과 불씨의 씨앗이 되고 있다.

 

조합원 쪼개기를 금지하고 싶어 하는 조합 입장에서는 1명이 다물권자인 경우나 1세대가 다물권자인 경우나 다를 바 없다는 전제 하에, 양수인은 독자적인 조합원 지위를 받을 수 없다고 해석하는 것이다. 실제로 현행 주택분양 관련 법률의 대부분 부부 등 1세대 구성은 분양시 1명으로 취급하는 경향이 짙다. 반대로 조합원에게 유리하게 해석하여야 한다는 입장에서는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 '1세대'와 '1명'은 문언이 다르다는 점을 근거로, 양수인은 독자적인 조합원 지위를 받을 수 있다고 해석한다는 것이다.

 

유권해석의 한계를 드러낸 사례이다.그런데 최근 유권해석을 명확하게 해주는 법원 판결이 나왔다. 최근 서울행정법원은 판결을 통해 조합설립인가 후 '1세대를 구성하는 여러명 중 1명'으로부터 부동산을 양수한 조합원에게 '독자적인 조합원 지위'를 인정해 준다고 판결했다. 조합설립인가일 이후 1세대 중 1인으로부터 양수한 자가 독자적인 조합원 지위를 인정해 달라고 요구하자 조합이 이를 거절하여 소송을 제기한 사안에서 서울행정법원은, “구 도정법 제19조 제1항 제3호의 ‘1명의 토지등소유자’는 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로서 원칙적으로 다른 해석방법은 제한된다고 보아야 하고, 피고가 주장하는 입법취지와 목적을 중시하더라도 이를 ‘1명의 조합원’ 또는 ‘1세대의 토지등소유자’로 확장해석할 수는 없다고 할 것이다. 그럼에도 제한의 필요성이 있다면 입법을 통해 해결해야 할 것이다”는 취지로 판결해 독자적인 조합원 지위를 확인한 바 있다.(법무법인 센트로 1심 승소 판결)

 

앞으로 위 판결이 최종심까지 그대로 확정된다면, 1세대 중 1인으로부터 조합설립인가일 이후 물권을 취득하는 자는 1명의 다물권자로부터 1개의 부동산을 양수한 경우와 달리, 독자적인 조합원 지위를 누릴 수 있고, 조합원 분양자격 역시 독자적으로 누릴 수 있게 될 전망이다.

 

얼마 전, 대전 어느 재개발구역에서 유사한 사례가 있었다.

A는 해당 구역에서 조합설립 후 B(아내) 명의로 단독주택을 매입하여 거주하다가 동일 구역 내 A본인(남편) 명의로 주택을 매입하여 1세대 다주택자가 되었다. 그 후 각각의 주택을 모두 제3자에게 양도하여 매수자 각각에게 독자적인 입주권이 나온다는 국토부의 회신을 받았다고 한다.

 

 

[법제처 12-0468, 2012. 12. 26.] 유권해석 원문

민원인 - 정비사업 조합원의 대상 범위(「도시 및 주거환경정비법」 제19조 등 관련)

 

【질의요지】

「도시 및 주거환경정비법」상 “주택재개발사업” 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 각각 보유하는 A, B, C, D가 1세대에 속하던 중 조합 설립 인가 이후 다른 세대에 속하는 甲이 C로부터 C의 소유권 또는 지상권을 양수하여 토지등소유자의 지위를 취득한 경우,
가. 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항제2호의 적용을 받아 A, B, 甲, D 중 대표하는 1인이 조합원의 자격을 가지는지?
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항제3호의 적용을 받아 A, B, 甲, D 중 대표하는 1인이 조합원의 자격을 가지는지?

【회답】

가. 질의 가에 대하여
이 사안의 경우는 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항제2호의 적용을 받지 아니하고, 甲은 「도시 및 주거환경정비법」제19조제1항 각 호 외의 부분의 토지등소유자로서 A, B, D와 별도로 단독 조합원의 자격을 가진다고 할 것입니다.
나. 질의 나에 대하여
이 사안의 경우는 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항제3호의 적용을 받지 않는다고 할 것입니다.

【이유】

가. 질의 가에 대하여
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 함) 제2조제9호가목에서 “토지등소유자”라 함은 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제19조제1항 각 호 외의 부분에서 정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외함)의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 하면서, 제2호에서 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 봄)”를 규정하고 있는바,
이 사안에서와 같이 도정법상 “주택재개발사업” 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 각각 보유하는 각 토지등소유자 A, B, C, D 가 1세대에 속하던 중 조합 설립 인가 이후 다른 세대에 속하는 甲이 C로부터 C의 소유권 또는 지상권을 양수하여 토지등소유자의 지위를 취득한 경우에도 도정법 제19조제1항제2호에 따라 A, B, 甲, D 중 대표하는 1인이 조합원의 자격을 가지는지가 문제될 수 있습니다.
먼저, 도정법 제19조제1항제2호의 취지는 토지 또는 건축물을 하나의 1세대 내에서 분할하여 수인의 토지등소유자가 되는, 즉 세대분할로 인해 조합원이 증가하는 등 지분쪼개기를 통한 투기세력의 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위해(2008. 11. 도정법 일부개정법률안 국회 국토해양위원회 검토보고서 및?법제처 2010. 2. 22. 회신 10-0010 해석례 참조) 1세대별로 하나의 조합원 자격만을 부여한 것인바, 위 규정에 따라 수인의 토지등소유자는 원칙적으로 부여받는 조합원의 자격을 “투기세력의 유입방지”라는 정책적 목적 하에 예외적으로 제한받게 되는 것이라 할 것이므로, 도정법 제19조제1항제2호의 해당 여부는 명문에 따라 엄격하게 해석하여야할 것입니다.
그렇다면, 법문언상 도정법 제19조제1항제2호는 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우”를 대상으로 하고 있는바, 이 사안에서와 같이 1세대에 속하는 A, B, C, D 중 C가 조합 설립 인가 이후 다른 세대에 속하는 甲에게 C의 소유권 또는 지상권을 양도한 경우라면 甲은 A, B, D 와 1세대에 속하지 아니할 뿐만 아니라 독립적인 토지등소유자의 지위를 갖는다고 할 것이므로 같은 호의 적용대상에 해당하지 않고, 같은 호의 괄호 안에서는 사후적으로 세대를 달리하는 경우를 1세대로 보는 경우를 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 경우로 매우 제한적으로 규정하고 있을 뿐, 조합설립인가 후 수인의 토지등소유자 일부가 양도ㆍ양수로 인해 1세대가 아닌 사람이 소유하게 된 경우까지도 이를 1세대로 간주하는 명문의 규정을 두고 있지 아니하므로, 이 사안에서 甲은 도정법 제19조제1항 각 호 외의 부분에 따라 단독으로 조합원의 자격을 가진다고 할 것입니다.
한편, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우 그 중 1인이 양도를 하면 1세대의 1인과 양수인이 조합원이 되는 반면 양도하지 아니하면 1세대의 1인만 조합원이 된다는 것은 도정법 제19조제1항제2호의 입법취지에 반한다는 주장이 있을 수 있으나, 같은 호에서는 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가로 인하여 다른 세대에 속하게 되는 경우에는 별도의 조합원의 자격을 인정해주고 있어 조합원의 수가 늘어날 수 있음을 전제하고 있고, 같은 조 제2항과 같이 제3자가 양수하는 경우 조합원의 자격을 취득할 수 없다는 제한규정을 두고 있지 않는 점 등을 종합하여 볼 때, 위와 같은 주장은 합리적이지 않다고 할 것입니다. 따라서, 이 사안의 경우 도정법 제19조제1항제2호의 적용을 받지 아니하고, 甲은 도정법 제19조제1항 각 호 외의 부분의 토지등소유자로서 A, B, D와 별도로 단독 조합원의 자격을 가진다고 할 것입니다.

 

나. 질의 나에 대하여
도정법 제19조제1항제3호에 따르면 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때” 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 되어 있는데, 법률의 문언 자체가 비교적 명확하다면 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바, 법문언상 같은 호의 적용대상은 1인에게 속하였던 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양도로 인하여 수인이 소유하게 되는 경우임이 명백한바, 이 사안에서와 같이 1세대에 속하는 A, B, C, D 중 C가 세대를 달리하는 甲에게 소유권이나 지상권을 양도하여 C가 소유권이나 지상권을 갖고 있지 않는 경우는 도정법 제19조제1항제3호의 적용대상이 아니라고 할 것입니다. 따라서, 이 사안의 경우는 도정법 제19조제1항제3호의 적용을 받지 않는다고 할 것입니다. 

 

하지만 지금도 현장에서는 조합마다 각각 달리 해석을 하고 있어 투자자들은 주의할 필요가 있다. 가장 현명한 방법은 최종 판결이 확정되기 전에는 1명이든, 1세대든 다물권자 물건은 조합설립인가 후에는 아예 매수하지 않는 것이 아닐까.