68. 재개발 원조합원 취득세, 감면요건은 강화되고 감면율은 축소

투자자들은 물론 현장 공인중개사에게서도 "재개발 원조합원은 나중에 아파트 완공시 취득세가 어떻게 되나요?"라는 질문을 자주 받는다. 먼저 재개발 아파트 완공시 원조합원 취득세 관련하여, 구태여 원조합원을 구분하는 이유는 무엇일까? 바로 원조합원의 경우, 85㎡ 이하인 경우 취득세 면제 규정 때문이다. 그동안 이 규정은 2년 단위로 계속 연장되어 왔으나 2019년 12월 31일로 본 규정은 연장되지 않고 변경되었다. 결론적으로 감면을 받기 위한 요건은 강화되고 감면율도 축소된 것이다.

 

그리고 원조합원과 승계조합원을 구분하는 기준 역시 취득세와 양도소득세가 다르다. 먼저 취득세의 경우 원조합원을 구분하는 기준은 2008년 3월 12일을 기점으로 달라진다. 즉 해당 재개발 구역이 2008년 3월 12일 이전에 정비구역으로 지정된 경우에는 사업시행인가일, 이후에 정비구역으로 지정된 사업장은 정비구역지정일이 기준이 된다. 그러나 양도소득세에서 말하는 원조합원과 승계조합원을 구분하는 기준일은 관리처분계획인가일이다. 참고로 원조합원 취득세 면제 또는 감면은 재개발에만 해당되지 재건축에는 적용되지 않는다. 

 

▶ 2019.12.31.까지는 85㎡ 이하인 경우 면제

<지방세특례제한법>제74조제3항 본문 및 제4호에서 <도시 및 주거환경정비법>에 따른 주택재개발사업을 시행하여 취득하는 부동산으로서 주택재개발사업의 정비구역지정고시일 현재 부동산을 소유한 자가 주택재개발사업의 시행자로부터 취득(원조합원)하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 대해서는 2019년 12월 31일까지 취득세를 면제(청산금을 포함)하도록 규정(2020.1.15. 법률 제16865호)

 

▶ 일시적 1세대 2주택의 경우

<지방세특례제한법> 제74조제5항 본문 및 제3호 각 목에서 <도시 및 주거환경정비법>에 따른 정비구역지정고시일 현재 부동산을 소유한 자가 주택재개발 사업의 시행으로 주택을 취득하여 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)이 되는 경우로서 전용면적 60㎡ 이하의 주택에 대해서는 취득세의 75%를, 전용면적 60㎡ 초과 85㎡이하의 주택에 대해서는 취득세의 50%를 각각 2022년 12월 31일까지 한시적으로 감면하도록 규정(2020.1.15. 법률 제16865호) 다만, 개정된 <지방세특례제한법> 부칙(법률 제16865호, 2020.1.15.) 제5조제2항에서 제74조 5항의 개정규정은 재개발사업으로서 이 법 시행(2020.1.1) 이후 <도시 및 주거환경정비법> 제50조에 따른 사업시행인가를 받는 사업부터 적용한다고 규정하고 있고, 동법 제10조에서는 2020년 1월 1일 당시 종전의 규정에 따라 부과 또는 감면하였거나 부과 또는 감면하여야 할 지방세에 대해서는 종전의 규정에 따른다고 명시하고 있다. 즉, 2019년 12월 31일 이전에 이미 사업시행인가된 주택재개발사업인 경우에는 개정된 규정과 관계없이 종전의 규정에 따라 취득세를 면제받을 수 있는 것이다.

 

결론적으로, 취득세 감면기한은 3년 연장되었으나 감면요건은 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)으로 강화되고, 감면율이 축소되어 세금을 더 부과하겠다는 것이다. 또한, <지방세특례제한법> 제177조의2 제1항 본문 및 제1호 가목에서는 상기의 취득세 면제 규정에도 불구하고 <지방세법>에 따라 산출한 취득세의 세액이 200만 원을 초과하는 경우에는 85%의 감면율을 적용하도록 하는 최소납부세제를 적용하고 있다. 따라서 원조합원의 경우, 전용면적이 85㎡ 이하이면 취득세의 85%를 감면받을 수 있다.

 

정리하면, 85이하 원조합원 취득세 면제 규정은 2018.12.31자로 폐지되었고, 2019.1.1부터는 취득세가 200만원 이하인 경우에만 면제되고, 200만 원을 초과하면 85% 감면받게 되어 15%를 납부하면 된다. 예를 들어, 재개발구역 원조합원의 조합원분양가(옵션포함)가 3억이고 권리가액이 1억이라면 2억x2.9%=580만 원이 되는데, 여기서 85%(493만 원)를 빼고 15%인 87만 원을 납부하면 된다. 

 

감만1구역에서 본 부산항대교 및 북항 일대

 

원조합원과 승계조합원 취득세

 

1. 재개발 취득세

 

원조합원의 기준일 2008.3.12.이전에 정비구역으로 지정된 경우 : 사업시행인가일, 2008.3.12.이후에 정비구역으로 지정된 경우 : 정비구역지정일
정비구역지정일 (2008.3.12. 이후 정비구역지정시)	사업시행인가일 (2008.3.12. 이전 정비구역지정시)	관리처분계획인가일	준공 및 사용승인일
A	B	C	D
원조합원		승계조합원	신축아파트(주택)
주택 85이하 1.1~3.3 주택 85초과 1.3~3.5		4.6(주택의 경우 멸실후) 주택 멸실전 85이하 1.1~3.3                 85초과 1.3~3.5	A. B 원조합원 85이하 면제 85초과 3.16 C.D 승계조합원 85이하 2.96 85초과 3.16
주택 외 4.6			-

 

구분	납부시점	과세대상	면적(전용면적)	세율
원조합원 (정비구역지정 이전부터 소유)	준공후	분담금	60이하	75/100 감면
			60~85이하	50/100 감면
승계조합원 (정비구역지정 후 소유)	관리처분인가 이전 관리처분인가 후 건축물 멸실전	매매가	주택	1.1
			토지, 상가	4.6
	건축물 멸실 이후	토지취득가 (권리가액+p)	85이하	2.96
	준공 후	분담금	85초과	3.16

* 원조합원 취득세 감면 규정은 1세대 1주택자만 해당(재개발 주택 취득후 3년 이내, 1세대 1주택자일 것)

예를 들어 과세표준 10억, 85이하를 취득하는 경우(건물 신축에 따른 원시 취득세율 2.8% 적용시)

-개정 전 : 10억x세율 2.8x감면율 85%=420만원

-개정 후 : 10억x세율 2.8x감면율 50%=1,400만원(1세대 1주택), 10억x세율 2.8%x감면율 0%=2,800만원(1세대 2주택자)

 

2. 재건축 취득세

 

구분	납부시기	과세대상	면적(전용면적)	세율
원조합원 (관리처분인가일 이전 소유)	준공 후	토지 : 증가한 면적 (대부분 발생하지 않음)	-	3.16
		건축물가액 : 건축비(공사비) 평당건축비=총건축비/총면적 나의 과세대상=내평수x평당건축비	85이하	2.96
			85초과	3.16
승계조합원 (관리처분인가일 이후 소유)	입주권 취득시(토지)	권리가액+p	-	4.60
	준공 후	건축물가액(공사비) 평당단가x분양면적	원조합원과 동일

 

3. 양도소득세

 

원조합원과 승계조합원 구분 기준일은 관리처분계획인가일

1년미만 보유시 : 주택, 입주권, 분양권 70% 2년미만 보유시 : 주택, 입주권, 분양권 60% 2년이상 보유시 : 주택, 입주권 6~42(기본세율), 분양권 60% (2021년 1월 1일 양도분부터 적용, 7.10대책) -입주권 상태(관리처분계획인가일, 단 주택의 경우 주택멸실 후)는 보유기간 미포함, 주택수 포함, 장특 미적용