71. 부산 재개발 권리산정기준일, "정비구역지정고시일"에서 "사전타당성검토 심의결과를 해당 자치구군에 통보한 날"로 변경(2020년 9월)

 

 

권리산정기준일!

재개발 현장 공인중개사 소장님들과 투자자들로부터 문의가 너무 많아 정리해 본다. 근데 결론부터 말하면 정확하게 답하기가 쉽지 않다. 조합마다 조금씩 다른 것 같다. 권리산정기준일을 따지는 이유는 재개발 사업장의 사업성을 떨어뜨리는 최대 골칫거리인 지분쪼개기와 관련이 있기 때문이다. 권리산정기준일 관련 내용은 도정법이 아닌 지역별 해당 지자체의 정비 조례를 봐야 한다. 애시당초 권리산정기준일이 처음 등장한 배경은 2009년 2월 6일 정비법 제50조2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정기준일)의 규정이 만들어지면서 후속조치로 등장하게 된 것이다. 정비법 관련 조례가 처음 만들어진 지자체는 2003.12.30. 서울시가 처음이었다. 그로부터 약 4개월 후 2004.4.22. 부산도 정비 조례가 처음 만들어졌는데 당시에는 대부분 서울시 조례를 카피하는 수준이었다.

 

 

부산의 권리산정기준일은 처음에는 없다가 2012년 조례 개정시 처음 등장했다. 즉 2012.12.26. 조례 개정 전까지는 권리산정기준일은 구역지정공람공고일이었다. 그러다 조례를 개정하면서 서울과 마찬가지로 권리산정기준일을 구역지정공람공고일에서 권리산정기준일로 바꾸었다. 다시 말하면 2012.12.26. 조례 개정 전까지는 구역지정공람공고일이었는데, 개정 이후에는 권리산정기준일로 바꾼 것이다. 부산은 2004.4.22.처음 조례가 만들어지면서부터 2012.12.26.이전까지는 다음 2항에서 보듯이 구역지정공람공고일이 권리산정기준일이었다. 

 

제22조(주택재개발사업의 분양대상 등) ①영 제52조제1항제3호 단서에 따라 주택재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.<개정 2005. 2. 16, 2010. 3. 3, 2012. 12. 26> 따라서 분양대상자는 관리처분계획기준일 기준일(분양신청종료일) 기준으로 아래 조건을 만족하는 자를 말한다. 1. 종전 건축물중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제50조의2에 따른 구역지정공람공고일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행인가 고시일 후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 동주택 1가구의 추산액 이상인 자 4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.<개정 2010. 3. 3>

 

그러다 조례가 개정되면서 2012.12.26.부터 느닷없이 구역지정공람공고일에서 권리산정기준일로 권리산정기준일이 바뀌었다. 구역지정공람공고일이 권리산정기준일로 조례가 바뀌었다.

 

제22조(주택재개발사업의 분양대상 등) ①영 제52조제1항제3호 단서에 따라 주택재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.<개정 2005. 2. 16, 2010. 3. 3, 2012. 12. 26> 따라서 분양대상자는 관리처분계획기준일 기준일(분양신청종료일) 기준으로 아래 조건을 만족하는 자를 말한다. 1. 종전 건축물중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제50조의2에 따른 권리산정기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행인가 고시일 후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 동주택 1가구의 추산액 이상인 자 4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.<개정 2010. 3. 3>

 

그렇다면, 권리산정기준일이 구역지정공람공고일에서 권리산정기준일로 바뀌었다는 것은 알겠는데 권리산정기준일이 언제냐는 것을 두고는 혼란스럽다. 결론은 현재 부산의 권리산정기준일은 시장이 따로 정한 날이 없다면 정비구역지정고시일이다. 따라서 권리산정기준일 이전에 지분쪼개기를 하는 것은 합법이다.  

 

그러나 개인적으로는 권리산정기준일이 정비구역지정고시일이 아닌 과거의 부산 조례처럼 구역지정공람공고일이 합리적이라는 생각이 든다. 이유는 정비구역이 지정되기 전에 구청장은 정비계획을 입안하여 해당 주민들에게 설명회도 개최하고 30일 이상 공람공고를 한 후 지방의회 의견청취(60일)와 국공유지 관련 관리청의 의견 청취 후에 비로소 구청장이 부산시장에게 정비구역 지정 의뢰를 신청하면 부산시장이 구역지정을 승인하게 된다. 문제는 해당 주민들은 설명회나 공람 등을 통해 정비구역지정고시 전 이미 추후 정비구역으로 지정된다는 것을 인지할 수 있다. 따라서 구역지정공람공고일부터 정비구역지정일까지는 행정절차상 수개월이 소요된다. 이기간 동안 지분쪼개기는 허용한다는 말인가?

 

그래서 부산시 구청 5곳 정비사업담당자들에게 문의를 해봤다. 2개 구청의 담당자는 권리산정기준일에 대한 이해 부족으로 상담이 어려웠고 1곳은 정비사업통합홈페이지상 전화로 연결조차 되지 않았다. 그리고 2곳으로부터는 정비구역지정고시일이 권리산정기준일이라는 의견을 받았다. 그럼에도 불구하고 권리산정기준일을 두고는 의견이 분분하다. 현장에서도 구역마다 적용기준이 모호하여 헷갈린다. 감만1구역의 경우 조합에 확인 결과 구역지정공람공고일은 2006년 9월 27일이고, 정비구역지정고시일은 2007년 1월 10일인데, 권리산정기준일은 구역지정공람공고일이라고 한다. 거듭 말하지만 해당 구역의 조합에 일일이 확인하는 것 외엔 명쾌한 답이없어 보인다.

 

권리산정기준일이 정비구역지정고시일이라면 부산의 권리산정기준일은 종전보다 더 느슨하게 적용하는 것이 된다. 다른 지자체들은 더 엄격하게 적용하는 추세인데 부산은 더 느슨하게 적용한다는 것은 무슨 이유인지! 얼마전 대연3구역 무허가건물 관련 지분쪼개기가 연일 방송을 통해 대대적으로 방송됐는데 결국 권리산정기준일이 모호한 측면이 있기 때문 아니었을까?   

 

결과적으로 2012.12.26. 부산 정비 조례 개정 당시 권리산정기준일을 어떤 사업장부터 실시한다는 것이 모호하여 빚어진 현상이 아닐까 싶다. 따라서 투자자들이라면 지분쪼개기 물건의 기준을 정비구역지정고시일이 아닌 구역지정공람공고일로 보수적으로 계산하는 것이 안전하지 싶다. 구태여 애매모호한 물건을 매입할 이유가 없지 않겠는가? 현장 소장님들도 상담이나 중개시 지분쪼개기를 살펴볼 때 보수적으로 봐야 할 필요가 있고, 특약에 반드시 매수자에게 단독으로 입주권이 승계되지 않으면 본 계약은 원천 무효로 한다는 특약을 기재하는 것이 바람직해 보인다.

 

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그런데 2020년 9월부터 부산의 권리산정기준일이 "시장이 따로 정한 날이 없다면 정비구역지정고시일"에서 "사전타당성검토심의결과(원안의결, 조건부의결)를 해당 자치구·군에 통보한 날"로 부산시 도시정비 조례가 바뀐다고 고시하여 관련 내용을 업데이트 한다. 다음은 부산시에서 고시한 원문이다.

 

부산광역시 고시 제2020-349호

 

「도시 및 주거환경정비법」제77조제2항에 따라 ｢부산광역시 정비사업 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일｣을 다음과 같이 고시합니다.

2020년 09월 14일 부산광역시장

 

부산광역시 정비사업 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일

부산광역시 정비사업 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일을 다음과 같이 고시한다.

 

1. 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일

◦ 부산시에서 신규 정비구역지정요건 적정성 판단을 위한 “사전타당성검토심의결과(원안의결, 조건부의결)를 해당 자치구·군에 통보한 날”

 

2. 지정사유

◦ 2030 부산시 정비기본계획은 노후 불량지역을 대상으로 주민스스로 정비구역 지정신청을 할 수 있게 됨에 따라

◦ 무분별한 정비구역 지정을 방지하기 위해 “부산시 정비구역지정을 위한 사전타당성검토 심의”후 적정한 구역에 대하여 추진 가능하게 되었음.

◦ 이에, 정비구역지정 대상지 내 무분별한 토지분할, 단독 또는 다가구주택의 다세대주택 전환, 공동주택건축 등 투기를 억제하여 지역주민의 피해를 최소화하고 정비사업의 원활한 추진을 위함

 

※ 건축물을 분양받을 권리의 산정기준

- 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이「도시 및 주거환경정비법」제77조제1항에 따른 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 권리의 산정 기준일의 다음날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다

 

① 1필지의 토지가 여러개의 필지로 분할되는 경우

② 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

③ 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

④ 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

 

4. 기타 자세한 사항은 부산광역시 도시정비과(☎051-888-4222)로 문의하여 주시기 바랍니다.

 

부 칙

① (시행일) 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

② (추가편입 구역에 관한 적용례) 사전타당성검토심의결과 통보 후 정비구역 지정전까지 당초 신청된 정비구역계에서 추가된 부분에 대하여는 정비구역 지정고시일을 권리산정 기준일로 한다

 

p.s 해당 도시정비과에 문의 결과, 변경된 권리산정일 적용은 2020년 9월 고시 후 새로 정비구역으로 지정되는 사업장에 적용된다고 한다. 따라서 기존 사업장은 종전 규정을 그대로 적용한다.