74. 재개발구역 지상권자가 신축 아파트를 받았다는데, 사실일까?

 

얼마 전이다.

재개발구역 지상권자는 분양자격이 없다는 제 블로그 글을 본 어떤 분이 전화가 왔다. 본인은 재개발구역 지상권자인데 신축 아파트 입주권을 받았다는 것이다. 깜짝 놀라서 자초지종을 들어보니 결론은 무허가건축물로 받은 것이었다.

거기다 엊그제 제 강의를 듣고 있는 수강생으로부터도 전화가 왔다. 무허가건축물로 분양자격을 받은 것도 지상권자로 받은 것 아니냐는 것이다.

 

그래서 재개발구역 지상권자의 분양자격 관련 정비법과 시행령을 하나로 정리해 봤다. 재개발구역 무허가건축물(이른바 "뚜껑")도 분양자격이 나오는 경우가 있다. 먼저 무허가건축물은 기존무허가건축물과 신발생무허가건축물로 구분된다. 이 중 분양자격이 주어지는 것은 기존무허가건축물이다. 기존무허가건축물이란 서울의 경우 1981년 12월 31일, 부산은 1989년 3월 29일 이전에 지어진 건축물을 말한다. 따라서 신발생무허가건축물은 분양자격이 주어지지 않는다. 기존무허가건축물의 경우에도 항공사진은 물론 구청 무허가건축물관리대장에 등재되어 있어야 하고 캠코에 대부사용료 지급내역이나 재산세 납부내역 등으로 증빙이 되어야 한다.

 

따라서 전화를 주신 분은 지상권자로서 분양자격을 받은 것이 아니라 기존무허가건축물로 분양자격을 받은 것이다. 물론 <민법>에 법정지상권 관련 내용이 있다. 토지와 건물의 소유주가 다를 경우 타인의 토지 위에 건물 등을 가지고 있는 소유자가 토지에 대해 지상권을 설정하지 않았어도 법적으로 토지의 사용권한을 법률로 규정하여 인정해주고 있다. 그러나 단순히 법정지상권자라고 해서 분양자격이 주어지는 것은 아니다. 언급했듯이 기존무허가건축물로서 항공사진이나 재산세납부내역 등이 증빙될 경우 분양자격이 주어지기 때문이다. 물론 무허가건축물도 법정지상권을 행사하고 있는 것으로 볼 수도 있지만 단순히 지상을 사용할 수 있는 권리만 주어지는 지상권자라고 분양자격이 주어지는 것은 아니고 이는 기존무허가건축물에 해당하여 분양자격을 받은 것이다.

 

정리하면, 재개발구역에서 아파트를 받기 위해서는 3단계 과정을 순서대로 모두 통과해야 한다.

 

1. 토지등소유자일 것

2. 토지등소유자이면서 조합원자격을 있을 것

3. 토지등소유자이면서 조합원자격도 있고 분양자격이 있을 것

 

따라서 토지등소유자이어야 조합원 자격이 있고, 조합원 자격이 있어야 분양자격이 있다. 그러나 조합원 자격이 있다고 모두 분양자격이 주어지는 것은 아니고 조합원 자격이 있어야 분양자격을 줄지 말지를 따진다. 즉 토지등소유자이어야 조합원 자격이 있고, 조합원 자격이 있어야 분양자격을 논할 수 있다는 것이다.

 

재개발사업의 토지등소유자는 건축물 소유자, 토지 소유자, 지상권자이다. 이들은 공히 조합원 자격이 주어진다. 그러나 토지등소유자이고 조합원 자격도 있지만 분양자격이 없는 자가 지상권자와 존치건축물소유자(종교시설 등)이다. 따라서 지상권자는 상기 표에서도 볼 수 있듯이 조합원 자격은 있지만 분양자격이 없다. 즉, 정비법 시행령 제63조제1항제3호, "정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다)에게 분양할 것" 에 의해 지상권자는 분양자격이 없다. 사실 지상권은 토지에 성립하는 권리이므로 아파트가 준공되면 없어질 권리다. 그러나 기존무허가건축물 요건을 갖춘 경우 이는 단순히 지상의 권리만 갖고 있는 지상권이 아니다.