28. 조정대상지역 세제 변화

조정대상지역(이하 조정지역)이란, 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려했을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 의미한다. 주거정책심의위원회를 거쳐 국토교통부장관이 지정하고 해제한다.

 

조정지역은 지금까지 총 5차례(2017.9.6. 2018.8.28. 2018.12.31. 2019.11.8. 2020.2.21.) 바뀌었다. 부산은 2019.11. 해운대구, 수영구, 동래구가 조정지역에서 해제되면서 그 후로는 조정지역이 없지만, 2020.2.21.에 추가된다.

 

 

 

 

지역으로는 수원시 영통구, 권선구, 장안구, 안양시 만안구, 의왕시의 5곳이 추가되었다. 서울특별시, 세종특별시는 전 지역이고 대구 수성구는 투지과열지구지만 최종 개정에서도 조정지역에서는 빠졌다.

 

<조정지역의 특징>

 

1	조정지역 지정 효과는 유예기간 없이 관보에 공고한 날부터 즉시 시행된다.
2	조정지역 지정 후 취득한 주택은 2년 이상 거주하고 팔아야 비과세 된다.
3	조정지역으로 지정된 후 주택을 취득했다가 해당 지역이 조정지역에서 해제되어도 비과세를 위한 2년 거주 요건은 적용된다.
4	조정지역으로 지정된 후 주택을 취득했다가 해당 지역이 조정지역에서 해제되어도 비과세를 위한 2년 거주 요건은 적용된다.
5	조정지역으로 지정되기 전 매수계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 조정지역으로 지정되었다면 2년 보유하면 비과세 된다.
6	조정지역으로 지정되면 대출 규제가 강화되는데 주택담보대출 LTV가 9억 이하는 50%, 9억 초과는 30%로 대출 비율이 낮아진다.
7	조정지역 내 주택(입주권, 분양권 포함)거래시 자금조달계획서를 제출해야 한다.

 

그렇다면 조정지역 지정, 해제에 따라 바뀌는 세제를 살펴보자.

 

1	1세대 1주택 비과세 판정시 2년 이상 거주요건 적용 여부
2	일시적 2주택자 비과세 특례요건 적용 여부
3	다주택자 양도소득세 중과 적용 여부
4	종합부동산세 중과세율 및 30% 세부담상한율 적용 여부​

 

 

 

1. 1세대 1주택 비과세 판정시 2년 이상 거주요건 적용 여부

 

2017.8.3.이후 조정지역 내에서 취득하는 주택은 2년 이상 거주요건을 충족해야만 1세대 1주택을 비과세 특례를 받을 수 있다. 다만, 거주자가 조정지역 지정 전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 입출금 내역 등으로 증빙될 경우에는 2년보유만 하면 된다. 따라서 보유 및 거주요건은 취득일을 기준으로 판정한다. 취득 당시 조정지역이었다면 양도시 비조정지역이라 하더라도 조정지역의 적용을 받아 2년 거주요건이 추가되고, 취득 당시 취득일 당시에 조정대상지역으로 지정된 상태였다면, 2년 이상 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 받을 수 있다.​

 

2. 조정지역 내 일시적 2주택자의 비과세 특례요건 적용 여부

 

2018.9.14. 이후 조정지역 일시적 2주택자는 비과세 중복 보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축되었다. 따라서 2019.12.16.대책으로 조정지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도해야만 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 조정지역+비조정지역, 비조정지역+조정지역, 비조정지역+비조정지역인 경우는 중복 보유기간은 3년이지만 2019.12.16. 이전은 2년, 2019.12.17. 이후는 1년으로 단축되었다. 조정지역+조정지역의 경우에도 기준은 역시 신규주택 취득일 기준이다. 조정지역 내 일시적 2주택자란, 조정지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정지역 내 신규주택을 취득한 자를 의미한다. 종전주택은 조정지역 내에 소재하고 있으나 신규취득하는 주택이 조정지역 밖에 소재하고 있는 경우와 종전주택은 조정지역 밖에 소재하고 있으나 신규취득하는 주택이 조정지역 내에 소재하고 있는 경우는 종전처럼 3년의 중복 보유기간이 적용된다.​

 

3. 다주택자 양도소득세 중과 적용 여부​

 

2018.4.1. 이후 양도시점에서 2주택 이상 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과될 뿐만 아니라 장기보유특별공제가 배제되고 2주택이면 기본세율에 20% 가산되고, 3주택 이상이면 기본세율에 30% 가산된다. 단, 조정지역으로 지정되기 전에 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 양도소득세가 중과가 적용되지 않는다.

 

4 .종합부동산세 중과세율 및 300% 세부담상한율 적용여부

 

​2020.1.1 이후 조정지역 내 2주택자에 대하여, 종합부동산세 세율이 기본세율(0.6%~3.0%)보다 높은 중과세율(0.8~4.0%)이 적용되며, 세부담상한율도 150%가 아닌 300%가 적용된다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세대상 여부를 판단하며 조정지역으로 지정되기 이전에 취득한 주택이라 할지라도 과세기준일 6.1일 현재 조정지역에 해당하고, 2주택 모두 조정지역 내에 소재하고 있다면 중과세율 300%의 세부담상한율을 적용한다. 즉 ​과세기준일인 6월 1일 현재 조정지역 내 2주택자는 과세기준일 현재 소유주택이 모두 조정지역에 소재하고 있다면 중과세율 및 세부담상한율 300%가 적용된다.예를들어, 2016.3.1. 서울시(2017.9.6. 조정지역 지정) 소재 주택A를 취득하고, 2017.9.1. 수원시 영통구(2020.2.21. 조정지역으로 지정) 주택 B를 취득한 경우, 2019년은 기본세율 및 150%, 2020년은 A. B 모두 조정지역이므로 조정지역 2주택 종합부동산세에 0.8~4.0% 중과세율 및 세부담상한율 300%가 적용된다.