96. 재개발 감정평가

감정평가란 '토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것'을 말한다. 재개발구역의 경우 감정평가(종전자산평가)는 2개 이상의 평가기관에서 평가한 금액을 산술 평균한다. 한 마디로 감정평가는 소유자의 주관적인 판단과는 다른 결과가 나오는 경우가 다반사다. 동시에 사업방식이나 특성에 따라 구역마다 다소 차이가 있다. 그래서 재개발구역에서 감정평가는 늘 분쟁의 중심에 서있는 '뜨거운 감자'다.

그도 그럴 것이 감정평가는 개별조합원 입장에서는 개인이익과 직결되고, 조합입장에서는 정비사업 전체의 승패가 결정될 만큼 중요한 업무다. 감정평가로 인한 분쟁이 끊이지 않는 이유는 공공기관에서 수행하는 보상평가와 혼동하는 데서 비롯되는 경우가 많다. 재개발에서 감정평가의 대전제는 조합원간의 ‘형평성’과 ‘균형’을 맞추는 데 있다. 즉 분양대상 조합원 대 현금청산 조합원, 일반주택 대 공동주택간 상호 대립되는 이해관계의 형평성과 균형을 말한다. 따라서 감정평가는 정비사업 시행 전의 기존 토지와 건물에 대해, 즉 조합원이 현물출자하는 자산에 대한 평가를 말한다. 다음과 같은 다섯 가지 기준으로 평가하는 것이 일반적이다.

첫째, 객관적 기준에 의한 평가로서 주관적 가치, 특별용도 사용 전제가치 등을 고려하지 않는다.

둘째, 일시적 이용 상태는 고려하지 않으며, 공부상 지목에 관계없이 실제 이용 상태를 기준으로 현황 평가한다. 지목이 대지인데 현황이 도로라면 현황대로 평가하고, 지목이 도로지만 대지로 이용된다면 대지로 평가하는 것이다. 도로의 경우, 인근 대지평가액의 3분의 1 수준에서 평가된다.

지목	현황	평가기준
대	대	대
	도로	도로
도로	대	대
	도로	도로

셋째, 건부감가나 건부증가 요인을 배제하는 나지상정 평가를 한다.

넷째, 개발이익을 배제하여 평가한다.

조합원들이 잘 인지하지 못하는 것 중 하나가 개발이익을 배제하여 평가한다는 사실이다. 사업시행인가일을 기준으로 개발이익이나 시세를 반영하여 감정평가액이 나올 것이라고 생각하는 데서 분쟁이 시작된다. 실제 재개발 현장에서 상담을 하다보면, 조합원들이 현 시세 수준의 감정평가액이 나올 것이라고 생각하는 경우가 대부분이다. 감정평가는 사업시행인가일을 기준시점으로 하여 평가하는데 사업시행인가는 이미 구역지정부터 조합설립 및 시공사선정이 완료된 상태다. 즉 사업이 많이 진행되어 개발이익에 대한 가격이 반영된 것이 현 시세라고 할 수 있다. 따라서 감정평가액은 개발이익을 배제하여 평가하기 때문에 시세 보다 낮게 나오는 것이다. 마지막으로, 재개발사업은 공공개발 성격이 강하기 때문에 보상법을 준용하여 평가한다.

이러한 기준 하에서 각 물건별 평가기준을 좀 더 자세하게 보자.

가. 토지 감정평가방법

토지감정평가 = 표준지공시지가 x 시점수정 x 지역요인비교 x 개별요인비교 x 기타요인비교

토지에 대한 감정평가는 먼저 해당 토지의 비교표준지를 선정하여 비교표준지의 공시지가를 기준으로 평가하되 인근 유사지역 중 재개발구역이 아닌 지역의 거래시세와 타 재개발구역의 평가금액 등을 참작하여 평가하는 것이 원칙이다. 가격은 표준지와의 관련성, 도로, 형상, 경사도, 이용가치 등에 따라 차이가 있으며 가격수준은 일반적으로 개별공시지가의 130~170% 수준으로 차이가 많이 난다.

두 번째 절차는 시점수정인데 이때는 지가변동률을 적용한다.

국토계획법상 도시지역인 경우 용도지역별 지가변동률을 적용하거나, 평가대상 토지가 소재하는 시군구의 지가변동률을 근거로 한다. 지역요인 비교는 도심지 외곽지역을 제외하고는 도심지 내 지역요인은 거의 유사하다고 보고, 지형과 지세 등을 비교하여 개별요인을 반영한다. 기타요인으로는 관계 법령에 의한 토지의 사용, 처분 등의 제한 사항, 도시관리계획의 결정, 변경 또는 도시계획의 시행 정도, 공익사업의 시행이나 공공시설의 정비 상태, 기타 지가에 영향을 미치는 사항 등을 종합적으로 보정하여 평가한다.

실례로 부산시 남구 재개발구역 2곳의 토지 10필지에 대한 각각의 감정평가액을 비교해 본 결과, 2곳의 공시지가는 비슷한 수준인데도 1곳은 공시지가의 130%, 다른 한 곳은 공시지가의 160% 수준으로 평가되었다. 따라서 다른 조합원에 비해 상대적으로 감정평가액이 적게 나올 경우 이의신청이 많아지고 분쟁이 잦아진다. 그러나 감정평가액이 전체적으로 낮게 나왔다면 권리가액 자체에는 큰 차이가 없다고 봐야 한다. 감정평가액이 전체적으로 낮다는 말은 비례율이 높아질 것이기 때문이다. 

감정평가액과 비례율은 상호 연동되어 있기 때문에 감정평가액이 높게 나왔다고 긍정적인 것만은 아니다. 감정평가액이 높게 나오면 비례율이 낮아질 것이고, 감정평가액이 낮게 나왔다면 비례율이 높아질 것이기 때문이다. 개별조합원 입장에서는 단순히 감정평가액이 낮게 혹은 높게 나왔다고 일희일비할 필요가 없다는 것이다. 그보다는 전체 조합원과의 형평성을 따져 감정평가액이 상대적으로 나에게만 낮게 나왔다면 그것은 문제다. 즉 같은 평수의 빌라에 살고 있는데 옆집과 내 집의 감정평가액 차이가 많이 난다면 그것은 이의신청을 해야겠지만 빌라 전체 가구가 비슷하게 나왔다면 그것은 형평성과 균형의 평가원칙에 부합하기 때문에 이의신청을 하지 않는 것이 바람직하다.

나. 건물 감정평가방법

건물감정평가 = 재조달원가 x 잔존년수/내용년수 x 면적 x 개별요인

건물의 감정평가는 원가법으로 하는 것이 기본이다. 즉 재화나 용역을 취득할 당시의 교환가격인 원가를 자산평가기준으로 한다. 즉 동일한 건물을 짓거나 취득하는데 비용이 얼마나 투입되느냐를 보는 것이다. 이처럼 비용으로 접근하는 방법은 건물과 같은 상각자산에 있어서 유용한 평가방법이다. 예를 들어, 기업의 회계장부상에 잡힌 건물가격은 취득가격에서 매년 감가상각한 금액만큼 감소된 상태이므로 현 시점의 실제 가치와는 상당한 괴리가 발생한다. 그러므로 현재 신규 취득을 전제한 '재조달원가'에서 경과연수와 관리 상태에 따라 발생한 가치하락을 '감가수정'으로 반영해 감액시키는 것이 평가의 기본원칙이다.

재개발구역 내 가장 많은 부분을 차지하고 있는 단독주택의 경우, 30년 이상 된 노후화된 건물이 대부분이다. 건물의 구조, 시공 상태, 이용상황, 부대설비, 개수, 노후화 정도 등을 종합적으로 고려하여 평가하기 때문에 주택마다 가격은 다르게 평가된다. 이와는 달리 아파트, 연립, 다세대주택 등과 같은 구분건물은 거래사례비교법으로 평가한다. 일반 건물과 달리 토지와 건물을 일체로 하여 평가(감정평가에 관한 규칙 제19조 제2항)하며, 인근의 유사한 거래 사례 중 적절한 사례를 선택하여 평가하는 방식이다. 특히 재개발구역의 노후화된 주택을 수리 보수한 경우, 투입된 보수비 전액이 감정평가액에 반영되지 않는다.

다. 무허가건물 감정평가방법

무허가건물도 일반 건물에 준해서 평가한다. 무허가건물의 경우에는 먼저 ‘기존무허가건물’과 ‘신발생무허가건물’로 구분한다. 기존무허가건축물은 권리가액 산정시 포함되어 조합원 자격이 주어지지만, 신발생무허가건축물은 권리가액 산정에서 제외되어 조합원 자격이 주어지지 않는다. 기존무허가건물의 감정평가액은 부산의 경우 3.3㎡당 70~90만 원 정도로 평가되고 있다. 감정평가는 투자수익률에 지대한 영향을 미치기 때문에 투자자 입장에서도 우선적으로 고려해야 할 사항이지만 감정평가의 3방식 6방법, 거래사례비교법, 원가법 등 난해한 부분을 공부한다고 해서 추정감정평가액 산출에 크게 도움이 되지 않는다. 재개발 감정평가는 교과서대로, 즉 감정평가 기준이나 법률에서 정한 바대로 결과가 도출되는 것이 아니기 때문이다.

라. 물건별 추정감정평가액 산출 방식

재개발구역의 감정평가가 나기 전에 매수를 할 경우 투자자 입장에서는 향후 감정평가가 얼마나 나올지가 중요하다. <표>는 재개발 물건별 ‘추정감정평가액’ 산출방식은 감정평가사가 아닌 재개발 현장에서 오랫동안 적용되어온 방식이다. 재개발구역마다 제반 여건이 다르기 때문에 그 어떤 방법도 정확하게 산출할 수 있는 추정방식은 없지만 그럼에도 불구하고 ‘추정감정평가액 산출방식’은 여전히 유효하다. 

재개발 물건별 추정감정평가액 산출방식

구분		추정감정평가액 산출방식
		대지지분	건물면적
연립·다세대주택		대지지분x개별공시지가x1.3	전용면적x150만원(3.3㎡당)
아파트		공동주택가격(국토교통부장관이 매년 조사하여 산정한 금액)
단독·다가구주택		토지면적x개별공시지가x1.3	연면적x100만원(3.3㎡당)
토지		면적x개별공시지가x1.3	-
무허가건축물		-	연면적x80만원(3.3㎡당)
상가		토지면적x개별공시지가x1.3	연면적x150만원(3.3㎡당)
상가주택	상가	상가에 준함
	주택	단독주택에 준함

최근 감정평가액이 나온 부산시 남구 어느 재개발구역의 토지와 연립·다세대주택 그리고 단독·다구구주택에 대한 실제 감정평가금액과 추정감정평가액을 비교한 그래프인데 각각의 표본은 조합원 중 무작위로 추출한 25명을 대상으로 도출된 수치이다.

먼저 토지를 보자.

토지의 추정감정평가액과 감정평가사가 실제 감정한 감정평가액을 비교해 보았다. 결론은 토지의 경우 전체적으로 추정감정평가액보다 감정평가액이 더 높게 나왔다. 전체적으로 감정평가액이 공시지가의 160~170% 수준에서 평가되었다. 추정감정평가액(면적x130%)에 비해 30~40% 정도 높게 나온 것이다.

다음은 연립·다세대주택의 감정평가액과 추정감정평가액이다.

연립·다세대주택의 경우인데 토지와는 정반대의 흐름을 보였다. 전체적으로 추정감정평가액보다 감정평가액이 3.3 ㎡당 300~400만 원 정도 낮게 평가되었다. 문제는 그 차이가 제법 크게 난다는 점이다. 연립·다세대 주택은 재개발구역에서 초기투자금과 리스크를 줄이기 위해 선호하는 물건이지만 감정평가액은 추정감정평가액보다 낮게 나오는 것이 보통이다.

여러 가지 요인이 있겠지만 도로 여건이나 입지 등이 양호하지 않은 결과로 보인다. 또한 재개발구역 내 전체조합원에서 차지하는 비율이 상대적으로 적은 편이다. 감정평가는 물건마다의 개별요인들을 모두 적용하여 평가하기보다는 ‘형평성’이라는 대명제에 입각하여 평가한다고 이미 밝힌바 있다. 조합원 수가 적은 물건은 상대적으로 감정평가액이 낮게 나올 수 있다는 의미다. 토지와 연립·다세대주택의 경우 반대의 흐름을 보이면서 추정감정평가액과 감정평가액 간 다소 차이는 있지만 전체적인 추이는 일관성이 있다.

마지막으로 단독·다가구주택에 대한 실제 감정평가액과 추정감정평가액을 보면, 토지, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택의 세 가지 유형의 물건 중 단독·다가구주택이 추정감정평가액과 감정평가액이 가장 유사하게 나타났다. 토지와 마찬가지로 추정감정평가액이 감정평가액보다 높게 나타났다. 토지와 단독주택의 면적당 가격은 흡사했고 전체적인 가격이 토지보다 높게 나타났는데 단독주택의 경우 지상 건축물이 포함되었기 때문으로 판단된다.

이상에서 본 바와 같이 재개발 현장이나 공인중개사들이 즐겨 사용하는 ‘추정감정평가액’과 실제 감정평가사들이 평가한 ‘감정평가액’간 다소 차이는 있지만 이격도(離隔度, estrangement ratio)는 유사하게 나타나기 때문에 추정감정평가액 산출방식은 여전히 유효하다. 중요한 것은 정확한 금액보다는 전체적인 흐름이기 때문이다.

 

재개발 감정평가는 비빔밥이다

재개발이 진행되는 사업장은 감정평가액이 나오는 순간부터 바람 잘 날이 없다. 감정평가에서 분쟁이 가장 많이 발생하기 때문이다. 우선 ‘내 몫이 분명하지 않다’는 데서 문제의 씨앗이 싹튼다. 그래서 재개발 감정평가는 비빔밥과 같다. 비빔밥을 만들려면 고추장, 콩나물, 고사리, 호박, 당근, 무채 등 온갖 야채를 넣어 섞는다. 한꺼번에 섞다보니 ‘내 몫, 네 몫’의 구분이 명확하지 않다. 비빔밥을 비볐으면 조합원 각각에게 나눠줄 몫을 정해야 한다.

조합원 각자의 몫을 정하는 곳은 결국 조합 총회지만 조합집행부, 시공사 그리고 감정평가사의 영향력을 무시할 수 없다. 공공지원민간임대주택(구.뉴스테이) 연계형 재개발의 경우에는 기업임대사업자의 영향력도 무시할 수 없다. 대부분 조합 총회는 이미 정해진 결과물을 투표하는 형식적인 절차에 불과하다. 현실적으로 총회에서 상세한 내용을 토론해서 정하기란 불가능한 측면이 있다. 따라서 우선은 조합집행부를 잘 뽑아야 하고 늘 감시하는 노력을 게을리 해서는 안 된다. 자주 조합에 들러 진행사항을 물어보기도 하고 의문점이 생기는 부분은 정보공개청구도 요청해야 한다.

더 큰 문제는 내 몫이 정확히 얼마인지도 모르고, 즉 종전자산평가액이나 비례율을 모르는 상태에서 분양신청을 해야 한다는 데 있다. 2018년 2월 9자로 개정, 시행되는 법에서는 기준일 이후 사업시행인가를 받은 사업장의 경우에는 분양신청을 하기 전에 종전자산평가액을 조합원들에게 통지하도록 하고 있으나 현장에서 여전히 잘 지켜지지 않고 있다. 종전자산 평가액이 나온 후 유독 조합원들의 이의신청이 많아 사업이 지지부진 해지는 경우가 많아 이를 미연에 방지하고 사업의 원활한 진행을 위해 조합에서는 최대한 늦게 알려주려고 하는 것이다.

그러나 조합원들의 재산권 침해나 알 권리를 지나치게 제한하는 것은 바람직하지 않다. 사실 사업시행인가는 재개발 절차에서 가장 중요한 분기점이다. 감정평가액의 기준일이 되고 국·공유지의 용도가 폐기될 뿐만 아니라 분양신청 공고의무가 생기고, 세입자 임대주택 입주자격이 결정되기 때문이다. 사업시행인가가 나면 재개발은 큰 고비를 넘겨 순조롭게 진행되는 것이 보통이다.

사업시행인가를 받았는데도 조합원들이 내 몫을 정확히 모른다는 것은 쉽게 이해하기 어렵다. 개인적으로 종전자산평가액을 사업시행인가 전에 통지하여 이의신청기간을 거친 후 사업시행인가 고시를 하는 것이 타당하다고 생각된다. 이럴 경우 감정평가기준일을 사업시행인가일이 아닌 시공사 선정일을 기준으로 하는 등의 조치를 취하면 되기 때문이다.

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