98. 재개발 무허가건축물 및 공부상·사실상 용도가 다른 경우의 분양자격

재개발구역에서 무허가건축물 관련한 분양자격을 두고 분쟁이 끊이지 않고 있다. 무허가건축물을 매개로 한 지분쪼개기가 성행하고 있기 때문이다. 실제 부산 대연3구역에서는 무허가건축물 지분쪼개기로 소송이 진행중이다. 따라서 무허가건축물이라고 모두 분양자격이 주어지지는 않는다. 그리고 공부상 용도가 대피소, 창고 등이 사실상 주거용으로 사용되는 경우 분양자격은 어떻게 될까? 

사례를 통해 살펴보자.

 

▶ 질문

재개발구역에서 무허가건축물 또는 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 소유한 경우 분양자격을 취득할 수 있는지 여부.

 

▶ 사례

A는 서울 어느 재개발사업구역 안에 있는 무허가건물을 매입하였다.

그리고 B는 같은 구역 안에 있는 연립주택의 지하층(건축물대장상 대피소로 기재되어 있으나, 사실상 주거용으로 사용되고 있음)을 매입하였다.

 

 

이 경우 A, B는 주택재개발사업으로 신축되는 아파트의 입주권을 취득할 수 있을까?

 

▶ 해설

주택재개발사업의 경우 사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 사람은 재개발사업에 동의하는지 여부를 불문하고 당연히 조합원이 된다. 조합원에는 분양대상 조합원과 현금으로 청산되는 청산대상 조합원이 있다. 사업구역 내 토지와 건축물을 함께 소유하고 있는 경우에는 기본적으로 분양대상자가 되는데, 이 경우에도 토지 또는 건축물만을 소유한 경우에는 분양대상자인지 여부를 잘 살펴봐야 한다. 건축물 중 주택을 소유한 사람은 분양대상자가 되는데, 여기에는 기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 포함한다.

 

기존무허가건축물 요건(서울)
①	1981. 12. 31. 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물
②	1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
③	재산세 납부대장 등 공부상 1981. 12. 31. 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
④	1982. 4. 8. 이전에 사실상 건축된 연면적 85㎡ 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982. 4. 8. 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

 

 

따라서 기존무허가건축물은 1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물을 말한다. 반면, 신발생무허가건축물이란 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다. 따라서, A가 취득한 무허가건물이 주택으로서 기존무허가건축물에 해당한다면 분양대상자로서 아파트 분양권을 취득할 수 있다. 즉 무허가건축물은 기존무허가건축물과 신발생무허가건축물로 구분되는데, 이중 분양자격이 될 수 있는 것은 기존무허가건축물이고, 신발생무허가건축물은 분양자격이 없다.

 

사례가 부산의 경우라면 상기 ①~⑤에 해당하는 기존무허가건축물 년도가 1989.3.29. 이전이면 된다.

 

그리고 건축물대장상 주택 이외의 용도, 예를 들면, 대피소, 창고, 상가 등으로 되어 있으나 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 소유한 경우에는 분양자격이 될까? 이 경우에는 공부상 용도에도 불구하고 사실상 주거용으로 사용하고 있어 분양자격이 된다. 따라서, B가 건축물대장상 대피소라고 기재되어 있는 연립주택의 지하층을 매입하였으나, 이것이 사실상 주거용으로 사용되고 있다면 분양자격이 주어지는 것이 타당하다.

그러나 이 경우 간혹 조합에서 현금청산자로 분류하여 분양자격을 주지 않는 사례도 있다.  이러한 경우 현금청산자는 조합에 이의제기 및 행정소송 등을 통해 분양자격을 회복할 수 있다.

 

그리고 건축물의 용도가 대피소로 되어 있지만 사실상 주거용으로 사용하는 경우 분양자격은 어떻게 되는가도 뜨거운 감자다. 조례 제24조 제1항 제1호는 주택이 아니더라도 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물의 경우에는 그 소유자를 분양대상자에 포함하도록 규정하고 있다.

 

건물의 지층 각 가구가 모두 독자적인 주거생활을 영위할 수 있는 구조(구체적으로 판례는 주방이 있는지 화장실이 따로 되어 있는지 그리고 수도요금 등 공과금이 각 가구별로 따로 부과가 되는지 여부를 기준으로 판정하고 있다)로 되어 있고, 실제로도 계속하여 주택으로 사용되어 왔다면 지층이 공부상 그 용도가 주택이 아닌 대피소로 되어 있다고 하더라도 분양자격을 인정받기에는 무리가 없다고 봐야 한다. 사실 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서의 주거환경을 개선하기 위한 재개발사업의 목적을 고려한다면 실제 주택으로 사용하여 온 것을 공부상 용도를 이유로 분양자격을 주지 않는다는 것은 불합리해 보인다. 결론은 A, B 모두 분양자격이 주어진다고 봐야 한다.