95. 부산 재개발·재건축 현황(2020년 11월 기준)

2020년이 마무리되는 지금, 부산의 부동산 시장은 몇 년간 지옥과 천당을 오갔다. 2016년 11월 지방에서는 유일하게 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구 등 5곳이 조정대상지역으로 지정되었고, 이어 2017년 6월에는 부산진구와 기장군 일광면이 추가로 지정되면서 지옥의 문에 들어서기 시작했다. 조정대상지역으로 묶이면서 거래 자체가 크게 위축되어 아파트값은 105주 연속 하락세(2019.9.4주 기준)를 보였다. 2012년 한국부동산원(구.한국감정원)이 통계를 집계한 이후 최장기간이었다. 인근 울산은 132주 연속 하락했다.

조정대상지역으로 지정된 2016년 11월부터 2018년 11월까지 2년간 해운대구의 아파트 매매가격은 3.3% 하락했다. 이는 같은 기간 지방 전체의 3.18%보다 큰 하락폭이었다. 게다가 남구 0.44%, 수영구 0.46%, 연제구 1.54%, 동래구 0.94% 등 주요 지역들도 일제히 하락세를 보였다.

 

물론 집값하락 요인에는 조정대상지역 지정 외에 공급증가 요인도 있었다. 2018년 12월 명지 908가구 입주를 시작으로 2019년 2월까지 6,631가구 아파트의 입주했고, 재개발·재건축 등과 같은 정비사업으로 분양한 물량도 2019년까지 2만5천여 세대에 달했다. 이에 부산시 등에서는 이미 조정대상지역 해제 요건이 되어 수차례 해제를 요청했지만 국토부는 묵묵부답으로 일관하다 2018년 12월 남구, 부산진구, 연제구, 기장군 일광면 등 4개 지역만 해제하였다.

 

나머지 동래구, 수영구, 해운대구의 3개 지역은 해제되지 않았다. 당시 해제 불가사유로 동래구의 경우, 높은 청약경쟁률 때문이었다. 2018년 6월 분양한 동래3차 SK뷰가 123:1, 9월 동래 래미안 아이파크가 17.3대 1의 높은 청약경쟁률을 보인 것이 대표적이다. 수영구는 조정대상지역 중 8.2대책 이후에도 유일하게 집값이 상승하여 제외되었고, 해운대구는 최근 10년간 누적상승률이 70.2%로 전국 1위를 기록하여 제외되었다. 4개 지역이 조정대상지역에서 해제되었지만 시장은 여전히 지옥에서 탈출하지 못했다. 2018년 기준 미분양주택은 4,153호로 5년 만에 최다를 기록했는데, 이는 1년 전보다 2,233호가 늘어난 수치고 악성물량으로 불리는 준공 후 미분양주택 역시 578호로 1년 전보다 327호 증가했다.

 

그러다 2019년 11월 조정대상지역으로 남아있던 해운대구, 수영구, 동래구까지 해제되면서 지옥의 문이 닫히고 천당으로 가는 계기가 되었다. 조정대상지역이 모두 해제되자 기다렸다는 듯 시장은 즉각 반응했다. 부산지역 주요 아파트 가격은 일제히 상승하기 시작했다. 이는 2017년 9월 첫 주 이후 약 2년 2개월 만이었다. 1년 사이에 재개발·재건축 단지를 중심으로 2배 이상 가파르게 가격이 상승하여 좀처럼 꺾이지 않자 2020년 11월 또다시 해운대구를 포함한 5곳을 조정대상지역으로 재지정했다. 그러나 비규제지역으로 풍선효과가 계속되자 2020년 12월 금정구와 부산진구 등 9곳을 신규로 지정하면서 기장군과 중구를 제외한 부산 전역이 조정대상지역으로 묶이게 되었다.

 

부산지역 조정대상지역 지정 및 해제일자

 

연번	지역	지정일	해제일	재지정일
1	해운대구	2016.11.3.	2019.11.8.	2020.11.20.
2	수영구
3	동래구
4	연제구		2018.12.28.
5	남구
6	부산진구	2017.6.19.		2020.12.18.
7	기장군(일광면)			-
8	금정구	2020.12.18.	-	-
9	동구		-	-
10	서구		-	-
11	북구		-	-
12	사상구		-	-
13	사하구		-	-
14	영도구		-	-
15	강서구		-	-
16	중구	-	-	-

 

2020년 12월 18일 무차별적인 부산의 조정대상지역 지정은 업계의 예상을 빗나갔다. 풍선효과를 차단하기 위해 광범위하게 지정했다. 역대급이자 사상 초유의 일이다. 그러나 사실상 부산 전역이 규제지역으로 지정되면서 해수동으로의 역풍선효과가 나타날 가능성이 높다. 어차피 전체가 규제지역이라면 해수동을 선호할 것이기 때문이다.

 

그러나 이번 부산의 조정대상지역 재지정과 신규지정을 두고 말이 많다. 그도 그럴 것이 조정대상지역을 구·군 단위로 뭉떵거려 지정하다보니 애꿎은 피해를 보는 지역이 생기기 때문이다. 조정대상지역으로 지정된 해운대구와 수영구도 모두 집값이 오른 것은 아니기 때문이다. 같은 구에서도 동별로 편차가 심하다 보니 상대적 박탈감이 큰 동네가 속출하고 있다. 예를 들어, 수영구 망미동의 한 아파트는 이른바 ‘불장’에도 불구하고 1년간 겨우 3천만 원 오르는데 그친데다 그나마 거래도 활발하지 않았는데도 조정대상지역으로 재지정되자 반발이 거세다. 해운대구 반송동, 반여동 등도 집값은 별로 오르지 않았지만 해운대구라는 이유만으로 조정대상지역에 포함되자 폭발하기 일보 직전이다.

 

그럼 왜 정부는 조정대상지역을 동단위로 세분화하지 않는 것일까? 먼저 행정편의와 행정력 낭비 때문이다. 동별로 핀셋 규제를 하려면 행정력 낭비는 불을 보듯 뻔하다. 그렇다 하더라도 아파트 단지별로는 할 수 없다 하더라도 최소한 동별로 지정해야 한다는 것은 설득력이 있어 보인다. 하지만 국토부는 지난 9월 말, 늦어도 10월 중 읍·면·동 단위 행정구역에 대한 주택가격동향 상세 조사에 나서겠다고 이미 발표한 바 있어 향후 동 단위의 핀셋형 규제도 가능할 것으로 보인다.

정부가 이처럼 읍·면·동 단위의 주택가격 동향을 지표화하는 이유는 결국 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역의 지정과 해제를 좀 더 세밀하게 들여다보겠다는 취지다. 하지만 이번 부산의 조정대상지역 재지정은 시·군·구 단위로 지정되었지만 향후 동별로 해제할 가능성이 높아졌다. 따라서 2020년 12월 현재 부산은 16개구군 중 중구와 기장군을 제외한 14개 지역이 조정대상지역으로 묶이면서 ‘불장’으로 대별되던 부산의 부동산 시장은 잠시 숨을 고르고 있다.

 

북항재개발. 사진:국토부

 

부산지역 재개발 재건축 현황(2020.11.)

 

지역	구분	구역지정	추진위원회	조합설립인가	사업시행인가	관리처분인가	착공
금정구	재개발	-	서금사재정비촉진10(도시)	서금사재정비촉진A·5·6,부곡2	-	-	-
	재건축	구서5	구서3·4	-	남산1	-	-
동래구	재개발	-	-	복산1	-	온천4	온천2
	재건축	-	낙민1,수안2·3,온천1	명륜2,사직1-5,수안1	사직1-6	안락1	-
연제구	재개발	-	-	-	연산5	-	거제2,연산3
	재건축	-	거제1	-	-	-	-
부산진구	재개발	범천1-2(도시)	개금1,당감4부암6,시민공원변재정비촉진1(도시)	가야1,개금2,범천4,시민공원주변재정비촉진2-1(도시)·3·4,초읍1	양정3	양정1,전포1-1,초읍2,범천1-1(도시)	가야3,부암1,양정2,연지2
	재건축	당감1-1	-	-	-	-	-
동구	재개발	-	-	초량2·3,범일2(도시)·3-1(도시),좌천범일통합2(도시)	범일3(도시)	-	초량1,좌천2(도시),좌천범일통합3(도시)
	재건축	-	-	-	-	-	-
남구	재개발	-	우암6	대연8,문현1(도시)·3	감만1	대연3,우암1	대연4,용호3,우암2
	재건축	-	문현1	-	대연3	-	대연2·4
수영구	재개발	-	-	-	망미2	광안2	남천2
	재건축	-	-	남천2-3	-	-	광안2,남천2-2
해운대구	재개발	-	우동2(도시)	우동3	반여1-2	-	반여1-1,우동5
	재건축	-	우동1,재송4·5	반여3-3,재송2	반여4	-	-
중구	재개발	-	-	-	-	-	-
	재건축	-	영주1	영주2	-	-	-
영도구	재개발	-	-	영도재정비촉진5,대평1(도시)	-	동삼1	동삼2,봉래1
	재건축	-	청학1	-	-	-	-
서구	재개발	-	부민2	-	서대신4	-	동대신2,서대신5
	재건축	동대신1	-	-	-	-	-
사하구	재개발	괴정6	괴정4,다대1	당리2	감천2,괴정5	장림1	괴정2
	재건축	괴정2,하단1	-	괴정3,당리1	-	-	-
사상구	재개발	-	주례1(도시)	엄궁1	-	엄궁3	덕포1,주례2
	재건축	-	덕포1	-	-	-	-
북구	재개발	-	-	구포3	금곡2-1	-	화명2·3
	재건축	-	-	만덕3,화명2	덕천3	덕천2,만덕2	덕천2-1

 

부산의 정비사업 중 정비구역지정~착공까지 6단계로 구분하여 지역별로 재개발·재건축사업장 수와 진행단계를 정리한 것이다. 부산에서 진행되고 있는 재개발·재건축사업장은 모두 127곳인데, 이중 재개발이 85곳, 재건축이 42곳으로 나타났다.

 

먼저 재개발을 지역별로 보면, 절반 정도가 몰려 있는 부산진구, 동구, 남구 등 3개 지역은 북항 재개발 및 원도심 개발지역이거나 주거환경이 우수하고 교통이 편리하다는 공통점을 가지고 있어 사업이 활발하게 진행되는 것으로 보인다. 반면 중구는 재개발이 진행되는 곳이 없다.

그리고 재건축이 가장 활발한 지역은 9곳인 동래구다. 6곳인 해운대구와 북구가 뒤따르고 있다. 동래구, 해운대구, 북구가 전체 사업장의 50%를 넘는데 반해 동구는 재건축이 진행되는 곳이 없다.