광안3, 민락2, 수영1구역 재개발, 사업속도 내나?

추석 연휴, 장원부동산아카데미 벙개모임으로 투자자 3명과 부산 수영구 재개발 사전타당성통과 구역 현장 3곳, 광안3, 민락2, 수영1을 다녀봤다. 근데 조용했다. 추석을 맞아 고향으로, 바다로, 산으로 빠져나가 가는 구역마다 골목은 한산했다. 추석 연휴 탓도 있지만 무엇보다 부동산 시장이 움츠려 들다보니 투자자들도, 공인중개사들도 현장답사를 하는 발길 자체가 뚝 끊긴 듯하다. '쉬는 것도 투자다'라는 거창한 격언을 품고....

부동산시장은 상승과 보합, 하락을 계속 반복해 왔다. 따라서 놀랄 일이 아니다. 금리상승, 대출규제 등 부정적 요인이 작용한 것도 있지만 어쩌면 당연한 수순이다. 이에 편승하여 자고나면 온통 방송과 언론은 부정적 기사를 남발한다. 러시아-우크라이나 전쟁까지 끌여들여 부동산 시장이 끝난 것처럼 꽹과리를 울린다. 겨우 대출받아 집 한 채 가진 영끌족들의 피를 빨아먹으려는 큰 손들이 부동산 시장을 구렁텅이로 몰고 가는 것이다.

 

주식시장에만 큰 손이 있는게 아니다. 부동산 시장도 마찬가지다. 큰 손들은 부동산 상승장에서는 좀처럼 모습을 드러내지 않는다. 그러다 개미들의 곡소리가 나면 눈꺼풀을 비비며 스멀스멀 기어나온다. 지금도 언론기사 한 줄에 개미들은 한 발짝도 움직이지 못하지만 큰 손들은 여기저기 기웃거리기 시작했다. 하지만 개미들은 아직까지 눈치도 못채고 있다. "무릎에서 사서 어깨에서 팔아라"는 격언을 무시하고 "발바닥에서 사서 머리꼭대기에서 팔거야"라는 허황된 생각 때문이다. 책상에서 손품을 팔고, 발품 팔아 임장을 가고, 눈꺼풀을 밀어올리며 책을 읽는 이유는 큰 손들의 현란한 말빨에 휘둘리지 않기 위해서다. 큰 손이 될 수 없다면 큰 손들의 행태를 파악하여 적절하게 대처하거나 뒤꽁무니라도 따라 다니는 것이 상책이다. 역사는 한 치의 오차없이 증명해 주고 있다. 위기 때마다 대중은 큰 손들의 말빨과 손짓에 놀아나 탈탈 털렸다. 여태껏 그렇게 많은 부동산 책을 읽고 공부했지만 부정적 언론 기사 한 줄에 무너지고 마는 것이 대중들이다.

 

현장을 둘러 본 광안3(사타통과), 민락2(정비구역지정), 수영1(사타통과)은 모두 수영구에 위치한 시쳇말로 입지가 괜찮은 지역이다. 먼저 광안3구역은 2020년 사전타당성 첫 심의에서 북쪽 진입도로 계획을 보완하라는 의견을 받아 추진위는 잔여 부지를 추가로 매입계획에 포함시켜 모든 조건을 충족하고 주민동의률 80%로 2021년 4월 사전타당성 심의를 통과했다.

 

 

광안3구역은 인근의 광안자이(971세대 2020.7월 입주완료), 광안에일린의뜰(225세대, 2021.3월 입주완료), 광안2구역(광안SK, 1237세대, 이주 및 철거 3~4년 후 입주예정)과 연계되어 3,482세대라는 대단지 신축아파트 단지촌으로 탈바꿈할 예정이다. 2022년 말까지 정비구역지정을 목표로 하고 있다.

광안3구역은 1,049세대의 중대형급 단지다. 용적률 230%, 11개동, 지하3층~지상27층으로 지어진다. 조합원수는 750~800명 정도로 추산되어 일반분양분이 많지는 않다. 정비구역 지정신청을 했지만 경관심의에서 제동이 걸려 재심의 할 예정이다. 정비구역 지정만 되면 조합원들의 반발없이 사업속도가 붙을 것으로 예상되는 구역이다.

 

 

그리고 민락2구역은 수영구의 타고난 입지적 장점과 지하철 2호선, 3호선 환승센터인 수영역 도보 5~7분여 거리에 위치한 준역세권이다.​민안초등학교를 바로 곁에 품고 있는 초품아의 장점에 수영로를 거쳐 차량 3~5분여이면 센팀지구로의 접근이가능하다. 진한색 부분이 공원인데 이는 추가편입된 구역이다. 얼마 전까지 추가편입된 구역의 매매는 비교적 활발한 편이었다. 추가편입된 구역의 권리산정기준일은 사전타당성통과일(2021.5.3.)이 아닌 정비구역지정일(2022.9.7.)이기 때문이다.

 

 

민락2구역은 신세계, 롯데백화점 등을 편리하게 이용할수 있는 센텀생활권으로도 손색이 없으며, 해운대 전역으로도 쉽게 이동이 가능하다.​ 길 하나를 사이에 두고 마주보고 있는 광안4구역 재개발 예정지와 함께 약 2,000여 세대의 새로운 주거단지가 조성이 될 것으로 보여 주거지로서의 시너지 효과가 기대되는 곳이다.

 

 

 

 

민락2구역은 당초 2011년 1월 19일 정비구역으로 지정된 바 있으나 2015년 7월 1일자로 구역지정이 해제된 곳이다. 그 후 2011년 주민설명회와 동의서 징구를 시작하여 2020년 12월 사전타당성 신청하여 2021년 5월 3일 사전타당성 통과하였다. 그런데 사전타당성 통과시 북동측 공원 인근 잔여부지를 추가 편입하라는 조건부 통과를 받은 것이다. 조건 충족 후 2021년 8월 4일 정비구역지정 신청을 완료하였고, 2022년 9월 7일 마침내 정비구역으로 지정되었다. 총 960세대 규모의 10개동 최고 36층으로 당초 조합원수는 450명 정도였는데 지분쪼개기로 521명으로 증가하였다. 일반분양이 330세대 정도되어 예정대로 사업이 진행된다면 비례율도 양호할 것으로 예상된다.

 

마지막으로 수영1구역이다. 2021년 6월 11일 사전타당성 심의를 통과하였고,  곧이어 같은 해 9월 정비구역지정 신청까지 했지만 아직 정비구역 지정은 되지 않고 있다. 조합원수는 당초 700명 수준이었으나 900명으로 대폭 증가한 곳이다. 그럼에도 불구하고 조합원수 대비 총세대수가 1,531세대나 되기 때문에 사업만 차질없이 진행된다면 비례율은 양호할 것으로 보인다.

수영1구역은 망미동과 수영동이 절반 정도씩 포함되는 독특한 구역이다. 수영강을 낀 조망이 우수한 곳으로 꼽혀 지분쪼개기가 아주 활발한 곳이었다. 따라서 추후 재개발이 진행되더라도 관리처분인가시 분양자격을 두고 한바탕 소동이 벌어질 수도 있다.

사실 지분쪼개기는 매매 당시에는 별탈없이 진행된다. 지분쪼개기로 인한 문제점이 최종적으로 드러나는 건 5년, 10년 후 관리처분을 위한 분양신청 때 나타나기 때문이다. 지분쪼개기로 주택 부속토지의 지분 등을 매입한 경우 다시 한 번 분양자격 관련 전문가 상담을 받아볼 필요가 있다. 

수영1구역 인근에는 민락역을 끼고 있는 수영현대재건축 단지도 있어 일대가 신축 명품주거단지로 변화할 전망이다.

수영현대재건축은 일몰제로 정비구역이 해제되긴 했지만 안전진단 요건만 완화되면 매우 빠르게 다시 재건축이 진행될 것으로 예상된다.

 

광안3, 민락2, 수영1구역은 공히 입지로서 손색이 없는 곳이라 지분쪼개기도 활발했던 곳이다. 하지만 추석 연휴 때 돌아본 거리 곳곳엔 반쯤 찢어진 현수막만 펄럭이고 인적이 끊긴 골목엔 가을볕만 비치고 있었다. 그러나 부동산 가격은 계속 떨어지지는 않는다. 설령 하락하더라도 반등시에는 하락폭의 2배 이상 올랐다는 것이 역사적 사실이다. 아무리 첨단 정보통신 시대에 살고 있어도 인간의 본성은 크게 달라지지 않았다. 역사가 그 사실을 증명해 준다. 그래서 수천 년 전에 쓴 철지난 고전들이 지금도 읽혀지고 있는 것이다. 미래를 정확히 예측할 수 있는 사람은 없다. 

 

장원부동산아카데미 | 밴드 (band.us)

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