대연3구역 대연디아이엘, 일반분양 성공할까?

2023년 부산 최대의 분양단지인 대연3구역 재개발이 일반분양을 앞두고 있다. 예정대로라면 오는 8월에 분양에 나서는데 항간에는 더 당겨 6월에 분양한다고 한다. 최고 36층에 28개동, 4488세대에 달하는 대단지에 시공사는 롯데와 HDC현산 컨소시엄, 브랜드는 대연디아이엘이다. 조합원이 1853세대에 일반분양이 2397세대에 이를 정도로 조합원 대비 일반분양이 많은 단지다. 물론 입지도 나쁘지는 않다. 못골역과 지겟골역에 학군도 양호한 편이다.

전체 일반분양 물량은 2397세대인데 59타입이 831세대, 84타입이 1563세대 99타입이 3세대이고 115타입은 없다. 조합원분양가는 59타입이 2억8000만원(평당 1120만원), 84타입 3억6000만원(34평 기준 평당 1058만원 ), 99타입은 4억원대로 알려져 있다. 조합원분양가가 이 정도 수준이라면 아주 양호하다. 중요한 것은 일반분양가인데, 최근 조합과 시공사는 평당 2300만원 으로 HUG심사를 받는다고 한다. 84타입 7억8200만원이다.

그러나 개인적으로 이대로 간다면 대연3구역에 청약통장을 쓰고 싶은 마음이 없다.

첫째, 조합원분양가와 일반분양가의 차이가 너무 심하다.

평당 2300만원이면 84타입 기준 조합원분양가보다 일반분양가가 4억2200만원이나 비싸다. 조합원분양가 대비 일반분양가가  평당 1240만원이나 더 높다. 일반분양가가 높으면 조합원이야 박수를 치겠지만 일반분양자들이 호구가 아니다. 일반분양자들의 호주머니를 털어 조합원 호주머니를 채우겠다는 심보다. 얼마 전 조합은 시공사의 공사비를 올려주는 걸로 합의했는데 공사비 올라간걸 전부 일반분양자에게 떠넘기는 것으로 보인다. 비례율은 올라가겠지만 한마디로 말도 안되는 이야기다. 일반분양가에 옵션비 등을 추가하면 실제 분양가는 더 높다고 봐야 한다. 몇 달 전, 양정1구역 일반분양가 대비해서도 평당 400만원 가량 높다. 양정1구역보다 400만원을 더 주고 분양받을 만큼 메리트가 있을까? 자재비, 물가상승 등을 감안하더라도 대연3구역 일반분양가는 양정1구역 수준이 되어야 할 것으로 보인다. 대연3구역이 양정1구역보다 우위에 있는 건 세대수가 많다는 것뿐이다. 

둘째, 중소형 평형 위주의 단지다. 

세대수가 많은 것은 강점이지만 중소형평형 위주의 대단지라는 점은 약점이다. 59타입과 84타입 위주의 단지다. 재개발사업에서 종종 사업성이 좋지 않을 때 중소형 위주로 짓는 경우가 있다. 세대수를 늘려 일반분양을 많이 하겠다는 것이다. 일반분양 세대수가 많은 것도 중요하지만 그보다는 어떤 타입이냐가 더 중요하다. 예전에 '우암2구역 일반분양 실패한다'라는 칼럼에서도 밝힌바 있지만 대형 평형이 없는 대단지의 일반분양은 시장상황과 무관하게 장담할 수 없다. 게다가 중소형 위주의 대단지는 프리미엄 상승에 한계가 있지만 지금 형성되어 있는 호가는 지나치게 높아 보인다.

셋째, 분양시기를 늦추어야 한다.

얼마 전, 인근 우암2구역 일반분양은 쫄딱 망했다. 우암2구역하고 대연3구역하고 같냐고 할 것이다. 물론 다르다. 하지만 대연3구역은 우암2구역과 접하고 있다. 우암2구역의 분양실패는 동네 대비 말도 안되는 높은 분양가(평당 1800만원)와 중소형 평형 위주의 단지 때문이지 최근 부동산 시장 상황과 별 관계가 없다. 지금 매매시장은 죽을 쑤지만 서울수도권 주요 신규 분양시장은 달아올랐다. 그러나 부산은 서울이 아니다. 그리고 대연3구역이 부산에서 내로라하는 곳도 아니다. 따라서 분양시기를 늦추어야 하고 일반분양가도 낮추어야 한다. 조합의 욕심이 과하다. 일반분양가가 평당 2300만원이라면 조합원분양가는 1600~1700만원 수준이 적당하다. 따라서 조합원분양가를 더 높이고 일반분양가를 대폭 낮추어야 한다. 조합원과 일반분양자들이 리스크와 이익을 함께 나누어야지 조합원은 이익만 취하고 일반분양자에게 리스크를 떠넘겨 독박을 씌우는 구조는 바람직하지 않다.

물론 분양에 성공할 수도 있고, 호불호는 있겠지만 조합원분양가 대비 일반분양가 차이는 역대급이다. 아무튼 부산에서 조합원분양가 대비 일반분양가가 평당 1200만원 차이가 나는 곳은 처음이지 싶다. 조합원분양가와 일반분양가의 갭을 줄여야 할 것으로 보이고, 분양시기도 좀 늦출 필요가 있다. 시공사 브랜드만 믿었다가는 큰 코 다친다. 대연3구역은 행정구역상으로는 남구 대연동이지만 대연동 같지 않은 대연동이다. 조합은 시공사의 달콤한 유혹에 휘둘리지 않아야 한다. 도급제로 수주한 시공사야 공사비도 올렸겠다 빨리 공사하고 공사비만 받고 가면 끝이다. 지금 당장은 조합원분양가가 일반분양가에 비해 상당히 낮아 만세를 부를지 모르지만 미분양 나면 결국 조합원들이 토해내야 한다. 

p.s. 5월 23일자 기사를 보면, 조합과 시공사가 합의하여 일반분양가를 평당 2300만원으로 정했다고 한다. 아니, 시공사야 반대할리가 없지 않은가? 일반분양가를 3000만원에 하던 2000만원에 하던 시공사가 공사비를 더 받는 것도 아닌데. 시공사는 미분양 고민을 할 필요가 없다. 이미지는 조금 나빠지겠지만 이번에 자재비인상 등을 이유로 종전 439만원(평당)이던 공사비를 639만원으로 왕창 올렸으니 만세를 부를 것이다. 조합에서 사업을 빨리 하고싶은 건 이해하지만 너무 많이 올려준 것 같다. 이는 다른 사업장에도 영향을 미친다. 아무튼 일반분양가도 높지만 조합원분양가 대비 일반분양가 차이가 너무 난다. 84타입 일반분양가는 7억8000만원 정도인데, 이는 조합원분양가보다 4억2000만원이나 높다는 이야기다. 헐이다. 양정1구역의 84타입 조합원분양가는 3억5000만원이고 일반분양가는 6억1000만원으로 조합원분양가과 일반분양가 차이는 2억6000만원이다.

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