부산 연산7·광안7구역 사업성은?

재개발사업을 공공사업적 성격이라고 하지만 철저히 비즈니스 논리에 의해 사업의 진행 여부가 판가름난다.

아무리 좋은 입지도 사업성이 없다면 재개발이 진행될 수 있을까?

사업성은 입지도 삼켜버리는 최상위의 개념이다.

가칭 연산7과 광안7구역은 불장이 끝나갈 무렵부터 지분쪼개기의 대명사로 불리던 대표적인 곳이다. 토지등소유자수가 엄청 증가했고 지분쪼개기 못하는 놈이 바보 취급 당할 정도로 공공연하게 지분쪼개기가 성행했던 곳이다. 서로 지분쪼개기하여 서로 피해를 주는 것이다. 근본 원인은 2020년 9월 14일 부산시장이 자다가 봉창 두드리는 멍청한 짓을 한 탓이다. 이전까지 부산의 권리산정기준일은 정비구역지정고시일이었는데 2020년 9월 14일 부산시장이 투기를 억제한다는 이유로 뜬금없이 사전타당성심의 제도를 도입하면서 지분쪼개기가 판을 치게 된 것이다. 말로는 재개발 활성화라고 둘러대지만 결과적으로 사타심의 제도는 재개발 활성화가 아닌 지분쪼개기 활성화가 되어 버렸다. 

구분	연산7구역	광안7구역
사업면적	75,713㎡	110,000㎡
총세대수	1700세대	2000세대
토지등소유자수	1600명(1:1.06)	1700명(1:1.17)
보류지	17세대	20세대
일반분양	83세대	280세대
임대주택의무건설	11%  187세대 13%  221세대 15%  255세대 22%  374세대	11%  220세대 13%  260세대 15%  300세대 22%  440세대

-토지등소유자수 및 총세대수는 불명확함.

따라서 사전타당성심의 제도가 재개발 활성화에 기여하려면 노후도, 도로접도율, 사타동의율 따지는 것보다 더 중요한 것은 사타통과되면 사업이 빨리 진행될 수 있게 정비구역으로 지정을 해줘야 한다. 사타통과하면 뭐하나. 정비구역으로 지정을 해주지 않는데. 개인적으로 사타통과되면 곧장 정비구역으로 지정을 해줘야 한다고 생각한다. 이렇게 가다가는 과거 주거환경개선지구 꼴 난다. 여기저기 마구잡이로 주거환경개선지구로 지정하여 해당 지역은 오랫동안 개발도 못하고 집값도 오르지 않고 동네를 황폐화시켰던 짓을 반복할 건가? 지분쪼개기를 방치한 채 현재의 사타심의제도를 남발하다가는 머지 않아 부산 온 동네가 사타심의는 통과하고 사업성이 없어 방치될게 뻔하다. 2023년 3월 현재, 사타심의를 통과한 곳은 52곳이나 된다. 재개발이 34곳, 재건축이 18곳이다. 이 중 정비구역으로 지정되어 사업이 순탄하게 진행되는 곳은 부민2구역, 중동5구역 등 손에 꼽을 정도다.

뭐니뭐니 해도 재개발사업에서 중요한 것은 지분쪼개기를 방지하는 것이다. 땜질식 제도보다는 지분쪼개기를 차단해야 하는 것이 우선이다. 지분쪼개기는 재개발사업을 가로막는 원흉이다. 오랫동안 낙후된 동네에서 거주해왔던 기존 조합원들에게 막대한 피해를 줄 뿐만 아니라 사업성을 떨어뜨려 사업 자체를 무산시킬 수 있기 때문이다. 따라서 사타심의 제도를 유지하려면 권리산정기준일을 지금보다 앞당겨야 한다. 즉 사타통과일이 아니라 최소한 사타심의접수일을 권리산정기준일로 해야 지분쪼개기를 어느 정도는 막을 수 있다. 하지만 이것으로도 부족하다.

개인적으로 지분쪼개기를 원천 봉쇄할 수 있는 방법은 사타심의동의서를 징구하기 전에 가칭 사타심의추진위 설립을 의무화하고 추진위설립일을 권리산정기준일로 해야 한다. 추진위를 설립하고 동의서를 받도록 하여 무분별한 추진위 난립도 막을수 있을 뿐만 아니라 지분쪼개기도 원천차단할 수 있다. 지금은 사타심의접수를 위해 동의서를 받을 때부터 지뿐쪼개기를 시작하여 사타심의 접수 및 사타심의통과일까지 적어도 1년 이상 대놓고 지분쪼개기가 가능한 구조다. 사타 말만 나오면 지분쪼개기가 시작되어 사타제도는 지분쪼개기 활성화 제도로 전락했다.

최근의 지분쪼개기는 과거와 달리 그 내용이 좋지 않다. 토지나 주택을 공유지분으로 쪼개는 전통적인 방식을 넘어 단독 및 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 이른바 전환다세대로의 쪼개기나 맨땅에 원룸을 짓는 대담성도 보이고 있다. 지분쪼개기 그 자체도 좋지 않은 것이지만  지분쪼개기 중에서도 전환다세대나 원룸이 가장 좋지 않다. 토지등소유자를 급격하게 증가시키는 일등공신이기 때문이다. 하지만 전환다세대나 원룸은 분양자격 산정시 조합에서 테클을 걸 수도 있다. 그리고 오피스텔은 분양자격이 없는데도 원룸으로 가장한 오피스텔도 판치고 있어 주의할 필요가 있다.

연산7과 광안7의 토지등소유자수나 총세대수는 명확하지는 않지만 중요한 것은 두 구역 공히 일반분양 물량이 거의 없는 1:1재개발에 가깝다는 점이다. 1:1재건축은 봤지만 1:1재개발은 본 적도 없고 들어본 적도 없다. 부산에서 1:1은 남천삼익비치가 유일하다. 재건축인데다 외지인들이 진입하는 남천비치니까 그나마 가능하다. 재건축도 1:1이 어렵다. 그런데 1:1재개발이라면 그 사업장은 사업이 될리가 만무하다. 사업성이 없는데 앵무새처럼, 과거방식대로 역세권이니, 입지가 어떠니 따지는 게 무슨 의미가 있겠는가. 사업성이 있어야 입지와 교통도 의미가 있다. 아니 사업이 되어야 시공사브랜드도 입지도 교통도 바다뷰도 밥값을 할 수 있는것 아닌가. 아무리 좋은 곳에 아무리 좋은 땅이 있으면 뭐하나. 그림의 떡이지. 

재개발 재건축사업은 정부에서는 <도시정비법>으로, 지자체는 <조례>로, 조합은 <정관>으로 복잡하게 얽히고 설켜 있는 복합적인 사업이다. 하지만 사업을 진행하는 데 있어서 중요한 것은  조례와 정관이다. 재개발사업에서 중요한 것이 조례와 정관이라면 재건축사업은 정관이다. 흔히 재개발은 공공개발이고 재건축은 민간개발이라고 하는데 재건축은 대부분 조합 정관에 의거 사업을 진행하기에 민간개발이 맞다. 오롯이 조합원들 맘대로 지들끼리 알아서 죽이 되던 밥이 되던 하면 된다. 따라서 재건축은 조합원들 뜻에 따라 진행하면 문제될 것도 없고 외부의 어느 누가 이래라 저래라 하지도 않는다. 그러나 재개발은 공공개발적 성격을 띠고 있어 재건축과는 좀 다르다. 재건축과는 달리 기부채납 비율도 높고, 임대주택의무건설비율에 따른 소형임대주택도 건설해야 한다. 게다가 요즘 문제시되고 있는 존치건축물, 교육청과의 학교 문제 협의 등 수많은 장애물이 있다. 

연산7구역은 부산 지하철 3호선 배산역, 광안7구역은 지하철 2호선 금련산역에 가깝다. 공히 정비구역으로 지정되지는 않은 예정지로 봐야 한다. 부산에서 소위 말하는 입지가 나쁘지 않은 곳이기는 하다. 그러나 불장 시절 마구잡이로 진입했던 투자자라면, 사업성 분석을 다시 해봐야 한다. 물론 장기적 목표로 실수요자로 남겠다면 입지도 교통도 나쁘지 않으니 승산이 있을 것이다. 그러나 소액으로 지분쪼개기한 물건을 쥐고 대출금리 고민하는 투자자라면 출구전략을 마련해야 할 때라 생각한다. 현행 사업성으로는 부동산 상승장이 오더라도 가격상승에는 제한적일 것이다. 이미 진입 당시 프리미엄이 선반영된 것으로 보여 구역 지정되어 조합설립이 되더라도 큰 변동이 없을 것이다. 비단 연산7,광안7구역에 국한된 문제가 아니다. 지분쪼개기가 성행한 사업장이라면 향후 사업을 장담할 수 없다. 설령 사업이 된다하더라도 낮은 비례율과 저평가된 종전자산평가액을 감수해야 할뿐만 아니라 시세에 준하는 분담금 폭탄도 받아들여야 할 것이다. 

광안7구역

사타를 통과한 연산7구역은 구역을 추가편입 시킨다는 이야기가 있는데, 구역을 추가편입 시키는 것이 그리 단순한 일이 아니다. 일을 하다 자꾸 돌아가면 시간만 낭비된다. 부산 동네 구석구석 화가들이 그림을 그리고 있지만 화가라고 다같은 화가가 아니다. 애초에 사타동의서를 받아놓고 나중에 일부를 제척시키는 것은 괜찮지만 사타통과 후 추가로 일부를 편입시키려면 노후도 등을 다시 따져야 하고 권리산정기준일도 달라져 동의서를 받기가 쉽지 않다. 구역지정전까지 설령 추가편입한다고 해도 당초 면적의 10% 이내(2030부산도시정비기본계획)에서 가능하다.

그리고 광안7구역은 구역 경계설정에 문제가 있어 보여 사전타당성 통과를 장담할 수 없다. 화가들이 그림을 그릴 때 구역 경계는 도로(가로)를 중심으로 그려야 한다. 그런데 2단지는 공익용 교통도로를 지들 맘대로 구역안에 포함시켜 도로를 없애버리려는 듯하다. 폐도가 되지 않는 교통도로를 마음대로 구역에 포함시켜 폐도로 만들겠다는 것은 어불성설이다. 동의서를 80% 받는다는 둥, 추가동의서를 받는다는 둥, 구역을 넣었다 뺐다 난리를 치지만 기본적인 구역경계 자체에 문제가 있어 사타접수가 될지도 의문이다. 더 이해가 되지 않는건 구역을 1단지와 2단지로 구분했다는 점이다. 굳이 단지를 구분할 이유가 없다. 2개 단지로 구분하는 이유는 광안리해수욕장으로 향하는 교통도로를 신설하겠다는 것이다.  굳이 신설하지 않아도 되는데 아파트 지을 땅으로 생뚱맞게 도로를 만들겠다고 하는 것이 의아하다. 아마도 그 이유는 도로변에 상업시설을 배치하겠다는 잔머리로 보여진다. 교통도로를 내는 건 도시계획에 의해 가능한 일이지 일개 조합에서 맘대로 할 수 있는 성질의 것이 아니다. 재개발사업은 아파트를 짓는 것이 목적이지 상가를 짓는 것이 목적이 아니다. 아파트 지어라고 했더니 상가에 신경쓰고 있는 듯하다. 물론 상가를 많이 지으면 사업성은 나아질 수 있겠지만.....

꾼들의 재개발 재건축 투자급소 50 - 예스24 (yes24.com)

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