128. 재개발구역 오피스텔 분양자격 기준일

재개발구역 오피스텔을 사면 입주권을 받을 수 있는지에 대한 문의가 많다. 결론은 지자체의 조례에 따라 받을 수도 있고 못 받을 수도 있지만 부산은 2018년 7월 11일 이후 구역지정공람공고를 한 재개발구역 오피스텔은 분양자격이 없으므로 유의해야 한다. 본 내용은 필자의 신간 <꾼들의 재개발 재건축 투자급소 50> Q7 90~95쪽에서 발췌한 것이다.

2021년 3월, 필자의 재개발강의 수강생이었던 직장인으로부터 이메일을 받았는데, 직접 질문지를 작성하여 보내왔던 내용을 그대로 옮겨본다.

직장 동료로부터 재개발 물건을 소개받았는데 부산 동래구 초역세권에 있는 주거용 오피스텔(투룸, 전용면적 28.9㎡, 공용면적 18.87㎡)로, 현재 전세로 세입자 가 살고 있습니다. 위치가 좋고 사전타당성 통과(부산의 권리산정기준일)된 상태 입니다. 부동산에서는 프리미엄 1억 포함 매매가는 2억이라고 합니다. 1. 오피스텔을 사면 추후 재개발 진행 시 1주택자도 입주권을 받을 수 있는 건가요? 2. 입주권 받기를 원하는데 현금청산 될 수도 있나요? 3. 입주권을 받기 위한 확실한 방법은 없는지요?

이렇게 답장을 보냈다.

1. 오피스텔은 입주권을 받을 수도 있고 받지 못할 수도 있습니다. 그리고 재개발구역 분양자격 산정시 매수자의 주택보유 여부(과소토지의 경우 에는 주택 유무를 따진다)는 입주권과 관계가 없지요. 부산의 경우 2018년 7 월 11일 이전에 구역지정공람공고가 진행된 경우 분양자격이 있지만, 그 이후에 구역지정공람공고가 진행된 사업장은 분양자격이 되지 않습니다.

2. 매수하려는 오피스텔은 2021년 3월에 사전타당성심의를 통과했기 때문에 현금청산이 원칙이나 조합 정관에 따라 근린생활시설 등을 받을 가능성은 있습니다.

3. 물론 해당 오피스텔을 여러 채 확보하여 구역 내의 조합원분양가 기준 분양용최소규모 공동주택1가구추산액보다 보유 중인 오피스텔의 종전자산평가금액이 높을 경우에는 입주권을 받을 수 있습니다. 따라서 해당 오피스텔이 역세권에 입지도 괜찮은 편이지만 임대수익이 아닌 입주권을 받을 목적이 라면 현재 시점에서 프리미엄까지 주면서 매수할 필요가 있을까 하는 생각이 듭니다.

p.s. 매수시 프리미엄의 적정 여부 확인하시고 사전타당성심의는 통과했지만 아직 정비구역으로 지정되지 않아 <도시정비법> 적용을 받지 않기 때문에 재개발과는 아무 관련이 없는 예정지라고 봐야 합니다. 사전타당성 심의가 통과됐으면 추진위원회가 있을 것입니다. 추진위원회에 상기 사항들을 재확인하시기 바랍니다. 끝.

재개발구역 내 오피스텔 관련 분양자격에 대해 여러 논쟁이 이어지고 있다. 이에 대해서는 <도시정비법> 시행령 제 63조 제1항 제3호를 먼저 봐야 한다. 단서조항에서는 ‘공동주택을 분양하는 경우 시도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대 한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.’고 규정하고 있다. <도시정비법> 제63조 ① 법 제23조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2022. 12. 9.>

1. 시·도조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것

2. 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시도조례로 정하는 금액·규모·취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다. 그런데 단서조항에서는 공동주택을 분양하는 경우로 되어 있지, 오피스텔에 대한 규정이 별도로 없기 때문에 시도조례를 확인해 봐야 한다.

오피스텔에 대해 입주권이 ‘나온다, 안 나온다’라는 논쟁이 벌어지는 이유는 부산시 조례 제37조 제1항(구 조례 제22조 제1항 1호) 때문이다. 2016년 11월 2일 부산시 구 조례 제22조 제1항 1호에서는 ‘종전 건축물 중 주택(기존 무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축 물을 포함한다)을 소유한 자'로 되어 있어 오피스텔도 분양자격이 주어졌지만 2018년 7월 11일 조례 제 37조 제1항 1호가 ‘종전 건축물 중 주택(기존 무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자'로 개정되었다.

‘및’이 ‘로서’로 바뀌었을 뿐인데 그 의미는 하늘과 땅 차이다. 이제는 기존 무허가건축물이면서 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에만 분양자격을 준다는 것이다. 즉 기존 무허가건축물이라고 무조건 분양자격을 주는 것이 아니라 기존 무허가건축물이면서 주거용으로 사용하고 있는 경우로 한정한 것이다. 이를 근거로 부산 재개발구역 오피스텔은 2018년 7월 11일(부산 재개발구역 오피스텔 분양자격 기준일) 이전에 구역지정공람공고를 한 사업장인경우에는 입주권이 주어지지지만 기준일 이후에 구역지정공람공고를 한 사업장의 오피스텔은 입주권이 나오지 않는다. 이는 2016년 조례보다 분양자격이 더 강화된 것이다. <도시정비법> 제37조 ① 영 제63조 제1항 제3호 단서에 따라 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건 축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

그 후 2020년 9월 30일 조례가 다시 개정되었지만 '종전 건축물 중 주택(기존 무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자' 관련 내용은 바뀌지 않아 오피스텔 분양자격은 2018년 조례가 그대로 적용되고 있다.  

정리하면, 오피스텔의 경우 부산은 조례에 의거 2018년 7월 11일 이전에 구역지정공람공고를 한 구역은 분양자격이 주어지고, 그 이후에 구역지정공람공고를 한 구역은 분양자격이 없다.  서울의 경우는 2008년 7월 30일 이전에 구역지정공람공고를 한 경우에는 분양자격이 되고 그 이후에 구역지정공람공고를 실시한 사업장은 분양자격이 없다.