부산 최초의 공공재개발 '오작로1구역', 성공할까?

부산 최초로 공공재개발을 추진하는 사업장이 등장했다. 사하구 괴정동 '오작로1구역'이다. 이는 부산 최초일 뿐만 아니라 비수도권 전체를 통틀어서도 최초로 진행되는 공공재개발 사업이어서 업계의 주목을 끌고 있다. 공공재개발은 그동안 서울 위주로 진행되었는데 부동산 침체기와 맞물려 시공사 선정이 어려워지자 부산에서도 첫 사업장이 나왔다. 절차의 간소화 등 여러 장점에도 불구하고 개인적으로는 공공재개발에 대해서는 좀 부정적이다. 지금도 그렇다. 여러 이유가 있지만 특히 조합원들이 LH브랜드를 선호하지 않는다는 점과 용적률 완화 적용을 받아 추가로 지어지는 물량 중 일부는 일반분양이 안되고 임대아파트로 제공해야 한다는 점 때문이다. 그러나 시공사 선정과 자금조달의 어려움으로 사업이 지지부진한 사업장이라면 관심을 가져볼만하다. 이와 관련한 <한국경제, 2025.3.5.자> 기사를 참고해 보자.

사하구 오작로1구역 추진
비수도권 최초로 성사되나
7.3만㎡ 부지에 1947가구
낙후된 원도심 정비사업
신중한 市 "인센티브 논의중"

공공 재개발 사업을 추진하는 부산 괴정동 오작로1구역 전경.

서울 등 수도권 일부 지역에서 진행하는 공공기관 주도 재개발사업이 부산 사하구에서도 처음 시행될 전망이다. 비(非)수도권 최초의 공공 재개발 성사 여부에 지역 건설업계의 관심이 쏠리고 있다. 공공재개발이 공사비 급등이 불러온 재개발 양극화를 해소할 대안이 될 수 있는 만큼 부산시 차원의 제도적 지원이 뒷받침돼야 한다는 지적도 나온다.

2025년 3월 5일 부산지역 주택정비업계에 따르면 사하구 괴정동 일원 오작로1구역 재개발추진위원회가 공공재개발 정비계획 입안요청서를 최근 사하구에 제출했다. 부산시는 사하구의 입안 요청서를 접수하면 관련 절차를 거쳐 7만2894㎡ 부지에 1947가구(가안)를 짓는 공공 재개발 사업 검토에 들어갈 예정이다. 사실상 부산에서 공공 재개발의 첫 인허가 행정 절차가 시작되는 것이다.

지역 정비업계는 시공능력 기준 국내 20~40위권 중견 건설사들이 이 사업의 향방에 관심이 있는 것으로 파악하고 있다. 업계 관계자는 “건설사 입장에선 공사비가 안정적으로 뒷받침되는 데다 자체 브랜드를 넣을 수 있어 밑지는 장사가 아니다”며 “원도심 일부 구역 주민들이 공공재개발 사업에 관심을 나타내고 있다”고 전했다.

공공재개발은 일반적인 민간주도 도시정비사업과는 다르다. LH(한국토지주택공사) 등 도시개발 전문성을 갖춘 공공기관이 시행사로 참여하기 때문이다. 조합설립 등의 절차가 불필요해 주택공급을 빠르게 늘릴 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다. LH가 시행사로 참여하지만 시공사는 주민들이 결정한다. 서울 등 수도권은 공공재개발의 사업성을 확인한 대기업 건설사가 관련 사업 수주전에 뛰어든 것으로 알려졌다.

주거환경 개선이 필요하지만 사업성 부족을 이유로 좌초된 곳에서 대안이 될 수 있다는 설명이다. 오작로1구역이 그런 사례다. 오작로1구역은 비정형 부지와 터널 상부 입지 등으로 그동안 재개발이 불가능한 구역으로 꼽혔다. 임양수 오작로1구역 재개발추진위원장은 “도시정비사업 자체가 불가능한 것으로 여겨진 곳에 새로운 가능성이 열렸다”며 “시행사 선정과 부산시 심의 통과 등 여러 절차가 남았지만, 공공재개발 추진에 필요한 주민 동의 과정은 모두 끝마쳤다”고 설명했다.

이런 측면에서 공공재개발 사업이 부산의 원도심 주택 공급을 위한 특효약이 될 것이라는 분석이다. 공사비 급등에 따른 조합원 분담금 증가 등 갈등 속에서 사업성이 떨어지는 원도심 사업은 좌초될 수밖에 없는 시장 환경이 조성됐기 때문이다. 그러나 부산시는 여전히 신중한 입장을 보이고 있다. 공공재개발의 선례가 없기 때문이다. 부산시 관계자는 “용적률 인센티브 등 법에서 정한 규정이 있다”며 “사업성 확보를 위해 어느 정도의 인센티브 기준을 정할지 논의 중”이라고 밝혔다.-<한국경제>

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부산 최초의 공공재개발 성공을 기원하며.....

공공재개발은 공공시행자인 LH, SH, BMC(부산도시공사) 등 전문성 있는 공공기관이 사업을 주도하여 사업이 신속하게 진행되어 조합원들의 부담이 경감되는 반면 용적률 인센티브를 받아 지어지는 물량 중 일부는 일반분양 대신 임대아파트로 제공해야 한다는 특징이 있다. 많은 분들이 궁금해하는 부분인데, 공공재개발의 권리산정기준일이 언제냐는 것이다. 부산의 경우 일반 재개발 재건축의 권리산정기준일은 '부산시에서 해당 구청에 사전타당성 검토 결과를 통보한 날'이다.

그러나 공공재개발의 권리산정기준일은 부산시에서 딱히 정한 바는 없지만 서울시는 '후보지 선정일'이 권리산정기준일이다. 후보지 선정일이 공공재개발의 출발점이기 때문이다. 따라서 부산시도 서울과 동일하게 '후보지 선정일'을 권리산정기준일로 할 것으로 보인다. 따라서 지분쪼개기는 후보지 선정일 이전까지만 가능하게 된다. 현재 사하구 '오작로1구역'은 부산시에 후보지로 지정해 달라고 접수를 한 상태다. 머지 않아 이에 대한 결과가 나올 것으로 보이는데 부산시에서 후보지로 선정하는 날이 권리산정기준일이 될 것으로 보고 있다. 

괴정동 대티터널 상부 까치고개에 위치한 오작로1구역은 부산에서도 잘 알려지지 않은 사업장이다. 2022년 5월부터 재개발사업을 추진해왔지만 여러 이유로 사업이 지지부진해지자 공공재개발로 돌파구를 마련하려는  것으로 보인다. 사업부지는 약 72,918㎡에 조합원  700~750명 정도다. 예상 세대수는 1,900세대 정도로 탐문되고 있는데, 이대로 진행되다면 사업성은 있어 보인다.

그러나 사하구 괴정은 부산에서도 크게 각광받는 지역은 아니지만 재개발이 완료되면 괴정동에서는 주목 받는 단지가 될 것이다. 따라서 공공재개발로 유턴한 것은 현명한 판단으로 보인다. 이제 관심은 과연 오작로1구역이 공공재개발로 성공할 것이냐인데, 그 과정은 험난할 것이다. 먼저 부산시 자체가 그간 한 번도 진행되지 않았던 탓에 공공재개발에 대해 그닥 관심도 없고 이에 대한 전문가도 없어 보인다. 후보지 선정을 얼마나 빨리 할 수 있을지, 용적률 인센티브를 얼마로 할 것인지, 아니면 흐지부지 되고 말 것인지....

공공재개발도 일반 재개발과 마찬가지로 사업의 진행여부는 결국 사업성여부로 판가름 날 것이다. 아무리 공공재개발이라도 사업성이 없으면 사업이 진행되기 어렵다. 그리고 조합원들이 LH라는 브랜드를 수용할지가 관건이다. 물론 LH가 다른 건설사와 함께 진행하면 브랜드는 달라질 수 있겠지만 사하구 괴정동에 선뜻 나설 건설사가 있을지는 의문이다. 게다가 조합원들이 지금은 시장이 어려워 공공재개발을 외치지만, 향후 부동산 상승장이 오면 다시 일반 재개발로 가려하지 않을까 하는 우려는 있다. 그동안 여러 공공재개발 사업장에서도 이같은 일이 있었다. 

아무튼 부산은 전국 광역시 중 아파트 노후도가 가장 높은 지역이라 향후 재건축이 많이 진행될 수밖에 없다. 부동산 시장이 어떻든 재건축 르네상스가 예정된 지역이 부산이다. 그 중에서도 원도심의 노후도는 더 높은 편이다. 따라서 돌파구가 필요하다. 개인적으로는 여전히 의문부호를 달고 있지만 만약 오작로1구역이 공공재개발에 성공한다면 부산의 여타 원도심 개개발에도 일대 전환점이 될 것이다. 오작로1구역의 공공재개발 성공을 기원합니다!!

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