부산 재건축 대어 남천삼익비치 분담금, 8억 내고 60층 vs 9억 내고 99층

기존 ANU안 vs 특별건축안 두고 고심 중

물가 상승으로 설계안별 공사비 40% 격차

오는 4월 조합원 총회서 최종 결정될 예정

도미니크 페로가 설계한 삼익비치 재건축 조감도 [부산시 제공]

‘부산의 은마아파트’로 불리며 재건축 대장주로 손꼽히는 수영구 남천동 삼익비치타운의 추정분담금이 설계안에 따라 8억~9억원에 이를 전망이다. 사실상 ‘1대1 재건축’인 기존안과 이보다 더 높은 부산시 특별건축안을 두고 조합원들의 고심이 깊어지게 됐다. 25일 정비업계에 따르면 최근 삼익비치타운 재건축조합(남천2구역)은 설명회를 열고 설계안별 추정분담금과 일반 분양 시 예정분양가에 대해 안내했다. 이번에 나온 추정 분담금은 전용 84㎡ 기준 기존 ANU안 8억원, 특별건축안 9억원 수준이다.

기존안 같은 평수의 아파트를 받을 경우에도 부담해야 할 분담금은 8억원 수준으로 2023년 초 안내된 금액(약 7억원) 대비 1억원 넘게 올랐다. 삼익비치는 일반분양 물량(기존 사업 기준)이 극히 적은 사실상 1대1 재건축 아파트인 특성 탓에 통상적인 사례 대비 추가 분담금이 높은 편이다.

60층 ‘1대1 재건축’ vs 99층 ‘일반분양 600여세대’

에이앤유디자인그룹건축사사무소(ANU)가 설계한 삼익비치 조합 조감도. [ANU 제공]

광안리 해변가에 기존 33개동 3060가구 단지를 헐고 새 아파트를 건축하는 삼익비치 조합은 그동안 에이앤유디자인그룹건축사사무소(ANU) 설계안을 추진, 2023년 4월 조합원 대상 분양 신청을 진행했다. 그러다 지난해 10월 변수가 생겼다. 부산시가 층수와 용적률 완화를 골자로 한 특별건축구역 활성화 시범사업지로 삼익비치를 선정하면서 99층 층수 상향과 600여 가구의 일반분양이 가능한 또 다른 선택지를 제안했기 때문이다. 특별건축안은 세계적인 프랑스 건축가 도미니크 페로가 설계해 지하 4층~지상 99층, 6개 동, 3700가구로 재건축하는 안이다.

당시 일반 분양 가구가 늘어나는 특별건축안 진행 시 조합원 분담금이 줄어들 것이란 예측이 나왔으나 삼익비치도 공사비 상승이라는 복병을 피하지 못했다. 이번 설명회에서는 특별건축안 시 조합원 분담금이 국평 기준 9억원 수준일 것으로 안내되면서다. 타워동, 일반동 등에 따라 같은 형평도 분담금은 달라질 수 있다고 전해졌다.  설명회에 참석한 한 조합원은 “기존안은 평당 공사비가 900만원, 특별건축안은 1250만원 정도로 40% 정도 높다고 들었다”면서 “다만 특별건축안은 비례율이 117% 기존안(110%)보다 더 높아서 일반 분양수익에 따라 분담금이 더 낮아질 수 있다”고 말했다.

“일반분양가 국평 30억원 전후 예상…”

특별건축안으로 일반분양을 진행할 경우 평당 가격은 현재 기준 7000만원 정도로 예상됐다. 이 경우 정비계획 변경 등 공사 기간이 약 20개월 가까이 늘어나 그 사이 분양가는 상향될 가능성이 있다. 현재 업계는 완공 시점을 기존 ANU안 시 2032년, 특별건축안 진행 시 2034년으로 보고 있다.

조합원들은 분담금 외에도 단지 특성, 시세 차익 등을 두고 두 안을 저울질할 것으로 보인다. ANU안은 특별건축안 대비 상대적으로 현 입주민들 중심의 폐쇄적 단지가 될 가능성이 있지만 특별건축안은 시가 규제를 완화한 만큼 공공 시설 및 외부인들의 출입이 가능한 공간이 마련될 수 있어서다. 조합은 4월 총회를 거쳐 최종 설계안을 결정할 예정이다. 다만 기존 안대로 가더라도 ANU안 또한 가구 수 등 일부 변경이 예정돼 조합원 분양 신청은 다시 이뤄질 전망이다.

삼익비치타운 매물을 중개하는 A공인중개사는 “부산에도 평당 5000만원 아파트가 이미 나왔기 때문에 흐름을 이을 단지”라며 “완공 후 화폐 가치를 생각하면 국평 기준 현 시세와 분담금을 더하면 조합원 분양가 22억~23억원, 일반분양가는 30억원 전후가 되지 않을까 예상한다”고 내다봤다. 한편 삼익비치는 지난해 소폭 내렸던 가격이 10월 특별건축구역 시범사업지 선정 소식이 전해지며 회복된 상태다. 해당 단지 전용 73㎡는 지난해 6월 8억2350만원(2층)까지 가격이 떨어졌다가 이달 5일 9억9800만원(5층)에 손바뀜했다. 전용 115.6㎡는 지난해 1월 13억원(2층)에 거래됐으나 12월에는 14억7200만원(9층)에 팔렸다.-<헤럴드경제, 부동산360>, 2025.2.25.

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평당 공사비가 60층으로 지을 경우 900만원, 99층은 1250만원이라고???

다른 요인들도 있지만 분담금과 비례율에 가장 큰 영향을 주는 것은 공사비다. 개인적으로 이보다는 공사비가 훨씬 높아질 것으로 본다. 게다가 착공 시점에 따라 공사비 상승폭은 더 커질 수 있다. 그동안 남천비치의 사업진행 과정을 보면, '배가 산으로 간다'는 말을 대표하는 사업장이다. 따라서 층수, 공사비, 착공시점 등 여전히 예측이 불가능해 착공시점을 가늠하기 어려운 상황이다. 동일 평형 이동시 60층 또는 99층으로 지을 경우 각각의 분담금이 8억과 9억이라는데....분담금 역시 이보다 더 높아질 것이다. 우선 99층으로 짓는데 평당 공사비를 1250만원으로 책정한 것은 분담금을 줄이기 위해 지나치게 공사비를 낮게 잡은 것에 불과하다고 생각한다. 특별건축구역으로 지정되어 99층이 가능해지자 약2억 정도 프리미엄이 올랐지만, 중요한 것은 60층이든 99층이든 빨리 공사를 하는 것이다. 분담금이 얼마냐를 따질 때가 아니라 공사를 빨리 시작하는 것이 더 중요하다. 같이 출발했지만 인근 재건축 단지들은 벌써 입주한지 한참 지났다. 공사가 늦어지면 60층이든 99층이든 분담금은 폭발적으로 증가할 수밖에 없다. 이제 조합원들도 사소한 논쟁은 접어두고 빨리 착공에 들어가는 것이 현명하다. 부산을 넘어 전국 최고의 재건축 단지임에도 예상보다 프리미엄이 낮게 형성되어 있는 이유도 예측불가능한 사업장이라는 인식 때문이다. 입으로만 최고니, 1등이니, 외친다고 최고가 되는 것은 아니다. 시장의 인내심이 한계에 이르고 있다.

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