170. <서울행정법원> 재건축 입주아파트 취득세 항목별 과세표준

서울행정법원(2025.6.28.) 판결 

재건축 사업비 중 판매비용 등은 취득세 과세표준서 제외토록 규정

이송설비·안전진단비 등은 과세, 분양광고료·판매관리비 등 면제

이에 대해 자세히 분석한 <위클리한국주택경제신문, 2025.7.18.> 심민규 기자님의 기사를 참조해 보자.

조합이 재건축을 통해 아파트 등을 공급하는 경우 취득세가 부과된다. 취득세는 취득가격을 과세표준으로 삼아 책정되지만, 판매비용이나 보상비용 등은 면제가 된다. 문제는 과세·면세 기준이 모호하다 보니 취득세를 산정을 두고 조합과 구청 간에 갈등이 발생한다는 점이다. 특히 재건축·재개발 등 정비사업은 각종 용역비를 비롯해 수수료 등 수많은 항목의 비용이 지출되는 만큼 과세표준 포함 여부가 모호한 경우가 많다. 하지만 최근 서울행정법원이 재건축사업과 관련한 지출별로 과세표준 판결을 내려 참고자료가 될 전망이다.

서울행정법원은 지난달 28일 서울 서초구의 A재건축조합이 서초구청장을 상대로 낸 ‘취득세 등 경정거부처분 취소’ 소송에서 원고 일부 승소 판결을 내렸다고 밝혔다. 판결문에 따르면 A조합은 재건축을 통해 아파트와 근린생활시설 등을 공급했고, 일반분양주택 241세대와 임대주택 166세대, 일반분양상가 20호의 건축물에 대한 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세 등을 신고했다.

이후 조합은 2022년 9월 당초 신고·납부한 취득세 과세표준에서 간접비용 등이 제외돼야 한다는 취지로 경정청구를 했다. 이어 구청은 전기·통신설비 지중화 공사비와 B초교 민원처리비 등에 대해 경정청구를 받아들였지만, 나머지 경정청구는 거부했다. 이에 조합은 조세심판원에 심판을 청구해 일부 비용이 과세표준에서 제외됐지만, 상당 비용에 대해서는 기각 결정을 받았다. 이에 따라 조합은 구청장을 상대로 법원에 소송을 제기했다. 

음식물 쓰레기 자동이송설비, 건축물 자체 효용 증가 설비로 과세표준 포함

우선 재판부는 음식물 쓰레기 자동이송설비에 대해 취득세 과세표준인 취득가격에 포함된다고 판단했다. 당초 원고는 자동이송설비가 건축물 자체에 해당하지 않는다는 등의 이유로 취득세 과세표준에서 제외돼야 한다고 주장했다. 하지만 재판부는 전체 건축물 자체의 효용을 증가시키는 설비에 해당한다고 판단한 것이다.

재판부는 “건축물을 신축하면서 시설물을 함께 설치하는 경우 건축물 자체와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있고, 건축물과 독립해 별개의 거리상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없는 때에는 취득가격에 포함된다”며 “음식물 쓰레기 자동이송설비는 입주민들의 음식물 쓰레기 배출 편의 및 음식물 쓰레기로 인한 악취와 해충 발생 방지를 도모함으로써 전체 건축물 자체의 효용을 증가시키는 설비에 해당한다”고 판단했다. 

조합운영비, 안전진단 비용은 과세표준 포함… 나머지 비용은 제외해야

조합운영비 중에서 종전 건축물의 안전진단 용역비도 과세표준에 포함된다고 봤다. 다만 조합 직원 임금이나 회의비 등 다른 비용에 대해서는 면제 대상으로 판단했다. 조합은 조합운영비가 건축물 신축과 관계없이 조합 운영을 위해 지출된 비용인 만큼 일반관리비나 판매비에 해당해 취득가격에서 제외돼야 한다고 주장했다. 

이에 대해 재판부는 우선 안전진단 비용을 전체 건축물을 신축하기까지의 과정에서 반드시 거쳐야 하는 필수적인 절차비용으로 봤다. 따라서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 해당하는 취득절차비용으로 취득가격에 포함된다고 해석했다. 반면 조합 운영을 위해 지출한 직원들의 임금이나 회의비 등 통상적인 기업회계 기준에 따라 판매비 및 관리비 항목으로 인정되는 비용은 면제 대상이라고 봤다. 

나아가 해당 비용은 건축행위와는 구별되는 조합의 운영을 위해 지출됐거나, 과세관청이 건축물을 취득하기 위해 필요·불가결한 준비행위 또는 수반행위에 소요된 비용이라는 점을 증명하지 못했기 때문에 취득가격에서 제외해야 한다고 판결했다. 

이주 관련 용역비, 보상 성격 아닌 취득에 필요한 용역비로 과세표준 포함

이주관리·촉진 용역비와 범죄예방대책 수립 및 시설공사 비용도 과세표준에 포함된다고 판결했다. 조합이 주장하는 이주비나 지장물 보상금 등과 같이 보상 성격으로 지급되는 비용에 해당하지 않는다고 판단한 것이다.

앞서 조합은 이주관리·촉진 용역계약을 체결하고, 이주 관련 제반서류 일체 구비, 조합원 등 현황파악 등을 수행업무로 정했다. 또 범죄예방대책 수립 등의 용역도 정비구역 내 범죄예방대책 수립 업무와 범죄예방시설 설치공사, 순찰업무 등을 수행업무로 정해 비용을 지출했다. 따라서 재판부는 이주비와 같은 보상 성격이 아닌 취득에 필요한 용역비에 해당해 취득가격에 포함된다고 판단했다.

감정평가수수료, 종전·종후평가는 취득가격 포함… 법인세 평가 등은 제외

감정평가수수료에 대해서도 평가 종류에 따라 취득가격 포함 여부를 달리 판단했다. 우선 종전·종후 자산 감정평가수수료는 준공인가를 위해 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수 비용으로 봤다. 따라서 취득에 필요한 수수료에 해당해 취득가격에 포함해야 한다는 것이다.

하지만 법인세 신고 현물출자 자산 감정평가비와 부가가치세 산정 감정평가비는 취득가격에 포함되지 않는다고 봤다. 해당 비용이 건축물 신축이나 취득에 필수적으로 지출되는 직·간접적 비용에 해당한다는 객관적이고도 명확한 증거자료가 없는 만큼 취득가격에 포함된다고 단정하기 어렵다고 본 것이다.  

분양신청 광고료, 광고선전비 등 판매비용에 해당해 취득가격서 제외

분양신청과 관련해 현수막 제작, 책자 발송, 신문광고료, 우편료 등은 취득가격에서 제외해야 한다는 것이 재판부의 판단이다. 현행 도시정비법상 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 분양신청을 해야 한다고 규정하고 있다. 따라서 재판부는 지방세법 시행령에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’이나 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 판단해 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다고 판결했다. 

임대주택 분양대금 관련 용역비, 취득 필요 용역비로 취득가격 포함

임대주택 매매가격 산정과 협의 업무에 대한 용역비용도 취득에 필요한 용역비용으로 취득가격에 포함했다. 도시정비법상 법적상한용적률 적용 시 소형주택(임대주택)을 공급하도록 규정하고 있고, 용역계약서에도 도시정비법 등에서 정한 업무라는 기재되어 있다는 점을 감안한 것이다. 즉 법령에 따른 의무를 이행하기 위해 용역계약이 체결된 것으로 보이는 만큼 ‘취득에 필요한 용역비용’에 해당해 취득세 과세표준인 취득가격에 포함된다고 판단한 것이다.