136. 재개발 vs 재건축 차이점

집을 매수하는 방법 중 상대적으로 적은 돈으로 안전마진까지 확보하면서 접근할 수 있는 분야가 재개발 재건축이다. 간혹 재개발 재건축을 구분하지 못하거나 혼동하는 경우가 있는데, 그 차이점을 알아야 목표나 기준을 세워 투자전략을 수립할 수 있다. 재개발과 재건축은 <도시정비법>이라는 절차에 따라 노후·불량건축물이 밀집된 지역에서 진행되는 사업으로 ‘헌 집 주고 새집 받는다’는 공통점이 있지만 다음과 같은 주요 차이점이 있다.

1. 사업성격

구분	재개발	재건축
사업성격	공공개발	민간개발

공공개발 성격을 띠는 재개발과 달리 재건축은 민간개발 성격을 띤다. 재개발을 공공개발 성격이라고 부르는 이유는 재건축에 비해 기부채납비율이 높고 조례에서 정한 비율만큼 임대주택을 의무적으로 지어야 하기 때문이다. 공히 도시정비법을 기반으로 하지만 주요 의사결정은‘재개발=조례+정관’, ‘재건축=정관’에 의해 결정된다. 정관이란 조합원들이 정한 일종의 약속이다. 재개발은 기반시설이 열악한 동네를 완전히 갈아엎고 아파트를 짓는 데 반해 재건축은 기반시설이 갖추어져 있는 노후화된 아파트를 헐고 다시 짓는 사업이기 때문에 정관의 영향력이 세다. 따라서 조합원들이 스스로 결정하도록 하는 재량권이 재개발보다는 많은 편이다. 게다가 재개발은 구역 내 아파트만 있는 재건축과는 달리 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택, 상가, 토지 등이 혼재하고 있어 조합원간 의견조율이 쉽지 않아 정관과 더불어 조례가 개입될 여지가 많은 것이다.

2. 정비기반시설

구분	재개발	재건축
정비기반시설	열악	양호

정비기반시설이란 도시가 적절하게 기능하기 위해 요구되는 도로, 광장, 상하수도, 공원, 공용주차장, 소방용수시설, 공공용지, 비상대피시설, 공동구와 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스공급시설 등을 말한다. 재개발은 기반시설이 열악한 노후불량건축물 밀집지역에서, 재건축은 기반시설이 비교적 양호한 노후불량 공동주택 밀집지역에서 진행된다는 차이점이 있다.

3. 토지등소유자

구분	재개발	재건축
토지등소유자	토지소유자, 건축물소유자, 지상권자	토지+건축물소유자

재개발 재건축 사업이 진행되면 헌 집을 주고 새로 짓는 아파트를 받게 된다. 그러나 구역 내 부동산을 소유하고 있다고 해서 전부 새 아파트에 입주할 자격을 주는 것은 아니다. 새 아파트에 입주할 수 있는 기본자격이 되는 사람을‘토지등소유자’라고 부른다. 재개발의 토지등소유자는 구역 내 토지소유자 뿐만 아니라 건축물 소유자와 지상권자도 포함되는 반면 재건축은 토지 및 건축물소유자만 토지등소유자가 된다. 토지등소유자는 조합이 설립되면 조합원으로 바꿔 부르게 된다.

4. 조합가입 형태

구분	재개발	재건축
조합가입 형태	강제가입	임의가입

재개발은 조합설립에 필요한 동의율 75%가 채워지면 나머지 25%는 강제로 조합원이 된다. 그러나 재건축은 조합동의율 요건이 충족되어도 조합설립에 동의하지 않으면 조합원이 되지 않는다.즉 조합원이 될지 말지는 자유다.

5. 사업부지 매입권한

구분	재개발	재건축
사업부지 매입권한	강제수용권	매도청구권

강제조합원 가입제를 취하고 있는 재개발은 75% 이상 토지매입이 되면 나머지 25%는 강제수용할 수 있다. 반면 재건축은 강제수용이 불가능한 대신 매도청구권이 주어진다. 따라서 재건축 가입에 동의하지 않는 소유자는 조합에 매도청구권을 행사해야 한다.

6. 조합설립동의율

구분	재개발	재건축
조합설립동의율	토지등소유자 75%이상+토지면적 50% 이상	토지등소유자 70% 이상+토지면적 75% 이상+동별 1/3 이상 (24.8.8대책으로 변경됨)

재개발 재건축 사업 절차에서 동의율 요건이 가장 까다로운 것이 조합설립 동의율이다. 그만큼 조합설립이 어렵다는 반증이다. 따라서 부린이라면 조합설립인가가 난 사업장에 관심을 가지는 것이 리스크를 줄일 수 있다.먼저 재개발 조합설립동의율은 구역 내 토지등소유자 75% 이상과 전체 면적 50% 이상이 되어야 조합설립이 된다. 예를 들어 토지등소유자 90% 동의를 받았다 하더라도 전체 토지면적 48% 동의를 받았다면 조합설립이 불가능하다. 재건축 조합설립동의율 요건은 구역 내 토지등소유자(구분소유자, 아파트소유자) 70% 이상과 전체 토지면적 50%이상, 동별 1/3 이상 동의율을 갖추어야 조합이 설립된다. 여기서 늘 논쟁거리가 되는 것은 동별동의율이다. 재건축은 아파트 한 동이 아닌 101동, 102동...110동과 같이 수개의 동으로 구성되어 있지만 각 동별로 50% 이상 동의를 받아야 하는 것이다. 예를 들어 10개 동이 있다면 101동에서 109동까지는 90% 동의를 받았다 하더라도 110동의 동의율이 1/3에 미치지 못한다면 조합설립이 불가능하고 재건축 자체가 되지 않는다. 물론 동별구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다. 그리고 상가를 한 개의 동으로 본다는 것도 유의할 필요가 있다. 얼마 전 재건축 상가쪼개기가 이슈가 되는 것도 상가를 한 개의 동으로 보아 조합설립시 동의를 받아야한다는 것 때문에 발생한 일이었다.

7. 안전진단

구분	재개발	재건축
안전진단	x	o

안전진단은 재건축에만 있는 전제 조건이다. 아파트의 노후도 정도를 측정하여 사업진행 가능 여부를 결정하기 때문이다. 따라서 안전진단을 통과하지 못하면 재건축 자체가 출발도 할 수 없다. 안전진단은 국토부 소관인데, 2023년 1월부터 요건이 완화되어 구조안전성(30%), 주거환경(30%), 설비노후도(30%), 비용편익(10%)의 네 가지 항목에 가중치를 적용하여 점수화한다. 45점 이하 재건축, 45초과~55점 이하 조건부 재건축, 55점 초과시에는 재건축이 불가능하다.  그러나 부산 재개발구역의 경우, 구역 지정 전에 재건축 안전진단처럼 거쳐야 하는 절차가 있다. 2020년 9월 14일 이후 진행하는 부산지역 재개발사업장은 사전타당성심의를 통과해야 하는 절차가 신설되었다는 점에 유의해야 한다. 따라서 권리산정기준일도 종전 정비구역지정일에서 사전타당섬심의통과일로 앞당겨졌다는 것을 유의해야 한다.

8. 초과이익환수 대상 여부

구분	재개발	재건축
초과이익환수 대상 여부	x	o

재건축부담금이라 불리는 초과이익환수제는 안전진단과 마찬가지로 재건축에만 적용된다. 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 조합부터 적용되는데 재건축으로 발생한 초과이익에 대해 최고 50%까지 환수하는 제도다. 재건축을 방해하는 대표적인 훼방꾼인데, 2022년 9월 세부담을 완화해주는 대책이 나와 2023년 12월 국회를 통과하여 초과이익 3천만원 이상부터 부과하던 것을 초과이익 8천만원 이상부터 부과하기로 하여 부담금을 대폭 낮추어 주었다.

9. 소형임대주택의무건설비율

구분	재개발	재건축
소형임대주택의무건설비율	o	x

소형임대주택의무건설은 재건축은 해당이 없고 재개발에만 적용된다. 이는 사업성격과 관계가 있는데 재개발의 공공개발적 성격 때문이다. 서울시의 경우 2022년 12월 12일 조례를 개정하여 '임대주택의무건립비율'을 산정할 때에 기존의 전체 세대수뿐만 아니라 '전체 연면적'을 기준으로도 산정할 수 있도록 하였다. 부산시는 2020년 9월 24일 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 사업장은 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건립해야 한다.

10. 주택공급원칙

구분	재개발	재건축
주택공급원칙	1주합원 1입주권	소유주택수만큼

주택공급은 재개발의 경우 ‘1조합원 1입주권’이 원칙이다. 단, 가격요건(감정가)이나 면적요건(주거전용)에 한해 일정 요건을 충족할 경우 1+1을 받을 수도 있다. 반면 재건축의 경우에는 소유한 주택수만큼 공급하는 것이 원칙이지만 과밀억제권역이 아니고 해당 사업장이 조정지역 지정 전에 사업시행인가를 신청한 경우에는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다. 따라서 과밀억제권역이 아닌 부산시의 경우, 해당 사업장이 조정지역 지정 전에 사업시행인가신청을 한 경우라면 3채까지 공급받을 수 있다.

11. 주거이전비

구분	재개발	재건축
주거이전비	o	x

주거이전비는 재건축은 해당이 없고 재개발구역 세입자에게 주어지는 사회보장적 성격의 보상으로 상환의무가 없다. 재개발 구역지정 전 공람공고일 3개월 전부터 거주한 세입자에게 도시근로자 평균가계지출비를 기준으로 4개월치가 지급되는데 4인 가족이면 2천만원이 넘는다. 그러나 구역내 조합원이면서 세입자 신분인 경우는 지급되지 않는다는 것을 주의할 필요가 있다.

12. 기부채납

구분	재개발	재건축
기부채납	재건축보다 많다	재개발보다 적다

국가나 지자체가 기반시설을 확충하기 위하여 사업시행자로부터 재산을 무상으로 받는 것을 말한다. 반대급부로 사업시행자는 용적률 등의 혜택을 받는다. 따라서 기부채납은 기반시설이 양호한 재건축보다는 기반시설이 열악한 재개발이 상대적으로 많다.

13. 투기과열지구 조합원지위양도금지

구분	재개발	재건축
투기과열지구 조합원지위양도금지	관리처분인가일 이후	조합설립인가일 이후

그리고 투기과열지구에 적용되는 조합원지위양도금지(전매제한)는 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분인가일 이후 전매를 금지하고 있다. 재건축 전매금지는 소급적용되어 모든 사업장이 해당되지만, 재개발은 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청하는 사업장만 적용되기 때문에 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 경우에는 전매가 자유롭다. 물론 전매제한 규정을 위반하면 상속 등 예외적인 경우를 제외하고는 현금청산되므로 주의할 필요가 있다.

14. 현금청산자

구분	재개발	재건축
현금청산자	재건축보다 많다	재개발보다 적다

현금청산은 재개발구역에서 관리처분계획에 의한 분양자격이 되지 않아 새로 짓는 아파트를 못받고 현금으로 청산받는 것을 말한다. 부동산시장 상황이 나빠져 추가분담금이 과다할 경우 조합원 중에서도 새 아파트 받는 것을 포기하고 감정평가액으로 현금청산을 받는 경우도 있다. 재개발구역에서 통상 현금청산자는 10%를 웃돈다. 현금청산자가 적으면 일반분양이 많아 사업성 측면에서 유리하지만 현금청산자가 지나치게 많으면 사업성 측면에서도 긍정적이지만은 않다. 현금청산을 해 주려면 조합에서 더 많은 돈을 대출받아야 하기 때문이다. 반면 재건축은 현금청산자가 거의 없거나 극히 일부다. 새 아파를 받는 것이 싫으면 조합가입을 포기하고 조합에 매도청구권을 행사해서 팔고 나가면 되기 때문이다.

15. 일반분양수

구분	재개발	재건축
일반분양수	사업장에 따라 다르지만 별 차이가 없다

일반적으로 재개발 재건축을 하면 조합원에게 주고 남은 아파트를 일반분양 하게 된다. 일반분양 물량이 많고 일반분양가를 높이면 조합원들의 분담금도 줄어든다. 따라서 조합원 입장에서는 일반분양가를 높게하는 것이 유리하지만 지나치게 높을 경우 미분양이발생할 수 있고 미분양이 생기면 그에 따른 손해는 조합원들이 책임을 져야 한다. 통상 일반분양가는 사업에 참여한 조합원보다 30% 정도 높은 금액으로 분양을 하지만 조합에 따라, 시장 상황에 따라 비율은 달라질 수 있다. 많은 사람들이 오래된 동네를 개발하는 재개발이 아파트단지를 헐고 다시 짓는 경우보다 일반분양 물량이 많을 거라고 생각한다. 그도 그럴 것이 재개발구역에는 저층 단독주택이 많기 때문이다. 그러나 기반시설이 열악하여 도로, 공원, 학교, 기부채납 등을 고려하면 생각보다 일반분양 물량이 많지는 않다. 일반분양 물량은 재건축보다는 재개발이 많은 편이지만 꼭 그렇지는 않다.

16. 실투자금

구분	재개발	재건축
실투자금	재건축보다 적다	재개발보다 많다

재개발 재건축 투자금액은 진행단계나 입지 등 구역의 특성에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 재개발보다는 재건축이 실투자금이 많이 소요된다. 기반시설이 양호한 곳에서 진행되는 재건축은 건물이 노후화 되었지만 매매가가 재건축 기대감으로 비교적 안정적으로 시세수준을 형성한다. 낡은 집이다 보니 전세가가 낮게 형성되어 레버리지를 활용해도 투자금이 많이 들어간다.