181. 재개발구역 종교용지는 '현금보상'일까, '대체부지 제공'일까?

업계에서는 전국 재개발 구역 30% 정도가 존치건축물 즉 종교시설로 갈등을 빚고 있는 것으로 보고 있다. 서울시의 경우 재개발 과정에서 종교시설에 지급한 보상금 규모가 2,000억을 넘었다. 이처럼 종교시설에 대한 갈등이 끊이지 않는 이유는 현행 <도시정비법>상 초리와 보상에 대한 정확한 기준이 없기 때문이다. 보상 규정이 모호하다보니 조합마다 해석이 달라지고, 갈등이 장기화되는 경우가 많아 사업진행에 차질을 빚고 있다. 결국 종교용지는 법의 헛점 때문에 조합과 협의하여 현금보상을 하던지 아니면 대체부지를 제공하는 방식을 취하고 있다. 종교용지 처리 방법에 대한 판례를 하나 보자.

<사례> 재개발조합은 사업구역 내에 조성할 종교용지를 조합원 분양대상에 포함시키지 않고 기존 종교시설에 대토하기로 하였다. 이에 따라 甲교회는 공동주택을 분양신청하였고, 분양신청을 하지 아니한 乙교회는 현금청산대상자로서 위 종교용지를 대토로 지급받았다. 이러한 내용의 관리처분계획은 적법한가?

사진 : <연합뉴스>

1. 이 사건의 쟁점=조합은 사업구역 내에 종교용지를 조성하기로 하였으면서도 이를 조합원 분양대상에 포함시키지 아니하고 현금청산대상자에게 대토로 보상하기로 하였다. 그 결과 甲교회는 이 사건 종교용지에 대한 분양신청의 기회를 갖지 못하였다. 이러한 조합의 관리처분계획이 甲교회의 분양신청권을 침해한 것인지 여부, 甲교회를 이 사건 종교용지를 대토로 보상받게 된 다른 종교시설(乙교회)과 차별한 것으로서 형평의 원칙에 어긋하는지 여부가 문제된다.

2. 관련 규정=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 종교시설의 설치나 배분에 관하여 별도로 규정하고 있지 않고, 종교시설 소유자를 주택이나 상가 소유자와 달리 취급하는 규정이 없다. 또한 건축법 시행령 별표 1 제6호에 따른 종교시설은 복리시설에 속하는데, 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호는 관리처분의 방법에 정하면서 재건축사업의 경우 ‘부대시설·복리시설(부속토지를 포함한다)의 소유자에게는 부대시설·복리시설을 공급할 것’이라고 규정하고 있는 반면, 재개발사업의 경우에는 복리시설 공급에 관해 별다른 규정을 두고 있지 않다. 이 사건 사업은 재개발사업이어서 도시정비법 제63조제2항제2호도 적용되지 않는다.

한편 서울특별시는 2009년 ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’을 마련하였다. 이 방안은 종교시설의 경우 존치를 원칙으로 하되, 이전이 불가피한 경우 존치에 준하는 이전계획을 수립하도록 하고 있다. 기존부지와 이전예정부지는 대토를 원칙으로 하고, 현 종교시설 건물 연면적에 상당하는 건축비용을 조합이 부담하도록 한다는 내용도 담고 있다. 그러나 이는 정비사업에 대한 내부방침 내지 행정지도에 불과하고 그 자체로 법적 구속력을 가지는 법규라고 보기는 어렵다.

3. 이 사건 관리처분계획의 적법 여부=재개발정비사업은 그 진행과정에서 필연적으로 토지등소유자의 재산권, 거주이전의 자유, 종교의 자유 등 개인의 헌법상 기본권을 제한하게 된다. 이는 정비사업을 시행하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 등 공공의 이익을 추구하기 위하여 불가피하게 이루어지는 것이다. 이에 따라 재개발사업은 이해관계가 상충되는 토지등소유자들의 개별적이고 구체적인 이익을 조정할 수 있도록 사업시행자에게 상당한 재량권이 주어진다.

그러므로 이 사건에서 조합은 종교용지의 처분과 대토보상 방법에 관하여도 상당한 재량을 갖고 관리처분계획의 내용을 결정할 수 있다. 도시정비법령상 종교용지의 처분에 관한 별다른 규정이 존재하지 않으므로, 도시정비법에 의하여 곧바로 종교시설을 소유하고 있는 토지등소유자에게 종교시설을 분양해줄 것을 요구할 수 있는 권리가 인정된다고 보기도 어렵다. 따라서 조합이 공동주택인 아파트와 근린생활시설만을 조합원 분양대상으로 하고 이 사건 종교용지를 분양대상에 포함시키지 않았다고 하더라도, 甲교회의 분양신청권이나 재산권을 침해한다고 볼 수 없고, 도시정비법령에 반하는 것도 아니다.

한편 ‘대토’는 현금청산대상자에게 현금보상을 대신하여 토지를 지급하는 것을 말하는 것으로서, 조합원의 공동주택 등을 분양받을 권리와 구분된다. 이 사건 종교용지는 종교시설을 소유한 현금청산대상자에게 대토보상의 일환으로 지급하기로 한 토지일 뿐이어서, 조합원 분양대상인 대지 및 건축시설에 해당하지 않는다. 따라서 조합이 분양신청 과정에서 조합원인 甲교회에게 현금청산을 전제로 한 이 사건 종교용지에 대한 분양신청의 기회를 제공하지 아니하고, 결과적으로 분양신청을 하지 아니함으로써 현금청산자가 된 乙교회가 이 사건 종교용지를 보상받았다 하더라도 조합이 甲교회와 乙교회를 차별한 것이라고 볼 수 없다.

4. 결론=조합은 이 사건 종교용지의 처분에 관하여 상당한 재량을 갖고 관리처분계획의 내용을 결정할 수 있다. 조합이 이 사건 종교용지를 조합원 분양대상에 포함시키지 아니하였다 하더라도 甲교회의 분양신청권을 침해하는 것으로 볼 수 없고, 대토보상을 받게 된 乙교회와 차별한 것으로 볼 수도 없다. 이 사건 관리처분계획은 적법하다. -자료 : <위클리한국주택경제신문>, 2025.9.1. 유재관 법무사의 최신 판례 따라잡기