180. 재개발 영업손실보상금은 승계가 가능할까?

 

재개발구역 조합원이 영업손실보상금 지급기준일 이전부터 영업하던 것을 비조합원인 제3자가 승계한 경우, 이를 승계받은 자는 영업손실보상금 지급대상이 아니다. 나아가 조합원이 개인사업자로 영업하다 자신이 만든 주식회사 등 법인에게 양도한 경우에도 이를 양수받은 법인은 영업손실보상금 지급대상이 아니다.

 

이번 사안은 약간의 깊이와 디테일이 요구된다. 따라서 입문자들은 금방 이해하기 어려울 수도 있지만 찬찬히 살펴보면 이해가 될 것이다. 참고로  영업손실에 대해 지급하는 영업손실보상금 한도는 휴업기간 영업손실액의 4개월에서 최고 2년치이고, 조합원은 지급대상이 안된다. 영업손실보상금 승계와 관련한 기고글(위클리한국주택경제신문, 법무법인 조운의 시선 황길상 변호사, 2025.8.28.)을 참고해 보자.

<도시및주거환경정비법> 제65조, 동법 시행령 제54조, <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 제77조, 동법 시행규칙 제45조 등 관련 규정에 따라 재개발 정비사업에서 영업손실의 보상대상인 영업은 ①구역지정 공람공고일 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업(다만 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 공람공고일 1년 이전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 있는 영업)으로서 ②영업을 행함에 있어 관계법령의 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 공람공고일 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업으로 제한된다.

다만 법원은 조합원의 경우 자신의 종전자산을 사업에 제공하는 대신 종후자산을 분양받고, 종전자산평가액과 종후자산평가액 간 차액을 청산할 의무가 있는 사람으로서 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있으므로, 영업손실보상청구권이 인정되지 않는다는 입장을 일관되게 취하고 있다(물론 총회 결의를 통해 이주촉진이나 기타 목적을 내세워 조합원인 영업자에게도 영업보상을 실시할 수는 있을 것이다). 그렇다면, 조합원이 공람일 전부터 적법히 행하던 영업을 비조합원인 제3자가 승계한 경우, 이를 영업보상 대상으로 볼 수 있을까(영업은 적법하게 포괄양도된 것으로 간주한다).

결론부터 말하자면 영업보상 대상에 해당한다고 볼 수 없다. <토지보상법> 시행규칙 제45조 제1호의 ‘공람공고일 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업’의 개념에는 ‘조합원 지위에 있지 않은 자’가 공람공고일 이전부터 계속적으로 영업을 행하여야 한다는 인적 요건이 당연히 포함되어 있다고 해석함이 타당하다.

의정부지방법원도 어느 조합원이 구역지정 공람일 이전부터 행하던 영업을 제3자에게 양도한 사안에서, 양수인의 영업은 이 주택재개발정비사업의 조합원이었던 양도인이 공람일 이전부터 운영해오던 음식점의 영업권을 포괄적으로 양수한 것이나, 양도인은 조합원으로서 자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받는 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있으므로 수용으로 인한 손실을 입은 영업보상대상자가 아니고, 이러한 양도인의 지위를 승계한 양수인의 영업권도 영업보상대상이 아니라고 본 지방토지수용위원회의 판단을 유지하기도 하였다.

만약, 조합원의 영업을 승계한 제3자가 영업보상대상에 해당한다고 본다면, 사업시행자에 준하는 지위를 가진 조합원에 대한 영업손실보상을 불허하는 입법 취지가 영업양도라는 법률행위를 통해 편법적으로 몰각될 수 있다. 이는 조합원이 공람일 전부터 개인사업자로서 영업행위를 하다가 이를 자신이 만든 주식회사 등 법인에 승계한 경우에도 마찬가지일 것이다.

심지어 2022년 서울행정법원은 기존에 영업을 하던 사람으로부터 사업장 시설 일체를 양수받았다고 하더라도, 공람공고일 이후에 영업을 시작하는 사람은 향후 정비사업으로 인하여 영업의 폐지 또는 휴업이 있을 것임을 알면서도 이를 감수하고 해당 장소에서 영업을 한 것이므로 영업손실 보상대상자에 해당한다고 보기 어렵고, 이러한 논리를 확장하면 영업장을 양수받는 자는 언제나 영업손실보상이 되므로 받아들이기 어렵다고 판시하며, 영업을 포괄양수한 자에 대한 영업손실보상을 인정하던 기존의 국토부 입장과 반대되는 취지의 판결을 내리기도 하였다. 

물론 위 행정법원 사안에서는 원고가 재결절차에서부터 실제 영업권자도 아니면서 무리하게 자신이 영업승계인에 해당한다는 주장을 하였고, 그 과정에서 재판부가 다소 단정적인 문구를 사용한 것으로 보여, 위 판결이 법원의 일관된 입장이라 보기는 어렵다. 다만, 영업이 승계된 형태, 양도인이나 양수인의 지위, 관계 등을 종합적으로 고려하여 적법한 영업승계가 있더라도 영업보상대상자의 범위는 적절히 제한되어야 한다는 점만은 분명하게 확인할 수 있을 것이다.

42. 재개발 영업손실보상금

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159. 가로주택정비사업 상가 세입자도 영업손실보상금 받을 수 있을까?

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