Quiz1. 재개발에서 분양자격이 100% 확정되는 시점은?

재개발사업에서 분양자격이 100% 확정되는 시점은?
1	조합원 명부에 등재되고 조합원 번호를 부여 받았을 때
2	감정평가 후 권리가액 확정시
3	분양신청기간 내에 분양신청을 한 때
4	관리처분인가가 나왔을 때
5	아파트 공사완료가 되었을 때

분양자격은 다음과 같은 3단계(자격발생-자격유지-자격확정) 과정을 거쳐 최종 확정된다.

1단계 : 권리산정기준일(자격의 발생기준) 

새 아파트를 받을 수 있는 '자격'이 생기는 날이다. 이날 이후에는 토지를 쪼개거나 건물을 새로 짓는 등 일체의 지분쪼개기 행위를 하면 분양자격이 주어지지 않고 현금청산 대상이 된다.

2단계 : 조합원 분양신청종료일(자격의 유지)

조합원이라 하더라도 정해진 분양신청 기간 내에 실제로 "나는 현금 대신 집을 받겠다"고 분양신청을 완료해야 한다. 만약 분양신청 기간 내에 신청을 하지 않거나 신청한 내용을 철회하면 이 역시 조합원 자격은 상실되고 현금청산 대상자가 된다.

3단계 : 관리처분계획인가(자격의 최종확정) 

분양신청 기간 내에 조합원들이 분양신청한 내용을 토대로 '몇 평형을 줄 것인가'에 대한 계획을 관할 구청이 최종 승인하는 단계가 바로 관리처분인가이다. 쉽게 말하면, 내가 분양신청한 평형대로 아파트를 받을 수 있다고 행정기관인 구청에서 확인해 주는 절차다. 따라서 관리처분인가 전까지는 분양자격이 100% 확정되는 것은 아니고 변동사항이 생길 여지가 있다는 말이다. 즉, 정상적으로 분양신청을 했다 하더라도 관리처분인가 과정에서 다물권, 쪼개기 등의 사유로,  소수이긴 하지만 현금청산 대상자로 전락하는 조합원이 나온다는 사실이다. 그래서 재개발구역 매매계약은 계약할 때는 문제가 없다. 아니, 설령 문제가 있어도 모른 채로 간다. 그리고 계속 사고 판다. 언제까지 갈까? 관리처분인가 때까지 간다. 문제가 있다면 결국 관리처분인가 때 터지게 되어 있다. 

p.s : 관리처분계획인가 이후에 투기과열지구 내 재개발구역 물건을 매수하면, 전 소유자가 분양자격이 있었더라도 매수인은 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산될 수 있으므로 주의해야 한다.(재건축은 조합설립인가일 이후 매수하면 현금청산 대상)

정답 4.

174. 관리처분인가, 조합원 분양신청 내용이 최종 확정되는 시점

174. 관리처분인가, 조합원 분양신청 내용이 최종 확정되는 시점