Quiz3. 재개발에서 지상권자의 지위에 대한 설명으로 옳은 것은?

재개발사업에서 '지상권자'의 지위와 권리에 대한 설명으로 가장 올바른 것은?
A	지상권자는 토지등소유자에 포함되지 않으므로 조합원이 될 수 없다.
B	지상권자는 재개발 사업의 토지등소유자에 포함되어 조합원 자격을 가질 수 있다.
C	지상권자는 토지 소유자와 별개로 신축 아파트 분양권을 각각 1개씩 받는다.
D	재건축사업에서도 지상권자는 재개발과 동일하게 토지등소유자로 인정 받는다.

재개발은 재건축과 달리 공익적 성격이 강해 타인의 토지를 사용하는 권리인 지상권자에게도 조합원 지위를 부여한다. 동시에 재개발사업은 재건축보다 '토지등소유자'의 범위를 더 넓게 인정한다. 지상권자에게 조합원자격을 주는 이유는 지상권자도 이해당사자로서 사업에 참여하는 동반자로 인정해 준다는 의미다. 즉 지상권자는 사업에 참견할 권리(조합원)는 있지만, 집을 받을 권리(입주권)는 없다. 

조합원자격과 분양자격
구분	조합원자격	분양자격
권리내용	총회 의결권, 조합 임원 출마권 등	신축 아파트 입주권
재개발 지상권자	보유(YES)	미보유(NO)
사유	이해당사자로서 의사결정 참여	실물자산(토지/건물) 부재
결과	사업진행에 대한 찬반 투표 가능	현금청산 대상으로 분류됨

그런데 이와 관련한 정반대의 판결도 있다. 해당 판결은 부산 좌천범일통합2지구(해당 재개발구역은 매축지마을로 불리는 곳인데 유독 지상권자가 많은 구역이었음) 관련 소송 결과다. 개인적으로도 본 판결이 맞다고 생각한다. 지상권자는 아파트를 받지도 못하는데 조합원자격을 주어 오라가라 할 이유도 명분도 없기 때문이다. 

<판례요지> "재개발구역 지상권자는 분양자격이 없으므로 조합원 자격을 주지 않아도 된다"

• 사건번호 : 부산고등법원 2011. 1. 19. 선고 2010누3881 판결(부산 좌천범일통합2지구 건)
• 사건명 : 조합설립인가처분취소
• 관련 대법원 확정 판결 : 대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두4032 판결(상고 기각으로 고등법원 판결 확정)

이 판결은 재개발사업에서 토지등소유자의 범위와 조합원의 자격을 어떻게 해석해야 하는지에 대한 명확한 기준을 제시했다.

1. 지상권자의 지위 : <도시정비법>상 '토지등소유자'에는 지상권자가 포함되는 것이 맞다.
2. 조합원 자격의 제한 : 그러나 재개발사업의 목적은 주거환경 개선과 주택공급이다. 해당 시·도 조례나 조합 정관에 의해 입주권을 받을 수 없는 지상권자라면, 이들에게 굳이 조합원 자격을 강제하여 의결권을 부여하는 것은 정비사업의 본질에 부합하지 않는다.
3. 결론 : 분양대상자가 아닌 지상권자는 조합설립 동의 여부를 따지는 '조합원' 수 산정에서 제외될 수 있으며, 이들에게 조합원 자격을 주지 않은 조합설립인가는 적법하다.

정답 B.