202. 상가조합원에게 일방적으로 유리한 감정평가는 무효(서울중앙지법, 2026.1.15.)

서울중앙지법, 총회결의 무효 소송...
A재건축, 상가소유자의 권리가액으로 평균평가액 3.1배 등 적용키로 합의
정관도 사실상 상가소유자가 원할 경우, 상가 대신 주택 분양할 수 있게 개정
법원 “주택 임의공급 전원 동의 필요, 공정하지 않은 자산평가 위법해 무효”

재건축 상가 조합원에게 일방적으로 유리한 종전자산평가를 약속한 합의는 무효라는 법원의 판결이 나왔다. 관련 기사(위클리한국주택경제신문, 2026.1.22.)를 먼저 보자. 내용이 복잡하므로 간단하게 정리한 자료가 필요한 분은 끝부분에 필자가 별도로 정리한 <판례 요약>을 참고하면 된다.

즉 공정성이 떨어지는 평가 절차에 법령에서 정한 자산 평가방법을 위반해 효력이 없다는 것이다. 또 상가 조합원의 주택공급 기준을 완화한 조합정관도 조합원 전원의 동의를 받지 않아 효력이 없다고 판단했다. 서울중앙지방법원 제33민사부는 2026년 1월 15일 서울의 A재건축의 일부 조합원들이 조합을 상대로 낸 ‘총회결의 무효 확인’ 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다. 판결문에 따르면 A재건축조합은 지난 2021년 구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 앞서 지난 2017년 추진위원회 당시 상가소유자들과 사업 참여 등에 대해 협의를 진행했지만, 합의에 이르지 못했다. 이에 따라 상가를 제외한 재건축을 진행하기로 결정하고, 상가소유자들을 상대로 토지분할 청구의 소를 제기했다.

하지만 조합은 2023년 상가소유자들과 지속적인 협의를 진행한 결과 ‘상가 합의서(안)’을 마련하게 된다. 해당 합의서(안)의 주요 내용은 ‘기존 상가의 1층 소유자 권리가액은 기존 아파트의 비례율이 감안된 대지면적에 대한 평균 평당 감정평가액의 3.1배를 적용하고, 2층 상가소유자는 1층 산정가액의 55%를 적용한다’는 것이었다.

또 상가소유자가 신축 주택(아파트)의 분양신청을 희망하는 경우 기존 상가의 권리가액에서 새로 받을 상가의 조합원 분양가를 제외한 금액이 최소규모 분양 단위의 추산액보다 크게 산정한다는 내용도 담겼다. 특히 해당 내용은 필요한 경우 정관 등으로 정하는 비율을 조정토록 했다. 이에 따라 조합은 2023년 임시총회를 개최해 상가 합의안과 정관 개정에 대한 안건을 상정했고, 전체 조합원 1,938명 중 1,400여명이 찬성해 가결됐다고 판단했다. 이후 토지분할 청구의 소를 취하하고, 상가 부지 편입과 상가소유자의 조합 가입, 정관 개정 등의 이유로 조합설립변경인가를 받았고, 2024년 사업시행계획인가를 받았다.

하지만 일부 조합원들은 정관 개정 규정은 상가소유자가 상가가 아닌 주택을 공급 받을 수 있는 기준을 법령과 달리 정한 것은 조합원 전원 동의가 필요해 무효라고 주장했다. 또 상가 조합원의 종전 자산가액 산정도 일률적으로 평균 평가액의 3.1배를 적용하는 것은 법령에 위반된다며 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부는 원고의 주장을 받아들여 상가소유자의 주택공급 기준과 상가의 종전자산가액 산정 등이 모두 위법하다고 판결했다. 우선 재판부는 조합정관 개정안과 합의안의 내용은 상가 조합원에게 예외적으로 주택을 공급할 수 있는 법령 규정과 달리 정하는 것이어서 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판단했다.

재판부는 “법령에서 상가소유자에게 주택 분양을 예외적으로 허용한 취지는 ‘상가조합원에게 상가를 공급해야 한다’는 원칙을 지키는 것이 불가능하거나, 상가조합원에게 부당한 결과가 발생하는 경우 공동주택을 공급할 수 있도록 한 것”이라며 “합의안에 따르면 상가 조합원에게 상가를 공급한다는 원칙을 지킬 수 있는 경우에도 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 등 임의적 선택에 따라 상가 또는 주택을 분양받을 수 있게 된다”고 설명했다.

이어 “이는 상가조합원에 대한 주택공급의 예외사유를 규정한 도시정비법 시행령 기준을 완화한 것이어서 조합원 전원의 동의가 필요하다”며 “임시총회에서 조합원 전원의 동의가 없어 의결정족수를 미달한 중대한 하자가 있다”고 판결했다. 더불어 합의안에 따라 상가 조합원에게 일률적인 종전가액을 적용하는 것도 공정하지 못한 평가로 무효라고 판단했다. 재판부는 “도시정비법 관련 규정의 내용에 비춰볼 때 사업시행자가 종전자산의 가격 등을 평가하는 경우 반드시 규모나 위치, 용도 등을 참작해 공정한 평가가 이뤄지도록 해야 한다”며 “법령에서 정한 평가요소들을 무시하고, 사업시행자가 임의대로 자산평가 방법을 정할 수 없다”고 지적했다.

이어 “법령에서 정한 사안을 참작하지 않은 채 일률적으로 종전 아파트 대지권의 단위면적당 감정평가액의 3.1배(상가 2층의 경우 1층의 55%)를 적용한다는 것은 아무런 근거 없이 일방적으로 상가 조합원에게 유리하게 종전 상가가액을 평가하는 것”이라며 “공정한 자산평가 방법으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 자산 평가방법에 대한 도시정비법의 관련 규정을 정면으로 위반한 것으로서 무효”라고 판시했다.

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<판례 요약>

구분	판결 주요내용(2023가합 533633, 2026.1.15.)
사건배경	조합이 관리처분계획을 수립하면서, 상가 부지의 감정평가액을 아파트 부지에 비해 지나치게 높게 책정하도록 기준을 설정함.
쟁점사항	특정 집단(상가소유자)의 동의를 얻기 위해 종전자산평가 기준을 왜곡한 것이 형평성에 어긋나는지 여부.
법원의 판단	[무효] 해당 관리처분계획 중 감정평가 관련 부분은 위법.
판결근거1	재산권 침해 : 상가의 가치를 부당하게 높이면 상대적으로 아파트 소유자들의 자산 가치가 저평가되어 추가분담금이 늘어나는 결과 초래.
판결근거2	평등원칙 위배 : 조합원은 자산의 객관적 가치에 따라 동등하게 대우받아야 하며, 사업 추진의 편의(상가측 동의 확보)를 위해 객관성을 저버려선 안 됨.
판결근거3	감정평가 독립성 저해 : 조합이 평가사에게 특정 방향으로 평가를 유도하거나 비합리적인 가중치를 부여하도록 강제하는 것은 도정법 취지에 어긋남.