210. 재개발 관리처분인가가 났더라도 보상금을 받지 못한 세입자는 명도의무가 없다(서울고법)

내가 만약 재개발구역 세입자라면 다음과 같은 조합의 조치에 어떻게 대응하겠는가?

조합의 조치를 이야기 하기 전에 먼저 <도시정비법> 제81조1항을 보자.

<도시정비법> 제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등)

① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다.

조합의 조치

사업시행자인 조합은 <도시정비법> 제81조1항을 근거로 관리처분인가가 났기 때문에 세입자인 나에게 주거이전비 등 보상금을 지급하지 지 않은 상태에서 집부터 비우라고 한다.

법을 떠나 상식적으로도 보상을 받지 못한 상태에서 선뜻 집을 비우고 싶은 세입자는 없을 것이다. 보상을 받고 집을 비우는 것이 지극히 상식적이기 때문이다.  그러나 2009년 5월 27일 <도시정비법> 제49조제6항이 개정되기 전까지 대법원 판례도 조합의 주거이전비 지급의무는 "공법상의 의무"로 보았고, 세입자의 부동산 인도의무는 "사법상의 의무"로 보아 양자간의 동시이행 관계를 인정하지 않았다. 따라서 보상금을 받지 못한 세입자도 관리처분인가가 나고 조합에서 명도요구를 하면 속수무책으로 집을 비울 수 밖에 없었다. 지금에 와서 돌이켜보면, 말도 안되는 판결이었지만 어쨌던 당시 세입자들은 보상을 받지 못했음에도 조합의 명도요구에 응할수 밖에 없었다. 바로 <도시정비법>제81조1항 때문이었다.

그 후 2017년 8월 9일(시행 2018.2.9.) <도시정비법> 제81조 1항 단서 조항을 추가하는 개정이 이루어졌다. 빨간색 글자가 개정된 부분이며, 시행일은 2018년 2월 9일부터였다.

<도시정비법> 제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등)

① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2017.8.9] [[시행일 2018.2.9]] 1. 사업시행자의 동의를 받은 경우 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우

결론은 관리처분인가가 나서 조합에서 집을 비우라고 해도 손실보상이 완료되지 않았을 경우 세입자는 종전 건축물을 계속 사용 수익할 수 있게 된 것이다. 즉 사업시행자의 동의를 받은 경우와 <공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에 관한 법률>에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 보상금을 받을때까지 계속 사용 수익할 수 있다는 것이다. 

따라서 이번 판결은 2018가합59526 의정부지법 1심 판결과 2020나2038141 서울지법 2심 판결의 해석을 어떻게 할 것이냐가 핵심이었다. 왜냐하면 1심에서는 손해배상청구를 일부 인용하였으나, 2심에서는 조합이 주거이전비 등을 선지급하거나 동시이행을  하지 않는 이상 세입자도 명도를 하지 않아도 되고, 명도지연에 따른 손해배상 책임을 물을 수 없다고 보았기 때문이다.

서울고법 2심 사건의 스토리
1	재개발구역에서 관리처분인가가 나자 조합은 세입자 홍길동에게 명도소송 제기하여 1심에서 승소
2	이에 세입자 홍길동이 항소를 제기하여 항소심 선고 때까지 강제집행 정지 결정 확보
3	그 후 세입자 홍길동이 자발적으로 부동산을 조합에 인도
4	조합은 세입자 홍길동이 명도를 한 뒤에 주거이전비 등을 밥원에 공탁
5	공탁을 하자마자 조합은 집행정지기간 동안 세입자 홍길동이 집을 늦게 비워 손해를 봤다면서 손해배상 청구

 

당사자의 주장 요지
조합의 주장	재개발사업 절차에 따라 관리처분인가를 받았으므로 <도시정비법> 제81조제1항에 의거 세입자는 더 이상 해당 부동산을 사용 수익할 수 없다.
세입자 주장	부동산을 인도하지 않은 이유는 조합에서 주거이전비 등을 지급하지 않았기 때문이며, 따라서 보상을 받을 때까지 해당 부동산을 인도할 이유가 없다.

**2020나2038141, 2021.6.2. 서울고등법원 판결 관련 내용 정리**

사건 유형

손해배상(기) (부동산 인도 지체로 인한 손해배상)

원고	주택재개발정비사업조합 (재개발조합)

피고	임차인(부동산 점유자)

제1심 판결

피고는 원고에게 상당 금액 지급하라 (피고 패소)

고등법원 판단 결과

제1심 중 원고 승소 부분 취소, 원고의 청구 기각, 원고 항소도 기각

쟁점	재개발사업 시행자가 임차인에게 주거이전비·이사비 등의 보상을 하지 않은 상태에서 임차인이 부동산 인도를 지체한 경우 손해배상책임이 있는지 여부

법원 판단 요지

재개발 조합의 주거이전비·이사비 지급 의무와 부동산 인도 의무는 동시이행 관계에 있다는 점을 인정함. 따라서 사업시행자가 보상을 적법하게 지급(또는 공탁)하지 않은 상태에서는 임차인이 명도(인도)를 지체하더라도 그 지체를 불법으로 볼 수 없어 손해배상 책임이 없다.

판결 이유 및 핵심 논점

- 구 도시정비법 제49조 제6항 단서는 보상(토지보상법에 따른 손실보상)이 완료되지 않은 자에게 부동산 사용·수익 정지를 인정하지 않음. - 따라서 주거이전비·이사비는 정비사업 시행자가 지급할 손실보상 의무의 하나로 보고, 인도 의무와 동시이행 또는 선이행의 관계에 있다. - 원고가 적법하게 보상을 먼저 이행 또는 이행 제공하지 않은 이상 피고의 인도 지체는 불법점유가 아니며 손해배상 불요.

결론	원고(재개발조합)의 청구는 이유 없어 기각, 원고 항소도 이유 없음.

 

서울고등법원  2020나2038141 판결 요지

세입자의 인도지체로 인한 손해배상책임을 구하는 조합의 청구는 이유 없으므로 기각한다. 즉 적법한 보상이 이루어지지 않으면 세입자는 명도를 할 이유가 없다는 것이다.

지극히 상식적인 판결이다. 이런 판결이 있는데도 불구하고 여전히 일부 사업장에서는 세입자의 주거이전비 등의 지급을 두고 조합에서 소송을 남발한다.

1심(의정부지법)과 2심(서울지법) 판결문 첨부

의정부지방법원 2020. 9. 18. 선고 2018가합59526 손해배상(기).pdf

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서울고등법원 2021. 6. 2. 선고 2020나2038141 판결 손해배상(기).pdf

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