재개발 언제 투자해야 할까?

11.3대책 피한

부산 감만재개발(NewStay 연계형),

언제 투자해야 할까?   

주택재개발사업은 노후건축물이

밀집하고 기반시설이 열악한 지역에서

주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

현재 부산 남구 재개발 구역은

약 30여 곳이 넘는데 남구에 상당히 치중되어 있다.

이는 체계적인 도시개발이 이뤄진 해운대와

달리 남구 우암감만동은 난개발이 많아 지역 전반의 개발이

필요하기 때문이다.

-<감만재개발 1차 조감도>

한편 감만 재개발 사업이 순차적으로

완료되면 수요가 대거 늘어나 달동네가 신흥주거지로 급부상할 것으로

기대를 모으고 있다.

기반시설이 새로 들어서고 주거환경이

쾌적해지면 서면도심과의 불균형도 상당 부분

해소될 여지도 있다.​

최근 감만재개발에 대한 관심이 높아지고 있다.

뉴스테이 연계형에다 10,500세대에 이르는 미니 신도시급 규모

단군 이래 최대의 규모를 자랑하고 있다.

45층, 59개동, 바다조망도 장점이다.

게다가 한국토지신탁이 기업형 임대사업자로 참여하고

대우-동부 컨소시엄이 시공사로 선정됐다. 

하지만 감만재개발이

인기를 모으는 근본적인 이유는

‘가격 경쟁력’과 ‘탁월한 도심 접근성’이라고 할 수 있다

도심에 비해 분양가가 저렴해

가격 경쟁력을 갖췄고, 동시에 도심 출퇴근이

용이해 내 집 마련을 원하는 실수요들의

관심이 높다.

게다가 투자 시 자격요건이 까다롭지 않은 점도

재개발 진입을 용이하게 만드는 요인으로 작용한다.

우선 토지나 건축물을 따로 소유해도

조합원으로 인정해 토지 및 건축물 소유자만

조합원이 되는 재건축보다 초기 자금이

적게 들어간다는 장점이 있다.

또 청약통장 없이도 내 집 마련이 가능한 점도

재개발 투자의 매력이다.

​

재개발 사업은 재건축과

비슷한 순서로 진행된다.

우선 계획에 따라 정비구역이 지정되면

사업을 추진할 조합이 설립된다.

조합은 시공자를 선정하고 사업시행인가를

받게 되는데, 이때 재개발에 반대하는 주민들의

토지 등의 권리는 수용한다.

사업을 반대하는 이들을 대상으로

매도청구권을 행사하는 재건축 사업과는

다른 부분이다. 

이후 조합원들이 분양신청을 하고

관리처분계획인가를 받으면 사업은

이주∙철거∙착공의 막바지 단계에 

접어들었다고 볼 수 있다.

일반적으로 재개발 투자는 사업이

확정된 구역지정 이후 입주까지

5년 이내인 곳에 투자하는 것이

가장 시세차익이 크다.

하지만 다수의 이해관계자들이 얽혀 있는

재개발 사업이 잡음 없이 진행되기란

상당히 어려운 것도 현실이다.

구역지정 후 조합설립인가까지

수 년이 걸리는 경우도 있는 만큼

재개발 투자를 고려한다면 사업을 저해하는

요인이 있는지 검증하고 추진속도가

빠른 사업지를 선택해야 한다.

또 관리처분계획인가 후 입주권을

매수한다면, 주택 멸실로 4.6%의 취득세를

부담해야 하므로 실익을 따져

진입해야 한다.

​

재개발 조합원들의 지분은

개별성을 띄기 때문에 투자 수익도

달라질 수밖에 없다.

따라서 수익을 좌우하는 요인들을

철저히 검토하고 매수를 결정해야 한다.

그 첫 번째 요인은 ‘감정평가액’이다.

이는 사업시행인가 후 2인 이상의 감정평가사가

감정한 가격을 산술평균한 금액으로,

개발 이익을 배제하고 토지의

위치와 건축물의 상태에 의해 평가된다.

감정평가액은 분양 시 기준이 되는 금액이므로

타 조합원에 비해 평가액이 높으면 수익성이 좋고

원하는 평형을 배정받을 확률도 커진다.

​

두 번째 요인은 사업의 수익성을

 나타내는 지표인 ‘비례율’이다.

비례율은 분양 총수입에서 사업비를

차감한 금액을 종전자산가액으로 나눈 비율을

말하며, 관리처분계획인가 시점에 결정된다.

대체로 부지 내 조합원과 세입자 수가 적거나,

평지로 이뤄져 건축비가 낮은 구역이

사업성이 뛰어나 비례율도 높다.

 하지만 비례율이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다.

수익성이 우수하면 조합원들이 부담할 소득세도

늘어나게 되기 때문이다.

따라서 비례율은 100%에 근접하게 조정되는 것이 일반적이다.​

마지막으로 ‘권리가액’을 살펴봐야 한다. 

조합원의 실제자산 가치를 나타내는

권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해

산정되며 관리처분계획인가 시점에서 결정된다.

조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이

조합원 추가부담금이 되므로 권리가액이

높을수록 비용이 줄고 수익성이 좋다.

​

재개발 사업이 완료되면 이전보다

지역가치는 상승하게 된다.

하지만 재개발 사업이 지연되거나

장기간 자금이 묶이는 리스크도 감내해야 한다.

때문에 재개발에 투자하려면

진입시기와 기회비용을 철저히 따져야 한다.

또 감정평가액, 비례율, 권리가액 등이

적정한 수준인지 현지 주민들이나 재개발전문 중개업소를

방문해 미리 파악해야 실패를 막을 수 있다.

​

부산 최고의 재개발 전문가에게 상담하십시오.

굿모닝부동산 공인중개사/소장 김부현

사무실 : 남구 감만동 74-9번지 

010-9371-1906

투자란

철저한 분석에 따라

투자 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 것이다.

이런 요건을 충족시키지 못하면 투기다.

-벤자민 그레이엄, 전설적인 투자자